hypotheek-ibiza

Voorlopig koopcontract in Spanje: wat je tekent met een contrato de arras

Fri, 28 Aug 2026 09:52:48 GMT

Je hebt een huis gevonden op Ibiza, de verkoper gaat akkoord en je krijgt een contract toegestuurd van een paar kantjes. Het heet contrato de arras, in het Nederlands meestal het voorlopig koopcontract. Je maakt tien procent van de koopsom over en je hebt het huis vast. Dat klinkt overzichtelijk.

Wat er in dat contract niet staat, is wat er gebeurt als je Spaanse bank een paar weken later nee zegt. In Nederland ontbind je dan de koop met een beroep op het financieringsvoorbehoud. In Spanje bestaat dat voorbehoud niet automatisch. Zonder een clausule die je er zelf in laat zetten ben je je aanbetaling kwijt, en op Ibiza-prijzen praat je dan al snel over tienduizenden euro's. Die clausule bestaat wel, alleen zet niemand hem er ongevraagd in.

Inhoudsopgave

Wat het contrato de arras doet
De drie soorten arras en het verschil in gevolgen
Wat er in het contract hoort te staan
Hoeveel je aanbetaalt en wanneer
Het risico waar het misgaat: de bank zegt nee
De clausule die je erin laat zetten
Reservering, arras en escritura naast elkaar
De tien dagen van de notaris
Wat op Ibiza extra speelt
Wat je doet voordat je tekent
Veelgestelde vragen
Persoonlijk advies
Bronnen

Wat het contrato de arras doet

Met het contrato de arras leg je de koop vast tussen jou en de verkoper, ruim voordat je bij de notaris zit. Je spreekt de prijs af, de opleverdatum en de uiterste datum waarop de eigendomsakte getekend wordt. Daarbij maak je een bedrag over dat later meetelt als deel van de koopsom.

Vanaf dat moment gaat het huis van de markt. De verkoper mag het niet meer aan iemand anders verkopen zonder gevolgen, en jij kunt er niet meer zomaar onderuit. Dat is de hele bedoeling: beide partijen zetten geld en tijd op het spel zodat er niet meer onderhandeld wordt over dingen die al besproken zijn.

In de weken daarna gebeurt het echte werk. Je advocaat controleert de eigendomssituatie, de bank laat taxeren en de notaris bereidt de akte voor. Het contrato de arras is dus geen formaliteit vooraf, maar het document dat bepaalt wat er gebeurt als een van die stappen misloopt.

De drie soorten arras en het verschil in gevolgen

Het Spaanse recht kent drie varianten. Ze lijken op papier op elkaar, maar het verschil bepaalt wat je kwijt bent als de koop niet doorgaat. Laat je advocaat altijd benoemen welke variant er in jouw contract staat.

Arras confirmatorias. Dit is een gewone vooruitbetaling op de koopsom. Deze vorm staat niet apart in het Burgerlijk Wetboek en geeft geen van beide partijen het recht om eronderuit te komen. Trekt iemand zich terug, dan kan de ander nakoming van de koop eisen via de rechter.
Arras penales. Deze vorm werkt als een boetebeding. Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan houdt de verkoper het bedrag. Laat de verkoper het afweten, dan kan de koper het dubbele terugvorderen of alsnog de levering afdwingen.
Arras penitenciales. Dit is de variant die de meeste Nederlandse kopers in hun contract aantreffen. Beide partijen mogen zich terugtrekken, tegen een prijs.

Die laatste vorm staat letterlijk in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas." Vertaald: trek jij je terug, dan raak je de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij je het dubbele terug.

Dat klinkt evenwichtig en dat is het ook, zolang je terugtrekking een keuze is. Het wordt oneerlijk op het moment dat je je niet vrijwillig terugtrekt, maar omdat de bank je financiering weigert. Juridisch is dat hetzelfde: je komt de koop niet na en je bent je geld kwijt.

Wat er in het contract hoort te staan

Een contrato de arras is vormvrij, wat betekent dat de kwaliteit ervan volledig afhangt van wie het opstelt. Vaak is dat de makelaar van de verkoper, en dan is het contract precies zo evenwichtig als je van die situatie mag verwachten. Loop deze punten na voordat je iets ondertekent.

De volledige gegevens van koper en verkoper, inclusief NIE-nummer en burgerlijke staat. Staat de woning op twee namen, dan tekenen beide eigenaren.
De omschrijving van de woning zoals die in het eigendomsregister staat, met het registernummer en de kadastrale referentie.
De koopsom, het aanbetaalde bedrag en hoe dat bedrag verrekend wordt bij de notaris.
Welke variant arras van toepassing is, met verwijzing naar het wetsartikel.
De uiterste datum voor het tekenen van de eigendomsakte, en wie de notaris kiest.
Wie welke kosten en belastingen draagt.
De garantie van de verkoper dat de woning vrij van huurders, schulden en beslagen wordt geleverd.
De voorwaarde over je financiering, waar hieronder een aparte paragraaf over staat.

Controleer daarnaast of de woning is wat de verkoper zegt dat hij is. Dat doe je met de nota simple , het uittreksel uit het eigendomsregister waarop staat wie de eigenaar is en welke hypotheken of beslagen er op het huis rusten. Vraag dat document op vóór het tekenen van de arras, niet erna.

Hoeveel je aanbetaalt en wanneer

De gebruikelijke aanbetaling ligt tussen vijf en vijftien procent van de koopsom, waarbij tien procent het vaakst voorkomt. Op een woning van 750.000 euro maak je dus 75.000 euro over voordat er ook maar één bank naar je dossier heeft gekeken.

Dat bedrag betaal je meestal per bankoverschrijving naar de rekening van de verkoper, of naar de derdengeldrekening van een advocaat of notaris. Die tweede route heeft duidelijk de voorkeur. Staat het geld op een derdengeldrekening, dan kan de verkoper er niet bij tot aan de levering, en dat scheelt een hoop gedoe als er alsnog een geschil ontstaat.

Reken er verder op dat de aanbetaling niet je enige eigen geld is. De overdrachtsbelasting, de notaris, het kadaster en je advocaat komen bovenop de koopsom en worden niet meegefinancierd door de Spaanse bank. Reken die post dus mee voordat je bepaalt wat je aan aanbetaling kunt missen.

Het risico waar het misgaat: de bank zegt nee

Hier zit het verschil met Nederland, en het is een groot verschil. Een Nederlands koopcontract kent standaard een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Je krijgt je hypotheek niet rond, je stuurt binnen de termijn een afwijzing mee en de koop is ontbonden zonder kosten.

Het Spaanse Burgerlijk Wetboek regelt dat niet. Er is geen wettelijk recht om je aanbetaling terug te krijgen als de bank je financiering weigert. Wat je wel hebt is contractsvrijheid, geregeld in artikel 1255, en de algemene regeling voor voorwaardelijke verbintenissen in de artikelen 1113 tot en met 1124. Vertaald naar de praktijk: je mag zo'n voorwaarde afspreken, maar hij ontstaat niet vanzelf. Staat hij niet in je contrato de arras, dan bestaat hij niet.

Het gevolg is hard. Wijst de bank je aanvraag af nadat je getekend hebt, dan kom je de koop niet na en houdt de verkoper de tien procent. Dat je een geldige reden had doet er juridisch niet toe. Dit is precies het punt waarop Nederlandse kopers op Ibiza het vaakst geld verliezen, en het is volledig te voorkomen met een paar zinnen in het contract.

De clausule die je erin laat zetten

De oplossing heet een opschortende voorwaarde, in het Spaans condición suspensiva. Die formulering is bewust gekozen: bij een opschortende voorwaarde komt de koop pas tot stand als je financiering rond is, terwijl een ontbindende voorwaarde een koop weer terugdraait die er al was. Dat verschil heeft ook fiscale gevolgen, dus laat je advocaat de juiste variant opschrijven.

Een bruikbare clausule regelt in elk geval deze punten.

Het minimale bedrag dat gefinancierd moet worden. Zonder dat getal kan de verkoper stellen dat je met een lager aanbod van de bank ook uit de voeten kon.
De termijn waarbinnen je de aanvraag indient en de uitslag doorgeeft. In de praktijk wordt hiervoor vaak vijftien tot dertig werkdagen afgesproken.
Het aantal banken waar je een aanvraag indient, meestal twee of drie, zodat de verkoper weet dat je het serieus geprobeerd hebt.
De maximale rente of maandlast die je nog acceptabel vindt.
De verplichting om de afwijzing schriftelijk aan te leveren, met een verklaring van de bank erbij.
De termijn waarbinnen de verkoper je aanbetaling terugstort.

Verwacht niet dat de verkoper hier meteen ja op zegt. In een markt als die van Ibiza is de onderhandelingspositie van de verkoper vaak sterk. Wat wel helpt, is met een concreet financieringsbeeld aan tafel komen in plaats van met een voorbehoud dat alle kanten op kan. Weet je vooraf wat een Spaanse bank in jouw situatie doet, dan wordt de clausule scherper en de verkoper rustiger. Dat begint met een eerlijke berekening van hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Reservering, arras en escritura naast elkaar

Er liggen bij een Spaanse aankoop drie documenten op tafel en ze worden vaak door elkaar gehaald.

Het reserveringscontract. Een kort document waarmee je de woning een paar weken vastlegt tegen een klein bedrag, vaak enkele duizenden euro's. Bedoeld om je advocaat tijd te geven voor het vooronderzoek. Let op hoe het bedrag behandeld wordt als je afziet van de koop.
Het contrato de arras. Het bindende voorlopig koopcontract met de aanbetaling van doorgaans tien procent. Dit is het document dat je aan de koop bindt.
De escritura de compraventa. De eigendomsakte die je bij de notaris tekent en waarmee het huis daadwerkelijk van eigenaar wisselt. Daarna volgt de inschrijving in het eigendomsregister.

Tussen het tweede en het derde document zit de periode waarin je hypotheek geregeld wordt. Hoe die hele volgorde loopt, van NIE-nummer tot sleuteloverdracht, staat in ons stappenplan voor het kopen van een huis op Ibiza .

De tien dagen van de notaris

Bij het bepalen van je termijn wordt één wettelijke wachttijd stelselmatig vergeten. Sinds de Spaanse hypothekenwet van 2019 moet de bank de precontractuele documentatie, waaronder het gestandaardiseerde informatieblad FEIN, aanleveren bij de notaris van jouw keuze. Vanaf het moment dat de notaris die stukken compleet binnen heeft, gaan er tien kalenderdagen lopen voordat de hypotheekakte getekend mag worden.

In die periode maakt de notaris de zogeheten acta de transparencia op. Daarin legt hij vast dat je de voorwaarden hebt doorgenomen en beantwoordt hij je vragen. Die stap is verplicht en er valt niet mee te schuiven.

Tel je terug, dan wordt duidelijk waarom een arras-termijn van dertig dagen krap is. De bank moet je dossier beoordelen, een taxateur moet langs, het aanbod moet naar de notaris en daarna komen die tien dagen er nog achteraan. Een termijn van zestig tot negentig dagen sluit beter aan bij de werkelijkheid, zeker in de zomermaanden wanneer half Spanje op vakantie is.

Wat op Ibiza extra speelt

Op Ibiza komen er een paar dingen bij die op de vastelandsmarkt minder spelen.

Het eerste is de taxatie. Spaanse banken lenen niet-residenten in de praktijk zo'n zestig tot zeventig procent, en dat percentage wordt berekend over de taxatiewaarde, niet over wat jij betaalt. Op een eiland waar vraagprijzen harder stijgen dan de taxatierapporten volgen, valt die waarde regelmatig lager uit dan de koopsom. Het verschil betaal je uit eigen geld, bovenop je aanbetaling en bovenop de kosten koper.

Het tweede is de bouwsituatie. Op Ibiza staat veel dat in de loop der jaren is uitgebreid, met een gastenverblijf, een extra terras of een zwembad dat nooit is bijgeschreven. Wat niet in het eigendomsregister staat, telt voor de bank niet mee en kan de financiering zelfs blokkeren. Laat dit uitzoeken vóórdat je de arras tekent, niet in de weken erna.

Het derde is snelheid. Goede objecten op het eiland gaan hard en verkopers zetten druk op de tekendatum. Juist dan is de verleiding het grootst om een contract te tekenen dat je niet helemaal begrijpt. Een dag extra voor een goede controle kost je vrijwel nooit het huis, en een ontbrekende clausule kost je tienduizenden euro's.

Wat je doet voordat je tekent

Kort samengevat komt het neer op vijf dingen.

Schakel een eigen advocaat in, dus niet die van de makelaar of de verkoper, en laat het contract vertalen als het alleen in het Spaans is opgesteld.
Vraag de nota simple op en controleer eigenaar, oppervlakte, hypotheken en beslagen.
Laat vastleggen welke variant arras van toepassing is.
Laat de financieringsvoorwaarde erin zetten, met bedrag, termijn en terugbetaling.
Weet vóór het tekenen wat je bank waarschijnlijk gaat doen, zodat de termijn en het bedrag in het contract kloppen met de werkelijkheid. Laat daarvoor je hypotheekaanvraag voor Ibiza alvast doorrekenen.

Die laatste stap is de goedkoopste van allemaal, en tegelijk de stap die het vaakst wordt overgeslagen.

Veelgestelde vragen

Is een contrato de arras bindend?

Ja. Het is een volwaardige overeenkomst tussen koper en verkoper, geen intentieverklaring. Bij arras penitenciales mag je je terugtrekken, maar dan verlies je de aanbetaling. Bij de andere twee varianten kan de tegenpartij zelfs nakoming van de koop afdwingen.

Krijg ik mijn aanbetaling terug als de bank mijn hypotheek weigert?

Alleen als je dat vooraf hebt afgesproken. Het Spaanse recht kent geen automatisch financieringsvoorbehoud. Staat er geen opschortende voorwaarde over je financiering in het contract, dan houdt de verkoper het bedrag.

Hoeveel moet ik aanbetalen bij een contrato de arras?

Gebruikelijk is vijf tot vijftien procent van de koopsom, waarbij tien procent het meest voorkomt. Het bedrag is onderhandelbaar en wordt later verrekend met de koopsom bij de notaris.

Wat gebeurt er als de verkoper zich terugtrekt?

Bij arras penitenciales moet hij je het aanbetaalde bedrag dubbel terugbetalen. Dat volgt uit artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Bij arras penales kun je daarnaast kiezen voor het afdwingen van de levering.

Welke termijn spreek ik af tot de notaris?

Houd rekening met de beoordeling door de bank, de taxatie en de tien kalenderdagen die de notaris wettelijk moet aanhouden na ontvangst van de stukken. Zestig tot negentig dagen sluit in de praktijk beter aan dan dertig.

Mag het contract in het Nederlands worden opgesteld?

Een tweetalige versie is gebruikelijk en verstandig. Spreek wel af welke taalversie leidend is bij een verschil van uitleg, want dat is meestal de Spaanse tekst.

Persoonlijk advies

De meeste problemen rond het voorlopig koopcontract ontstaan niet bij het tekenen, maar in de weken erna, wanneer blijkt dat de financiering anders uitpakt dan gedacht. Weet je vóór het tekenen wat een Spaanse bank in jouw situatie doet, dan kun je de termijn, het bedrag en de clausule daarop afstemmen.

Wij kennen de banken op Ibiza en weten hoe zij naar Nederlandse kopers kijken. Wil je weten waar je aan toe bent voordat je iets ondertekent, neem dan contact met ons op via onze contactpagina .

Bronnen

Artikel 1454 Spaans Burgerlijk Wetboek, letterlijke tekst en gevolgen bij terugtrekking. Bron: Conceptos Jurídicos, Código Civil artículo 1454 (geverifieerd 28 augustus 2026)
Drie soorten arras en de aanbetaling van vijf tot vijftien procent, meest gebruikelijk tien procent. Bron: BBVA, Contrato de arras (geverifieerd 28 augustus 2026)
Geen wettelijk recht op teruggave bij hypotheekweigering; contractsvrijheid artikel 1255 en voorwaardelijke verbintenissen artikelen 1113 tot 1124 Burgerlijk Wetboek; aanbevolen inhoud van de financieringsclausule. Bron: Orozco y Asociados, Arras condicionadas a la obtención de hipoteca (geverifieerd 28 augustus 2026)
Tien kalenderdagen tussen de aanlevering van de FEIN bij de notaris en het tekenen van de hypotheekakte, plus de acta de transparencia. Bron: artikel 14.1 Ley 5/2019, toegelicht door notariskantoor Jesús Benavides (geverifieerd 28 augustus 2026)
Financiering van zestig tot zeventig procent van de taxatiewaarde voor niet-residenten: marktpraktijk, gebaseerd op de dossiers van Hypotheek Ibiza. Geen openbare bron.
Termijn van vijftien tot dertig werkdagen voor de financieringsaanvraag en zestig tot negentig dagen tot de notaris: praktijkindicatie, geen wettelijke termijn.

Waarom Spaanse banken je op Ibiza niet aflossingsvrij laten lenen

Fri, 28 Aug 2026 08:10:42 GMT

Meer dan de helft van de Nederlandse hypotheekschuld bestaat uit aflossingsvrije leningen: rente betalen, niets aflossen, de maandlast laag houden. Voor een nieuwe lening op je eigen woning kan dat sinds 2013 niet meer met renteaftrek, maar in de bestaande hypotheken zit die vorm nog volop. Kijk je naar een huis op Ibiza, dan neem je die manier van rekenen mee, want daar gaat het om grotere bedragen en telt elke honderd euro per maand.

Bij een Spaanse bank loop je er dan tegenaan. Die geeft je vrijwel altijd een annuïteit, met aflossing vanaf de eerste maand. Er is een uitzondering, er is een tussenvorm die veel Nederlanders niet kennen, en er is een omweg die wel werkt. Die omweg begint niet op Ibiza maar bij je woning in Nederland.

Inhoudsopgave

Bij een Spaanse bank krijg je het niet
Waarom Spanje zo op aflossen zit
De uitzondering die bijna niemand haalt
De carencia, een aflossingsvrije periode aan het begin
Wat een carencia kost, doorgerekend op een woning van 750.000 euro
De route die wel werkt loopt via je huis in Nederland
Sinds 2026 mag je in Nederland minder aflossingsvrij
Zo ziet de combinatie er in de praktijk uit
Aflossen op Ibiza pakt anders uit dan in Nederland
Wil je later versneld aflossen, dit mag de bank rekenen
Waar je op moet letten in het aanbod van de bank
Veelgestelde vragen
Persoonlijk advies
Bronnen

Bij een Spaanse bank krijg je het niet

Een Spaanse bank die een niet-resident financiert, biedt in de praktijk één product: een annuïteit met een looptijd van twintig tot dertig jaar, waarbij je vanaf maand één rente en aflossing betaalt. Een volledig aflossingsvrije lening, zoals je die in Nederland kent, zit niet in het standaardaanbod.

Je leest online soms dat aflossingsvrij in Spanje verboden is. Dat klopt niet. Er is geen wet die het tegenhoudt, banken bieden het alleen bijna nooit aan. Dat verschil is meer dan een woordenspel, want het betekent dat er wel degelijk situaties zijn waarin je iets krijgt dat erop lijkt. Alleen loopt dat via een andere deur dan de gewone hypotheekafdeling.

Voor de hoogte van je lening verandert dit niets. Als niet-resident financier je meestal 60 tot 70 procent van de laagste waarde van koopsom en taxatie, dus je eigen inbreng is er hoe dan ook. Wil je weten waar jouw plafond ligt, dan lees je in ons overzicht hoeveel je op Ibiza kunt lenen .

Waarom Spanje zo op aflossen zit

De Nederlandse aflossingsvrije hypotheek is groot geworden door de hypotheekrenteaftrek. Rente betalen leverde belastingvoordeel op, aflossen niet, dus was het fiscaal aantrekkelijk om de schuld te laten staan. Sinds 1 januari 2013 mag dat niet meer bij een nieuwe eigenwoninglening: wil je de rente aftrekken, dan los je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair af.

In Spanje bestond die prikkel al helemaal niet meer. De Spaanse aftrek voor de aankoop van een woning, de deducción por inversión en vivienda habitual, is per 1 januari 2013 afgeschaft, met alleen overgangsrecht voor wie er vóór die datum al gebruik van maakte. En zoals de naam al zegt gold hij alleen voor je hoofdverblijf, dus voor een tweede woning op Ibiza nooit.

Daar komt bij dat de Spaanse bank naar jou kijkt als buitenlandse klant zonder Spaans inkomen. Je woont er niet, je werkt er niet, en bij betalingsproblemen moet de bank een woning uitwinnen van iemand die duizend kilometer verderop zit. Aflossing is voor die bank de simpelste manier om het risico elk jaar kleiner te maken. Een lening die na twintig jaar nog even hoog is als op dag één, past daar niet in.

Het gevolg voor jou is dat je maandlast hoger uitvalt dan je vanuit Nederland gewend bent, en dat je die maandlast moet kunnen dragen naast je Nederlandse woonlasten. Spaanse banken rekenen daarbij meestal met een norm rond 30 tot 35 procent van je netto maandinkomen voor al je lasten samen.

De uitzondering die bijna niemand haalt

Aflossingsvrij bestaat in Spanje wel, maar dan via private banking. Een aantal banken doet dit voor vermogende klanten, meestal onder de voorwaarde dat je een deel van je vermogen bij die bank onderbrengt en laat beleggen. De lening is dan feitelijk gedekt door dat vermogen, niet alleen door de woning.

De drempels liggen hoog. Je moet denken aan een aanzienlijk bedrag dat je overbrengt en vastzet, en aan een relatie met de bank die verder gaat dan alleen een hypotheek. Voor de meeste kopers van een woning tussen de vijf ton en anderhalf miljoen is dit geen route, en het is ook zelden een goede deal: je betaalt rente over de lening en je levert tegelijk rendement en vrijheid in op je vermogen.

Wat het wel laat zien: als een adviseur je vertelt dat aflossingsvrij in Spanje simpelweg onmogelijk is, klopt dat niet helemaal. Het is zeldzaam en duur, en dat is iets anders.

De carencia, een aflossingsvrije periode aan het begin

De tussenvorm die de meeste Nederlanders niet kennen heet carencia. De Banco de España omschrijft dat als de periode waarin je een lagere maandlast betaalt omdat je alleen rente voldoet, of zelfs helemaal niets als je ook de rente uitstelt.

Er zijn twee smaken. Bij een carencia de capital betaal je alleen rente en blijft de schuld gelijk. Bij een carencia total betaal je niets en groeit de schuld, omdat de rente erbij wordt geteld. Die tweede vorm wil je niet, en banken bieden hem bij een gewone woningfinanciering ook zelden aan.

Hoe lang zo'n periode duurt, ligt niet vast. BBVA schrijft dat sommige banken maar een paar maanden carencia geven en andere meer dan vijf jaar. Bij een tweede woning voor een niet-resident gaat het om een korte periode aan het begin, en je moet er zelf naar vragen, want de bank biedt het niet uit zichzelf aan. Laat de duur en de voorwaarden altijd in het aanbod vastleggen voordat je tekent.

Wat een carencia kost, doorgerekend op een woning van 750.000 euro

Neem een woning op Ibiza van 750.000 euro. De bank financiert 65 procent, dus 487.500 euro. Je brengt zelf 262.500 euro in. Daar komen de kosten koper bij. De overdrachtsbelasting op de Balearen loopt per schijf op: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent over het deel tot 600.000 euro en 10 procent over het deel tot een miljoen. Voor deze woning is dat 32.000 plus 18.000 plus 15.000, samen 65.000 euro. Met notaris, kadaster, gestoría en juridische begeleiding erbij kom je op ongeveer 80.000 euro, dus je hebt in totaal zo'n 342.500 euro eigen geld nodig. Met een rente van 3,2 procent en een looptijd van 25 jaar ziet de lening er zo uit:

Gewone annuïteit vanaf maand één: 2.363 euro per maand.
Twee jaar carencia de capital: 1.300 euro per maand in die eerste twee jaar.
Daarna nog 23 jaar te gaan: 2.498 euro per maand.
Extra rente over de hele looptijd door die twee jaar: ongeveer 11.700 euro.

Je koopt dus twee jaar ademruimte van ruim duizend euro per maand, en je betaalt daarvoor bijna twaalfduizend euro extra rente plus een hogere last daarna. Of dat verstandig is hangt af van wat je met die ruimte doet. Gebruik je hem om een verbouwing te betalen die de woning meer waard maakt, dan is het een prima ruil. Gebruik je hem omdat de gewone maandlast eigenlijk niet past, dan is het uitstel van een probleem.

De rente van 3,2 procent is hier een rekenvoorbeeld, geen aanbod. Wil je met jouw eigen bedragen rekenen, dan helpt onze uitleg over het berekenen van je Spaanse maandlast .

De route die wel werkt loopt via je huis in Nederland

Wil je echt een aflossingsvrij deel in je financiering, dan regel je dat niet in Spanje maar in Nederland. Je verhoogt je Nederlandse hypotheek met een aflossingsvrij deel, haalt daarmee overwaarde uit je woning en gebruikt dat geld als eigen inbreng op Ibiza.

Voor de Spaanse bank ben je dan een koper met veel eigen geld, wat je positie in de onderhandeling over rente meteen beter maakt. En het deel dat je in Nederland leent, is wel aflossingsvrij. De rente op dat deel is niet aftrekbaar, want het geld gaat niet naar je eigen woning maar naar een tweede woning, en die valt in box 3.

Deze route werkt alleen als je genoeg overwaarde hebt en je inkomen de hogere Nederlandse last draagt. Hoe je dat vrijmaakt en wat het kost, staat uitgebreid in ons stuk over een huis op Ibiza kopen met je overwaarde .

Sinds 2026 mag je in Nederland minder aflossingsvrij

En dan is er dit jaar iets veranderd aan de Nederlandse kant. Tot dit jaar hanteerden Nederlandse banken de vuistregel dat maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij mocht zijn. In 2026 is die grens bij vrijwel alle grote aanbieders verlaagd naar 30 procent.

Rabobank en Obvion voerden dat door op 11 mei 2026, met daarbij een plafond van 150.000 euro. ASN, SNS, RegioBank en BLG deden hetzelfde per die datum, zonder absoluut maximum. ABN AMRO volgde op 1 juni met een staffel, Florius op dezelfde dag met een plafond van 150.000 euro, Triodos op 1 juli en ING op 23 juli. Het gaat om beleid van de banken zelf, niet om een wet, en het raakt nieuwe leningen, verhogingen en oversluitingen.

Voor jou betekent dit iets heel concreets. Bij een Nederlandse woning van 600.000 euro kon je vorig jaar tot 300.000 euro aflossingsvrij aanhouden. Nu is dat 180.000 euro, en bij de banken met een plafond zelfs 150.000 euro. Heb je al een aflossingsvrij deel, dan telt dat mee in die ruimte. De aflossingsvrije route naar Ibiza is er dus nog wel, maar hij is dit jaar smaller geworden.

Zo ziet de combinatie er in de praktijk uit

Zet je die twee naast elkaar, dan ontstaat een opzet die voor veel Nederlandse kopers op Ibiza uitkomt. Je haalt in Nederland een aflossingsvrij bedrag uit je woning, binnen de nieuwe grens van 30 procent. Dat bedrag gebruik je voor je eigen inbreng en de kosten koper op Ibiza. De rest financier je Spaans, als annuïteit, eventueel met een korte carencia aan het begin.

Het resultaat is een gemengde maandlast: een laag, aflossingsvrij deel in Nederland en een aflossend deel in Spanje. Je bouwt vermogen op in de Spaanse woning en houdt je Nederlandse last beheersbaar. Reken beide leningen altijd samen door, niet apart, want de Spaanse bank kijkt ook naar je Nederlandse verplichtingen.

Let op de volgorde. Regel de Nederlandse verhoging vóór je op Ibiza een bod uitbrengt. Een Spaanse verkoper werkt met een reserveringscontract en korte termijnen, terwijl een Nederlandse verhoging al snel enkele weken kost.

Aflossen op Ibiza pakt anders uit dan in Nederland

In Nederland voelt aflossen als geld weggeven aan de bank, omdat je er belastingvoordeel mee inlevert. Op Ibiza ligt dat anders, en dat maakt de verplichte aflossing minder vervelend dan hij op het eerste gezicht lijkt.

Je hebt geen renteaftrek die je misloopt, want die bestaat voor deze woning niet. De schuld verlaagt wel je box 3-grondslag, en tegelijk telt hij mee in de breuk waarmee de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor je Spaanse woning wordt berekend. Die twee effecten werken tegen elkaar in, dus wat een aflossing netto met je belastingdruk doet, verschilt per situatie en is iets om met je belastingadviseur door te rekenen. En tegenover je aflossing staat een woning in een markt met beperkt aanbod, waar bouwen op landelijk terrein streng gereguleerd is.

Wat je wel meeneemt: elke euro aflossing is een euro die je niet meer vrij kunt inzetten. Reserveer daarom naast je maandlast een buffer voor onderhoud, gemeentebelasting en de jaarlijkse aangifte als niet-resident. Wat die vaste lasten ongeveer zijn, lees je in ons overzicht van de kosten van een hypotheek op Ibiza .

Wil je later versneld aflossen, dit mag de bank rekenen

Een vraag die bijna altijd terugkomt: kun je die annuïteit nemen en later in één keer een groot deel aflossen? Dat kan, en sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 zijn de boetes daarvoor wettelijk begrensd.

Bij een variabele rente: maximaal 0,25 procent van het afgeloste bedrag in de eerste drie jaar, of maximaal 0,15 procent in de eerste vijf jaar. Welke van de twee geldt, staat in je contract.
Bij een vaste rente: maximaal 2 procent in de eerste tien jaar en maximaal 1,5 procent daarna.
Boven op die percentages geldt dat de vergoeding nooit hoger mag zijn dan het werkelijke financiële verlies van de bank.

Let op het verschil tussen die twee. Bij een variabele rente mag de bank na afloop van de afgesproken periode van drie of vijf jaar helemaal niets meer rekenen. Bij een vaste rente blijft de vergoeding van 1,5 procent gelden voor de rest van de looptijd, dus die verdwijnt nooit helemaal. Wie van plan is om later een flink bedrag in één keer af te lossen, moet dat meewegen in de keuze tussen vast en variabel.

Waar je op moet letten in het aanbod van de bank

Een lage rente in een Spaans aanbod zegt weinig zolang je de rest niet ziet. Loop deze punten na voordat je tekent.

Gekoppelde producten. Banken bieden korting op de rente als je een betaalrekening, een opstalverzekering en soms een overlijdensrisicoverzekering bij hen afneemt. Vraag altijd naar de rente zonder die producten, zodat je kunt vergelijken.
De overlijdensrisicoverzekering. Sommige banken willen de premie voor de hele looptijd vooruit hebben, gefinancierd binnen de lening. Dat drukt zwaar op je eigen inbreng.
De afsluitprovisie, meestal tussen 0,5 en 1,5 procent van de lening.
De taxatie. De bank rekent met de laagste van koopsom en taxatiewaarde, dus een tegenvallende taxatie verlaagt je lening en verhoogt je eigen inbreng.
Een minimumbedrag. Veel banken beginnen pas bij een lening vanaf ongeveer 100.000 euro, wat bij een klein appartement een rol kan spelen.

Veelgestelde vragen

Is een aflossingsvrije hypotheek in Spanje verboden?

Nee. Er is geen verbod, banken bieden het alleen vrijwel niet aan bij gewone woningfinanciering voor niet-residenten. Via private banking bestaat het wel, onder strenge voorwaarden over het vermogen dat je bij de bank onderbrengt.

Hoe lang kan een carencia duren?

Dat verschilt sterk per bank. BBVA schrijft dat sommige banken enkele maanden geven en andere meer dan vijf jaar, en de Banco de España spreekt van maanden of zelfs jaren. Er is geen vast recht op een carencia: het is onderdeel van je aanbod en je moet erom vragen.

Kan ik mijn Nederlandse aflossingsvrije hypotheek gebruiken voor een huis op Ibiza?

Ja, dat is de meest gebruikte route. Je verhoogt je Nederlandse hypotheek aflossingsvrij en gebruikt dat geld als eigen inbreng. Sinds 2026 mag dat aflossingsvrije deel bij de meeste banken nog maximaal 30 procent van je woningwaarde zijn, vaak met een plafond van 150.000 euro.

Is de rente van die Nederlandse verhoging aftrekbaar?

Nee. De renteaftrek geldt alleen voor de financiering van je eigen woning. Leen je voor een tweede woning op Ibiza, dan valt die lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. De schuld verlaagt wel je box 3-grondslag, al telt hij ook mee in de voorkomingsbreuk voor je Spaanse woning, dus laat het netto-effect doorrekenen.

Wat is een normale looptijd voor een Spaanse hypotheek?

Twintig tot vijfentwintig jaar is gebruikelijk, soms dertig. Banken hanteren daarbij een leeftijdsgrens: de lening moet meestal zijn afgelost rond je 75ste, wat de looptijd korter maakt naarmate je later koopt.

Mag ik later boetevrij extra aflossen?

Dat hangt af van je rentevorm. Bij een variabele rente mag de bank maximaal 0,25 procent rekenen in de eerste drie jaar of 0,15 procent in de eerste vijf jaar, en daarna niets meer. Bij een vaste rente is het maximaal 2 procent in de eerste tien jaar en 1,5 procent in alle jaren daarna, dus daar blijft een vergoeding mogelijk zolang de lening loopt. In alle gevallen mag de vergoeding nooit hoger zijn dan het werkelijke verlies van de bank.

Persoonlijk advies

Of aflossingsvrij in jouw situatie haalbaar is, hangt af van je overwaarde in Nederland, je inkomen en het bedrag dat je op Ibiza nodig hebt. Wij rekenen de Nederlandse en de Spaanse kant in één keer door, zodat je weet wat je maandlast wordt voordat je een bod uitbrengt. Je kunt vrijblijvend je hypotheek voor Ibiza aanvragen of eerst je situatie voorleggen.

Bronnen

Meer dan de helft van de hypotheekschuld van Nederlandse huizenbezitters bestaat uit aflossingsvrije leningen. Bron: AFM, dossier aflossingsvrije hypotheek (geverifieerd, augustus 2026).
Een lening afgesloten vanaf 1 januari 2013 moet in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost om de rente te mogen aftrekken, en de aftrek geldt alleen voor de eigen woning. Bron: Belastingdienst, hypotheekrente aftrekken (geverifieerd, augustus 2026).
De Spaanse deducción por inversión en vivienda habitual is per 1 januari 2013 afgeschaft, met overgangsrecht voor wie er vóór die datum al gebruik van maakte. Bron: Agencia Tributaria, régimen transitorio (geverifieerd, augustus 2026).
Definitie en twee vormen van de carencia (carencia de capital en carencia total). Bron: Banco de España, Cliente Bancario (geverifieerd, augustus 2026).
Maximale vergoeding bij vervroegd aflossen: 0,25 procent in de eerste drie jaar of 0,15 procent in de eerste vijf jaar bij variabele rente, 2 procent in de eerste tien jaar en 1,5 procent daarna bij vaste rente, nooit meer dan het financiële verlies van de bank. Bron: artikel 23 Ley 5/2019 (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario), toegelicht door Abogacía Española en Bankinter (geverifieerd, augustus 2026).
Verlaging van de aflossingsvrije ruimte van 50 naar 30 procent van de woningwaarde bij Rabobank en Obvion (11 mei 2026), ASN, SNS, RegioBank en BLG (11 mei 2026), ABN AMRO en Florius (1 juni 2026), Triodos (1 juli 2026) en ING (23 juli 2026). Bron: De Hypotheekshop, overzicht nieuwe regels aflossingsvrije hypotheek 2026 (geverifieerd, augustus 2026).
Duur van een carencia: van enkele maanden tot meer dan vijf jaar, afhankelijk van de bank. Bron: BBVA, uitleg periodo de carencia (geverifieerd, augustus 2026).
Schijven van de overdrachtsbelasting op de Balearen in 2026: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot een miljoen euro, per schijf berekend. Bron: gepubliceerde ITP-gids Balearen 2026 (geverifieerd, augustus 2026). Voor bedragen boven een miljoen lopen de gepubliceerde overzichten uiteen, daarom staat dat deel niet in dit artikel.
De schuld op een buitenlandse tweede woning verlaagt de box 3-grondslag en telt mee in de voorkomingsbreuk voor de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Bron: Jongbloed Fiscaal Juristen, tweede woning buitenland (geverifieerd, augustus 2026).
Rekenvoorbeeld maandlasten bij 487.500 euro, 3,2 procent en 25 jaar. Bron: eigen annuïteitenberekening, rente als voorbeeld gekozen en geen aanbod.
Financieringspercentage van 60 tot 70 procent voor niet-residenten, de lastennorm van 30 tot 35 procent van het netto maandinkomen, de gebruikelijke looptijden van 20 tot 30 jaar, de leeftijdsgrens rond 75 jaar, de afsluitprovisie van 0,5 tot 1,5 procent en het minimumleenbedrag rond 100.000 euro. Bron: marktpraktijk van Spaanse banken zoals wij die in onze dossiers zien, niet uit één officiële publicatie.

Spaanse hypotheek oversluiten: wanneer bespaar je er echt op?

Tue, 04 Aug 2026 16:47:11 GMT

Je hebt je huis op Ibiza, de maandlast loopt keurig, en toch knaagt er iets: betaal je niet te veel rente? Wie een paar jaar geleden een variabele hypotheek afsloot, zag de maandlast met de Euribor meestijgen. En wie destijds een hoog percentage accepteerde omdat je als buitenlander instapte, kan het inmiddels vaak scherper krijgen. In beide gevallen is oversluiten het gesprek waard. Je vervangt je huidige Spaanse hypotheek dan door een lening met een lagere rente of betere voorwaarden, en verlaagt zo je maandlast, soms met honderden euro's.

Het mooie is dat oversluiten in Spanje op drie manieren kan, en dat de wet je sinds 2019 beter beschermt dan veel mensen denken. In deze gids lees je hoe het werkt, wat het kost, wat je bank je maximaal mag rekenen, en wanneer het voor jou als niet-resident echt de moeite loont.

Inhoudsopgave

Wat betekent je Spaanse hypotheek oversluiten?
Drie routes: subrogación, novación of een nieuwe hypotheek
Wanneer loont oversluiten?
Wat kost het oversluiten in Spanje?
Boeterente en de wet: wat mag je bank rekenen?
Oversluiten als niet-resident
Zo pak je het stap voor stap aan
Is oversluiten altijd de beste keuze?
Veelgestelde vragen
Persoonlijk advies

Wat betekent je Spaanse hypotheek oversluiten?

Oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek vervangt of aanpast om betere voorwaarden te krijgen, meestal een lagere rente. Je lost dus niet zomaar af, je ruilt je lening in voor een gunstiger exemplaar. In Spanje speelt dit vooral bij variabele hypotheken, waarbij de rente meebeweegt met de Euribor plus een vaste opslag. Stijgt de Euribor, dan stijgt je maandlast mee. Door over te sluiten naar een lagere of vaste rente maak je die maandlast weer voorspelbaar.

Ook wie ooit met een stevige opslag tekende, kan met oversluiten winnen. Wil je eerst weten hoe de rente op het eiland wordt opgebouwd? Dat lees je in ons artikel over de hypotheekrente op Ibiza .

Drie routes: subrogación, novación of een nieuwe hypotheek

In Spanje kun je op drie manieren oversluiten, en het verschil bepaalt vooral je kosten:

Subrogación de acreedor: je verhuist je hypotheek naar een andere bank die je een beter aanbod doet. Omdat banken hierom concurreren, levert dit meestal de scherpste voorwaarden op.
Novación: je onderhandelt met je huidige bank over betere voorwaarden. Dat is simpeler en vaak sneller, maar je bank voelt minder concurrentiedruk, dus het resultaat is soms bescheidener.
Een volledig nieuwe hypotheek: je lost je oude lening helemaal af en sluit een nieuwe af. Dit is de duurste route, want je betaalt alle kosten van een nieuwe hypotheek opnieuw.

Wil je alleen je rente verlagen, dan is subrogación of novación de logische keuze. Een volledig nieuwe hypotheek is vooral interessant als je tegelijk extra wilt lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing.

Wanneer loont oversluiten?

Oversluiten kost geld, dus het moet iets opleveren. Een veelgebruikte vuistregel: het loont doorgaans als je resterende looptijd minstens vijf jaar is, het renteverschil minstens 0,5 procentpunt bedraagt en je restschuld boven de 80.000 euro ligt. Hoe hoger je restschuld en hoe langer je looptijd, hoe sneller je de kosten terugverdient.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel je hebt nog 300.000 euro openstaan over twintig jaar en je zakt van 4,5 procent naar 3,0 procent. Dat zijn fictieve percentages, puur om de methode te laten zien. Je maandlast daalt dan van ongeveer 1.898 naar 1.664 euro, een besparing van zo'n 234 euro per maand. Met kosten van rond de 850 euro heb je die er in nog geen vier maanden uit, en over de looptijd loopt de besparing op tot tienduizenden euro's. Wil je jouw eigen situatie doorrekenen? Gebruik dan onze uitleg om je Spaanse hypotheek te berekenen .

Wat kost het oversluiten in Spanje?

Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 betaalt de bank het grootste deel van de kosten. Voor de nieuwe hypotheek neemt de bank de notaris, het kadaster (registro), de administratieve afhandeling (gestoría) en de zegelbelasting (AJD) voor haar rekening. Wat blijft er dan voor jou over?

De taxatie (tasación) van je woning, meestal 300 tot 400 euro. Sommige banken nemen ook die op zich als lokkertje.
Een eventuele boeterente aan je huidige bank voor het vervroegd aflossen. Hoeveel dat mag zijn, is bij wet begrensd, zie de volgende sectie.

Het verschil met vroeger is groot. Waar oversluiten ooit duur was, betaal je nu vaak alleen de taxatie en soms een beperkte boeterente. Dat verlaagt de drempel flink. Benieuwd naar het bredere kostenplaatje? Lees ons artikel over de kosten van een hypotheek op Ibiza .

Boeterente en de wet: wat mag je bank rekenen?

De Spaanse wet (Ley 5/2019) legt de boeterente bij vervroegd aflossen aan banden. De maxima liggen als volgt:

Variabele rente: je bank kiest bij het afsluiten een van twee opties, maximaal 0,25 procent van het afgeloste bedrag in de eerste drie jaar, of maximaal 0,15 procent in de eerste vijf jaar. Daarna mag er geen boeterente meer worden gerekend.
Vaste rente: maximaal 2 procent in de eerste tien jaar, en daarna maximaal 1,5 procent.
Overstappen van variabel naar vast: hiervoor geldt een apart, laag maximum van 0,15 procent in de eerste drie jaar, en daarna niets meer.

Die laatste regel is bewust zo gemaakt om mensen te helpen kiezen voor de zekerheid van een vaste rente. Voor veel niet-residenten met een oude variabele lening is dat precies de reden om nu naar oversluiten te kijken.

Oversluiten als niet-resident

Als niet-resident financier je onder net iets strengere voorwaarden dan een inwoner van Spanje, en dat geldt ook bij oversluiten. Reken op een financiering tot ongeveer 60 tot 70 procent van de laagste waarde van taxatie of koopprijs. Je woonlasten mogen doorgaans niet meer dan 30 tot 35 procent van je netto-inkomen beslaan, en de meeste banken willen dat de lening is afgelost rond je 75e. Ook heb je opnieuw je NIE-nummer en recente inkomensbewijzen nodig.

Op Ibiza, waar de woningwaardes hoog liggen, gaat het al snel om forse bedragen, en juist dan telt elke tiende procent rente aan. Een bank neemt de hypotheek van een buitenlander niet altijd zomaar over, dus een scherp dossier en goede begeleiding maken het verschil. Wil je weten hoeveel je kunt lenen? Lees dan hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Zo pak je het stap voor stap aan

Oversluiten verloopt in een vast ritme:

Vergelijk de aanbiedingen en vraag een concreet voorstel op bij een andere bank of via een adviseur.
De nieuwe bank laat je woning taxeren en beoordeelt je inkomen en dossier.
Je huidige bank wordt formeel op de hoogte gebracht en krijgt vijftien dagen de tijd om het aanbod te evenaren of te verbeteren. Dat heet enervación. Doet je bank dat, dan mag jij kiezen of je blijft of toch overstapt.
Is alles rond, dan passeert de nieuwe hypotheek bij de notaris. Reken op enkele weken van start tot handtekening.

Een goede adviseur regelt dit traject voor je, van het opvragen van de offertes tot de afspraak bij de notaris, zodat je zelf niet in het Spaans hoeft te onderhandelen.

Is oversluiten altijd de beste keuze?

Niet altijd. Heb je nog maar een korte looptijd, een kleine restschuld of zit je nog in de periode waarin de boeterente hoog is, dan kan het voordeel tegenvallen. Soms is een novación bij je eigen bank sneller en goedkoper dan een volledige overstap. En in sommige gevallen is het slimmer om je woning op Ibiza deels te financieren met de overwaarde van je Nederlandse huis in plaats van je Spaanse hypotheek over te sluiten. Die afweging lees je in ons artikel over een Spaanse hypotheek of je overwaarde gebruiken . Twijfel je? Laat je situatie doorrekenen voordat je iets tekent, dan weet je zeker dat oversluiten in jouw geval echt oplevert.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn Spaanse hypotheek oversluiten als niet-resident?

Ja. Je kunt als niet-resident oversluiten, al gelden er iets strengere voorwaarden, zoals een financiering tot ongeveer 60 tot 70 procent van de waarde en aflossing rond je 75e.

Wat kost het oversluiten van een Spaanse hypotheek?

Sinds 2019 betaalt de bank de notaris, het kadaster, de gestoría en de zegelbelasting. Zelf betaal je meestal alleen de taxatie van 300 tot 400 euro en soms een beperkte, wettelijk begrensde boeterente.

Hoeveel boeterente mag mijn bank rekenen?

Bij variabele rente maximaal 0,25 procent in de eerste drie jaar of 0,15 procent in de eerste vijf jaar, daarna niets. Bij vaste rente maximaal 2 procent in de eerste tien jaar. Overstappen van variabel naar vast kost hooguit 0,15 procent in de eerste drie jaar.

Loont oversluiten bij een kleine restschuld?

Meestal pas vanaf ongeveer 80.000 euro restschuld, minstens vijf jaar resterende looptijd en een renteverschil van minimaal 0,5 procentpunt. Daaronder wegen de kosten vaak niet op tegen de besparing.

Kan ik van variabele naar vaste rente oversluiten?

Ja, en dat is vaak juist het doel. De wet houdt de kosten hiervoor bewust laag, zodat je makkelijker kiest voor de zekerheid van een vaste maandlast.

Hoe lang duurt het oversluiten?

Reken op enkele weken. Een deel daarvan is de wettelijke termijn van vijftien dagen waarin je huidige bank een tegenbod mag doen.

Persoonlijk advies

Wil je weten of oversluiten in jouw geval loont? Bij Hypotheek Ibiza rekenen we je situatie door, vergelijken we de aanbiedingen van Spaanse banken en regelen we het hele traject tot bij de notaris. Zo betaal je nooit meer rente dan nodig. Bekijk je opties om geld te lenen in Spanje of vraag direct je hypotheek aan voor een persoonlijk advies.

Bronnen

Ley 5/2019 (LCCI), artikel 23, wettelijke maxima voor boeterente bij vervroegd aflossen. Bron: Spaanse wetgeving, actueel.
Ley 5/2019 (LCCI), artikel 14, over de comisión de apertura. Bron: Spaanse wetgeving, actueel.
Ley 2/1994, over subrogatie en wijziging van hypothecaire leningen. Bron: Spaanse wetgeving, actueel.
Banco de España, Portal del Cliente Bancario, informatie over subrogatie en vervroegd aflossen. Bron: toezichthouder.
Maandlastberekening: eigen annuïteitenberekening met fictieve rentepercentages, uitsluitend ter illustratie.

Spaanse hypotheek berekenen: zo reken je je maandlast en eigen geld uit

Mon, 03 Aug 2026 17:00:42 GMT

De vuistregel is bekend: als niet-resident financiert een Spaanse bank je woning voor maximaal 60 tot 70 procent. Maar dat percentage zegt nog niets over de twee dingen die echt tellen. Wat betaal je straks per maand, en hoeveel eigen geld moet je op tafel leggen voordat je de sleutel van je huis op Ibiza krijgt?

Op deze pagina reken je het stap voor stap zelf uit: je maximale lening, je maandlast, de kosten koper en het eigen geld dat je nodig hebt. Met een compleet voorbeeld voor een woning op Ibiza, zodat je precies ziet hoe de bedragen op elkaar ingrijpen.

Een Spaanse hypotheek berekenen komt neer op drie sommen. Eerst je maximale lening: 70 procent van de láágste van de aankoopsom en de taxatiewaarde. Dan je maandlast, die je uitrekent met de rente en de looptijd. En tot slot je eigen geld: de 30 procent die je zelf inbrengt, plus de kosten koper. Wie die drie op een rij zet, weet binnen een paar minuten of een huis op Ibiza haalbaar is.

Inhoudsopgave

Wat betekent je Spaanse hypotheek berekenen?
Hoeveel kun je lenen als niet-resident?
Zo bereken je je maandlast
Hoeveel eigen geld heb je echt nodig?
Voorbeeldberekening voor een huis op Ibiza
Wat bepaalt of de bank akkoord gaat?
Vaste of variabele rente?
Veelgestelde vragen

Wat betekent je Spaanse hypotheek berekenen?

Anders dan in Nederland kun je in Spanje geen 100 procent hypotheek krijgen. Een Spaanse bank financiert voor een niet-resident maximaal 60 tot 70 procent van de woning. De rest leg je er zelf bij. Een berekening maken betekent dus dat je drie vragen beantwoordt: hoeveel leent de bank, wat wordt mijn maandlast, en hoeveel eigen geld heb ik nodig.

Er is nog een verschil met Nederland dat je meteen goed moet zetten. De hypotheekrente op een woning in Spanje is niet aftrekbaar, want een vakantie- of tweede woning valt voor de Nederlandse fiscus in box 3. Reken dus met je bruto maandlast, niet met een lager bedrag na aftrek. Dat scheelt in de praktijk honderden euro's per maand in je verwachtingen.

Hoeveel kun je lenen als niet-resident?

De bank rekent je maximale lening altijd over de láágste van twee bedragen: de aankoopsom of de taxatiewaarde. Koop je een woning voor 600.000 euro, maar taxeert de bank hem op 580.000 euro, dan gaat die 70 procent over die 580.000 euro. Je leent dan minder dan je op basis van de vraagprijs had verwacht, en dat gat vul je met eigen geld.

Ga daarom nooit uit van het maximum. Veel banken houden het bij 60 tot 65 procent zodra je profiel of de locatie daar aanleiding toe geeft. Wil je precies weten hoe een Spaanse bank je leencapaciteit bepaalt, lees dan hoe je hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza berekent. Op deze pagina gaan we een stap verder: van je lening naar je maandlast.

Zo bereken je je maandlast

Je maandlast hangt af van drie dingen: je leensom, de rente en de looptijd. De meeste Spaanse hypotheken lopen als annuïteit. Dat betekent dat je elke maand hetzelfde bedrag betaalt, waarin een stukje rente en een stukje aflossing zit. In het begin betaal je vooral rente, later vooral aflossing, maar het maandbedrag blijft gelijk.

Een voorbeeld maakt het concreet. Neem een lening van 406.000 euro, een vaste rente van 3 procent en een looptijd van 25 jaar. Dan kom je uit op ongeveer 1.925 euro per maand. Kies je 20 jaar in plaats van 25, dan loopt dat op naar zo'n 2.250 euro, want je lost sneller af. En elke halve procent rente erbij kost je in dit voorbeeld ongeveer 100 euro per maand extra.

De rente die je krijgt, hangt af van de Euribor, de bank en je persoonlijke profiel. Niet-residenten betalen doorgaans net iets meer dan Spanjaarden. Reken dus altijd met de actuele rente en vergelijk die met de opslag van de bank. Meer over hoe die rente tot stand komt, lees je op onze pagina over de hypotheekrente op Ibiza .

Hoeveel eigen geld heb je echt nodig?

Op dit punt verkijken kopers zich snel. De 30 procent die de bank niet financiert, breng je zelf in. En daar komt de kosten koper nog bovenop. Op Ibiza reken je op ongeveer 10 tot 13 procent van de aankoopsom aan overdrachtsbelasting, notaris en registratie. Wat je precies kwijt bent, staat in ons overzicht van de kosten koper op Ibiza .

De bank wil je eigen geld bovendien zien staan. Je moet het spaargeld aantoonbaar op een rekening hebben op het moment dat je de aanvraag doet. Zet je je Nederlandse overwaarde in? Dan moet die overwaarde eerst vrijgemaakt zijn en op je rekening staan. Hoe je dat aanpakt, lees je bij een huis op Ibiza kopen met overwaarde .

Voorbeeldberekening voor een huis op Ibiza

Zo ziet het er compleet uit voor een woning van 600.000 euro, met een taxatiewaarde van 580.000 euro, een vaste rente van 3 procent en een looptijd van 25 jaar:

Aankoopsom: 600.000 euro
Taxatiewaarde: 580.000 euro
Maximale lening, 70 procent over de laagste waarde: 406.000 euro
Maandlast bij 3 procent en 25 jaar: ongeveer 1.925 euro
Kosten koper, ongeveer 12 procent van de aankoopsom: 72.000 euro
Eigen geld dat je inbrengt: 266.000 euro

Dat eigen geld van 266.000 euro is het verschil tussen de aankoopsom en de lening, plus de kosten koper. Je ziet meteen waarom de taxatiewaarde zo belangrijk is: valt die lager uit, dan daalt je lening en stijgt het bedrag dat je zelf inbrengt. Reken dit voorbeeld gerust na met je eigen aankoopsom, rente en looptijd.

Wat bepaalt of de bank akkoord gaat?

Je maandlast is één ding, maar de bank kijkt of die past bij je inkomen. Als richtlijn mag je maandlast meestal niet boven de 30 tot 35 procent van je netto maandinkomen uitkomen. Bij een maandlast van 1.925 euro betekent dat een netto inkomen van ruwweg 5.500 euro of meer, afhankelijk van je andere verplichtingen.

Daarnaast telt de looptijd. Een Spaanse hypotheek stopt doorgaans rond je 75e, dus hoe ouder je bent, hoe korter de looptijd en hoe hoger de maandlast. Ook je aankoopprofiel, de locatie en het type woning spelen mee. Het blijft maatwerk: geen enkele bank of adviseur geeft je vooraf een definitieve uitkomst, wel een realistische inschatting.

Vaste of variabele rente?

Een vaste rente, in Spanje een hipoteca fija, geeft je jarenlang dezelfde maandlast. Je weet precies waar je aan toe bent, wat prettig is als je vanuit Nederland op afstand rekent. Een variabele rente beweegt mee met de Euribor plus een opslag van de bank. Die kan lager beginnen, maar loopt op als de Euribor stijgt.

Voor een tweede woning waar je niet dagelijks bovenop zit, kiezen kopers vaak de zekerheid van een vaste rente. Wil je de twee naast elkaar zien voor jouw bedrag en looptijd, reken dan beide varianten door of laat ze voor je vergelijken.

Veelgestelde vragen

Wat kost een hypotheek van 4 ton in Spanje per maand?

Voor een lening van 400.000 euro met een vaste rente van 3 procent over 25 jaar betaal je ongeveer 1.900 euro per maand. Bij een kortere looptijd of een hogere rente valt dat bedrag hoger uit. Het is een annuïteit, dus het maandbedrag blijft de hele looptijd gelijk.

Hoeveel kan ik lenen in Spanje als Nederlander?

Als niet-resident financiert een Spaanse bank meestal 60 tot 70 procent van de láágste van de aankoopsom en de taxatiewaarde. De overige 30 tot 40 procent breng je zelf in, samen met de kosten koper.

Kan ik de kosten koper meefinancieren in Spanje?

Meestal niet. De bank financiert een percentage van de woningwaarde, niet de bijkomende kosten. Die 10 tot 13 procent kosten koper betaal je uit eigen geld, naast je eigen inbreng op de aankoopsom.

Is de hypotheekrente in Spanje aftrekbaar?

Nee. Een woning op Ibiza is voor de Nederlandse belasting een tweede woning in box 3, en daarvoor bestaat geen hypotheekrenteaftrek. Reken dus met je volledige bruto maandlast.

Hoe lang mag een Spaanse hypotheek lopen?

Vaak tussen de 20 en 25 jaar, waarbij de looptijd doorgaans eindigt rond je 75e. Ben je ouder, dan wordt de looptijd korter en de maandlast hoger.

Heb ik een Spaanse taxatie nodig om te kunnen berekenen?

Voor een echte berekening wel. De bank baseert je lening op de taxatiewaarde en niet alleen op de vraagprijs. Een taxatie vooraf laat zien of je som klopt of dat je meer eigen geld nodig hebt dan gedacht.

Persoonlijk advies over jouw Spaanse hypotheek

Een berekening op deze pagina geeft je een realistisch beeld, maar de bank kijkt naar je hele profiel: je inkomen, je eigen geld en de woning zelf. Wil je weten wat er in jouw situatie echt mogelijk is? Vraag een hypotheek aan of neem contact met ons op , dan rekenen we je maximale financiering en maandlast voor Ibiza samen met je door.

Bronnen

Maximale financiering niet-resident 60 tot 70 procent. Bron: gangbare voorwaarden Spaanse banken.
Variabele rente op basis van de Euribor. Bron: euribor-rates.eu (actueel).
Kosten koper op Ibiza 10 tot 13 procent. Bron: kosten koper op Ibiza (eigen pagina).
Geen hypotheekrenteaftrek voor een woning in box 3. Bron: Belastingdienst.
Maandlast en eigen geld: eigen berekening op basis van een annuïteit.

Nota simple: zo controleer je of je droomhuis schuldenvrij is

Sun, 02 Aug 2026 15:58:06 GMT

Je hebt je droomhuis op Ibiza gevonden, de verkoper heeft je bod geaccepteerd en je staat op het punt de aanbetaling over te maken. Maar hoe weet je eigenlijk zeker dat de verkoper de échte eigenaar is? En dat er geen oude hypotheek, belastingschuld of beslag op het huis rust die na de koop jouw probleem wordt?

In Spanje beantwoordt één document die vragen: de nota simple. Het is een uittreksel uit het eigendomsregister dat je in een paar minuten en voor een paar euro laat zien wat je écht koopt. In deze gids lees je wat er precies op staat, waarom een schone nota simple zo belangrijk is voor je hypotheek, hoe je 'm aanvraagt en waar je als koper op moet letten voordat je tekent.

Inhoudsopgave

Wat is een nota simple precies?
Wat staat er allemaal op de nota simple?
Nota simple informativa of certificación registral?
Waarom schulden in Spanje meegaan met de woning
Wat een schone nota simple betekent voor je hypotheek
Hoe vraag je een nota simple aan?
Wanneer vraag je de nota simple op?
Rode vlaggen op de nota simple
Veelgestelde vragen
Persoonlijk advies
Bronnen

Wat is een nota simple precies?

De nota simple is een informatief uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. Zie het als de identiteitskaart van een woning: het vat samen wie de juridische eigenaar is, hoe het pand is omschreven en welke lasten erop rusten. Iedereen mag een nota simple opvragen, ook als je (nog) geen eigenaar bent. Je hebt er dus geen toestemming van de verkoper voor nodig.

Belangrijk om te begrijpen: de nota simple is geen taxatie en geen koopcontract. Het zegt niets over de waarde of de vraagprijs, maar alles over de juridische status van het huis op één moment. Je notaris en je Spaanse bank baseren zich er allebei op, dus het is het eerste document dat je wilt zien zodra een aankoop serieus wordt.

Wat staat er allemaal op de nota simple?

Een nota simple bestaat grofweg uit drie blokken. Als je die leert lezen, weet je binnen een minuut of een woning schoon is.

1. De eigenaar (titularidad). De naam en het NIE-nummer van de huidige eigenaar of eigenaren, welk aandeel ieder heeft (bijvoorbeeld ieder de helft), hoe ze het hebben verkregen (koop, erfenis, schenking) en op welke datum. Controleer altijd of dit klopt met de persoon die aan jou verkoopt.

2. De woning (descripción de la finca). Een omschrijving van het pand: type woning, oppervlakte, grenzen, het registrale fincanummer en de referencia catastral (het kadastrale nummer). Hiermee kun je nagaan of het huis dat je koopt ook echt het huis is dat geregistreerd staat.

3. De lasten (cargas). Dit is het belangrijkste blok. Hier staan alle lasten en beperkingen die op de woning rusten: hypotheken (hipotecas), beslagen (embargos), erfdienstbaarheden (servidumbres), fiscale aantekeningen (afecciones fiscales), ontbindende voorwaarden en eventuele beschikkingsverboden. Is dit blok leeg, dan is de woning vrij van geregistreerde lasten. Staat er iets, dan wil je precies weten wat en of het vóór of bij de overdracht wordt opgelost.

Nota simple informativa of certificación registral?

Het register geeft twee soorten uittreksels af, en dat verschil is goed om te kennen. De nota simple informativa is de versie die je normaal aanvraagt. Die is informatief bedoeld: hij geeft de stand van zaken weer, maar heeft geen fe pública, oftewel geen officiële juridische bewijskracht. Voor je eigen aankoopcontrole is dat prima, en je notaris werkt er ook mee.

De certificación registral is de zwaardere versie. Die wordt persoonlijk gewaarmerkt door de registrador en heeft wél juridische bewijskracht. Je hebt 'm bijna alleen nodig voor rechtszaken, erfenissen of bijzondere procedures. Voor een gewone woningaankoop op Ibiza is de informatieve nota simple voldoende.

Waarom schulden in Spanje meegaan met de woning

Hier zit de reden dat je de nota simple nóóit mag overslaan. In Nederland zijn schulden vooral een zaak van de persoon. In Spanje kleven bepaalde schulden aan de wóning zelf, en die neem je als nieuwe eigenaar mee, ook als je ze niet kende.

Hypotheek. Een geregistreerde hypotheek is een zakelijk recht dat op de woning blijft rusten totdat hij is afgelost en officieel doorgehaald (geroyeerd). Koop je zonder dit te regelen, dan kan de bank van de verkoper zich in het uiterste geval op jouw huis verhalen. In de praktijk wordt de restschuld bij de notaris uit de koopsom betaald en de hypotheek doorgehaald, maar dat gebeurt alleen als je weet dat hij er staat.

Servicekosten van de vereniging van eigenaren. Koop je een appartement of een huis in een complex, dan ben je met de woning aansprakelijk voor onbetaalde gemeenschapskosten van het lopende jaar plus de drie voorgaande natuurlijke jaren. Dat is vastgelegd in artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal en kan dus oplopen tot ongeveer vier jaar aan achterstallige bijdragen.

IBI, de onroerendezaakbelasting. De woning is wettelijk verbonden aan de betaling van de IBI (een zogeheten afección real, artikel 64 van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Blijft er IBI van de verkoper openstaan, dan kan de gemeente de nieuwe eigenaar aanspreken voor de onbetaalde belasting van recente jaren. Meer over deze en andere lokale belastingen lees je in ons overzicht van de belastingen bij een woning op Ibiza .

Persoonlijke schulden van de verkoper die niet als last zijn geregistreerd, gaan niet mee. Maar alles wat in het lasten-blok staat, koop je er in principe bij. Een schone nota simple is dus je beste bescherming tegen het erven van andermans schulden, naast de kosten koper die je sowieso al inplant.

Wat een schone nota simple betekent voor je hypotheek

Ga je de aankoop financieren met een Spaanse hypotheek, dan is de nota simple ook voor de bank onmisbaar. De bank wil zeker weten dat de verkoper de eigenaar is en dat het onderpand vrij is van andere lasten voordat ze jou geld leent. Een recente, schone nota simple is daarom een vast onderdeel van je hypotheekdossier.

Staat er nog een hypotheek van de verkoper op de woning? Dan is dat meestal geen breekpunt. Bij de overdracht wordt die oude hypotheek afgelost en doorgehaald, vaak rechtstreeks uit de koopsom, waarna jouw nieuwe hypotheek als enige last op de woning komt te staan. Wil je weten wat je in jouw situatie kunt lenen, lees dan hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza en welke opties je hebt om geld te lenen in Spanje .

Hoe vraag je een nota simple aan?

Je kunt op drie manieren aan een nota simple komen. Voor alle drie geldt: je hebt gegevens nodig waarmee de woning te vinden is, zoals het adres, de referencia catastral, de naam of het NIE-nummer van de eigenaar, of het registrale fincanummer.

Online. Via de digitale balie van de Spaanse registradores op registradores.org vraag je zelf een nota simple aan. Je krijgt het document meestal binnen enkele minuten tot een paar uur digitaal toegestuurd.

Bij het register zelf. Je kunt ook rechtstreeks bij het Registro de la Propiedad van de gemeente waar de woning ligt terecht, persoonlijk of per e-mail.

Via je gestor, advocaat of makelaar. In de praktijk laten veel kopers de nota simple opvragen én uitleggen door hun gestor of advocaat. Zij herkennen meteen of er iets mis is.

De kosten vallen mee. Het officiële tarief voor een nota simple is 9,02 euro per woning, exclusief btw, vastgesteld door het Colegio de Registradores. Laat je het via een gestor doen, dan betaal je iets meer voor het uitzoekwerk. Voor dat bedrag koop je een hoop zekerheid.

Wanneer vraag je de nota simple op?

Het beste moment is vóórdat je de aanbetaling of het reserveringscontract tekent. Zo weet je wat je koopt voordat je geld vastzet, en niet pas als je er al aan vastzit. In het volledige stappenplan om een huis te kopen op Ibiza zie je precies waar deze controle in het proces valt.

Een tweede keer komt de nota simple vlak vóór de notariële akte langs. De notaris trekt standaard een verse nota simple om te controleren dat er in de tussentijd niets is bijgekomen, bijvoorbeeld een nieuw beslag. Onthoud dat een nota simple een momentopname is: een uittreksel van drie maanden geleden zegt niets over de situatie van vandaag. Vraag daarom altijd een recente op.

Rode vlaggen op de nota simple

Loop bij het lezen van een nota simple in elk geval deze punten na:

De eigenaar op het uittreksel is niet dezelfde persoon die aan je verkoopt. Denk aan een nog niet afgewikkelde erfenis of een verkoop op volmacht.
Er staat een openstaande hypotheek of een beslag in het lasten-blok.
De geregistreerde oppervlakte of grenzen wijken af van wat je ter plekke ziet. Dat kan wijzen op een aanbouw die nooit is gelegaliseerd.
Je ziet een condición resolutoria of een prohibición de disponer, oftewel een ontbindende voorwaarde of een verkoopbeperking.
De referencia catastral op de nota simple komt niet overeen met die van het kadaster.

Twijfel je over iets? Laat de nota simple dan altijd controleren door je gestor of advocaat voordat je het reserveringscontract tekent. Op dat moment kun je nog kosteloos terug.

Veelgestelde vragen

Kan ik zelf een nota simple aanvragen?

Ja. De nota simple is een openbaar document dat iedereen mag opvragen, ook zonder eigenaar te zijn. Dat kan online via registradores.org, bij het register zelf of via je gestor.

Wat kost een nota simple?

Het officiële tarief is 9,02 euro per woning, exclusief btw. Vraag je 'm via een gestor of advocaat aan, dan komt daar een vergoeding voor hun werk bovenop.

Hoelang is een nota simple geldig?

Formeel kent een nota simple geen vervaldatum, maar het is een momentopname. Banken en notarissen willen daarom een recente versie zien, vaak niet ouder dan enkele weken.

Is een nota simple hetzelfde als het kadaster?

Nee. Het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) gaat over de juridische eigendom en de lasten. Het kadaster (catastro) gaat over de fysieke en fiscale omschrijving. De twee kunnen van elkaar afwijken, en juist die verschillen zijn goed om te kennen.

Wat als er een hypotheek op de woning staat?

Dan hoeft dat de koop niet tegen te houden. De openstaande hypotheek wordt bij de overdracht afgelost en doorgehaald, meestal uit de koopsom, zodat de woning schoon aan jou wordt geleverd.

Heb ik een nota simple nodig voor mijn hypotheek?

Ja. De Spaanse bank eist een recente, schone nota simple voordat ze je hypotheek verstrekt, omdat de woning als onderpand dient.

Persoonlijk advies

Een nota simple lezen is niet moeilijk, maar de gevolgen van een gemiste last kunnen groot zijn. Wil je zeker weten dat jouw droomhuis op Ibiza schuldenvrij is en dat de financiering meteen goed staat? Wij begeleiden Nederlandse kopers door het hele traject, van de eerste controle tot de sleuteloverdracht. Bekijk het volledige stappenplan , vraag vrijblijvend je hypotheek aan of neem contact met ons op voor persoonlijk advies.

Bronnen

Kosten nota simple: 9,02 euro per woning (exclusief btw). Bron: Colegio de Registradores, officieel arancel (registradores.org).
Aansprakelijkheid koper voor gemeenschapskosten: lopend jaar plus drie voorgaande natuurlijke jaren. Bron: Ley de Propiedad Horizontal, artikel 9.1.e.
IBI blijft als afección real op de woning rusten. Bron: Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artikel 64.
Inhoud en functie van de nota simple. Bron: Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores.

Regels bij het kopen van een huis op Ibiza: waar moet je op letten?

Mon, 20 Jul 2026 11:39:34 GMT

Een wit huis met uitzicht over zee, een zwembad tussen de pijnbomen. Ibiza maakt veel los, en steeds meer Nederlanders kopen er een woning. Maar Ibiza is geen gewone vastgoedmarkt. Het eiland heeft strengere regels dan de meeste plekken in Spanje: over waar je mag bouwen, hoe dicht bij de kust, of je mag verhuren en of een woning überhaupt legaal is neergezet.

Ken je die regels niet, dan koop je zomaar een huis dat je niet mag uitbreiden, niet mag verhuren of dat de bank niet wil financieren. Hieronder zetten we de belangrijkste regels op een rij, met wat ze betekenen voor je aankoop en je hypotheek. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent.

Inhoudsopgave

Mag je als Nederlander een huis kopen op Ibiza?
Bouwen op rustiek land: de strengste regel van Ibiza
De kustregels: bouwen dicht bij de zee
Verhuren mag niet zomaar: vergunning en moratorium
Is de woning wel legaal gebouwd?
Wat deze regels betekenen voor je hypotheek
Belastingen en kosten om rekening mee te houden
Veelgestelde vragen
Persoonlijk advies
Bronnen

Mag je als Nederlander een huis kopen op Ibiza?

Om maar met goed nieuws te beginnen: als Nederlander mag je vrij een huis kopen op Ibiza. Je hoeft er niet te wonen en je hebt geen speciale vergunning nodig om eigenaar te worden. Wat je wel nodig hebt is een NIE, het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders, en een Spaanse bankrekening om de betalingen te regelen. Hoe dat hele traject loopt, van bezichtiging tot sleutel, lees je in het koopproces stap voor stap .

Misschien heb je het bericht voorbij zien komen over een Spaanse belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers. Dat plan werd begin 2025 aangekondigd, maar het is nooit een wet geworden. Het is nooit in het parlement in stemming gebracht en in 2026 stil van de agenda geschoven. En belangrijker voor jou: het voorstel ging alleen over kopers van buiten de EU. Als Nederlander val je binnen de EU en zou je er dus sowieso buiten vallen. Je kunt gewoon kopen, net als voorheen.

De echte regels waar je op moet letten gaan niet over of je mag kopen, maar over wat je met een specifieke woning wel en niet mag. En juist daar is Ibiza streng.

Bouwen op rustiek land: de strengste regel van Ibiza

Veel dromen op Ibiza gaan over een finca op het platteland: een stuk grond, rust, een huis dat je zelf neerzet of uitbreidt. Precies daar zitten de strengste regels. Bouwen op rustiek land, in het Spaans suelo rústico, mag op Ibiza alleen onder strikte voorwaarden die zijn vastgelegd in het ruimtelijk plan van het eiland, het Plan Territorial Insular (PTI).

De belangrijkste drempel is de grootte van het perceel. Op gewoon rustiek land heb je minimaal 15.000 vierkante meter als één geregistreerd perceel nodig om een woning te mogen bouwen. Je mag kleinere aangrenzende stukken niet bij elkaar optellen om aan die grens te komen. In bepaalde zones ligt de eis nog hoger, tot 50.000 vierkante meter. Ligt de grond in een beschermd natuurgebied (aangeduid als ANEI), dan is een nieuwe woning op een enkele uitzondering na helemaal niet toegestaan.

En zelfs als je genoeg grond hebt, mag je er maar beperkt op bouwen. De bebouwing voor woongebruik is meestal gemaximeerd op ongeveer 320 vierkante meter voor het hele project samen, dus hoofdhuis, bijgebouw en garage bij elkaar. Met een echte agrarische functie erbij, bijvoorbeeld een schuur, kan dat oplopen tot rond 420 vierkante meter. De voetafdruk van de bebouwing blijft daarbij vaak beperkt tot een paar procent van het perceel. Daarbovenop gelden praktische eisen: meestal maar één bouwlaag, een verplichte regenwatertank (aljibe), een legale ontsluiting naar de weg en afstand houden tot de perceelgrenzen.

De les hieruit: ga er nooit vanuit dat je een plattelandshuis zomaar kunt uitbreiden of dat een kavel bebouwd mag worden. Laat vóór de koop een Certificado de Aprovechamiento Urbanístico opvragen. Dat is de officiële bevestiging van de gemeente over wat op die grond precies mag. Zonder dat papier koop je een aanname, geen zekerheid.

De kustregels: bouwen dicht bij de zee

Een huis aan zee klinkt als de ultieme Ibiza-droom, maar juist langs de kust gelden extra beperkingen. De Spaanse kustwet, de Ley de Costas, bepaalt dat de strook direct langs de zee openbaar domein is en dat daarachter een beschermingszone ligt waar je niet vrij mag bouwen. Die zone is in beginsel 100 meter breed, gemeten vanaf de kustgrens, en is in al bebouwde gebieden smaller.

Voor jou als koper betekent dit twee dingen. Een woning heel dicht op zee kan onder die beschermingszone vallen, met beperkingen op verbouwen of uitbreiden als gevolg. En bij een bestaande woning in dat gebied is het belangrijk te checken of alles wat er staat ooit legaal is vergund. Vraag je advocaat hier expliciet naar als de woning binnen een paar honderd meter van de kust ligt.

Verhuren mag niet zomaar: vergunning en moratorium

Veel kopers rekenen erop dat ze hun woning in de zomer aan toeristen kunnen verhuren om een deel van de kosten terug te verdienen. Op Ibiza kan dat niet zomaar. Voor kortdurende toeristische verhuur heb je een officiële verhuurvergunning nodig, de licencia turística. En daar zit de kern van het probleem: er worden op dit moment geen nieuwe vergunningen afgegeven.

De Balearen hebben sinds 2022 een moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen. Dat betekent dat je als koper in de praktijk maar één route hebt als je legaal wilt verhuren: een woning kopen die de vergunning al heeft. Koop je een huis zonder vergunning, dan mag je er in de regel geen toeristen in ontvangen, hoe aantrekkelijk de ligging ook is. Een woning met een geldige vergunning is daardoor letterlijk meer waard, en dat verschil zie je terug in de vraagprijs.

Heeft een woning wel een vergunning, dan horen daar plichten bij. Je moet de woning inschrijven in het register voor toeristische verhuur, het vergunningnummer in al je advertenties vermelden en voldoen aan eisen rond veiligheid en bewoonbaarheid. Wil je de aankoop deels laten leunen op verhuurinkomsten, lees dan eerst hoe verhuur en rendement op Ibiza echt uitpakken in een huis op Ibiza verhuren . Reken jezelf niet rijk met inkomsten die je zonder vergunning niet mag maken.

Is de woning wel legaal gebouwd?

Dit is misschien wel de belangrijkste check op Ibiza, en tegelijk de meest onderschatte. Op het platteland van het eiland staan door de jaren heen veel bouwsels die nooit netjes zijn vergund of ingeschreven: een aangebouwde kamer, een gastenverblijf, een zwembad, soms een heel huis. Voor het oog is er niets aan de hand. Op papier klopt het niet, en dat wordt jouw probleem zodra je eigenaar bent.

Laat daarom altijd drie dingen naast elkaar leggen. De nota simple uit het eigendomsregister laat zien wat er officieel geregistreerd staat en of er schulden of beslagen op rusten. Het kadaster (catastro) laat zien hoe de woning kadastraal bekend is. En de cédula de habitabilidad, de bewoonbaarheidsverklaring, bevestigt dat de woning als woonruimte is goedgekeurd. Wijken die drie van elkaar af, bijvoorbeeld omdat het huis groter is dan geregistreerd, dan is er ergens zonder vergunning gebouwd.

Schakel voor deze controle een onafhankelijke Spaanse advocaat in, los van de verkopende makelaar. Die kan een illegale uitbouw opsporen vóór de koop, terwijl jij daarna met de gevolgen zit: geen financiering, boetes of in het uiterste geval een verplichte afbraak. Het klinkt streng, maar het is precies de reden dat een goede jurist op Ibiza geen luxe is.

Wat deze regels betekenen voor je hypotheek

De regels hierboven raken direct aan je financiering, want een Spaanse bank kijkt naar precies dezelfde punten als jij. De bank financiert alleen een woning die legaal is gebouwd en netjes staat ingeschreven. Blijkt uit de taxatie of het register dat er zonder vergunning is gebouwd, dan haakt de bank af of leent minder. Datzelfde geldt voor grond zonder bouwrechten: financiering daarvan is lastig tot onmogelijk.

Ook je eigen inbreng ligt op Ibiza hoger dan je in Nederland gewend bent. Als niet-resident lenen de Spaanse banken doorgaans 60 tot 70 procent van de waarde. Sommige banken gaan in uitzonderlijke gevallen naar 80 procent, maar reken daar niet op. In de praktijk betekent dit dat je zelf 30 tot 40 procent van de koopsom moet meebrengen, plus alle bijkomende kosten. De bank baseert het leenbedrag bovendien op de taxatiewaarde, dus niet automatisch op de vraagprijs. Hoe die leenruimte precies wordt berekend, staat in hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Een woning met een geldige verhuurvergunning helpt je ook bij de financiering, omdat de bank de aantoonbare inkomsten mee kan wegen. Andersom maakt een woning zonder papieren, of op beschermd land, het verhaal voor de bank juist ingewikkelder. Het loont dus om de regels en je financiering vanaf het begin samen te bekijken, niet pas als je al een bod hebt gedaan.

Belastingen en kosten om rekening mee te houden

Naast de koopsom komen er op de Balearen flink wat kosten en belastingen bij, en die zijn hier hoger dan in veel andere delen van Spanje. Bij een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting (ITP), die op de Balearen oploopt met de prijs: van 8 procent voor het goedkoopste deel tot 13 procent voor de duurste woningen. Koop je nieuwbouw rechtstreeks van een ontwikkelaar, dan betaal je in plaats daarvan 10 procent btw (IVA) plus een kleine zegelbelasting (AJD) van rond 1,2 procent.

Reken in totaal op ongeveer 10 tot 13 procent bijkomende kosten bovenop de prijs, inclusief notaris, registratie en je advocaat. De volledige opbouw daarvan vind je in kosten koper op Ibiza . En houd er rekening mee dat het eigenaarschap ook jaarlijks geld kost: de onroerendezaakbelasting (IBI) en, als niet-resident, een jaarlijkse inkomstenbelasting over je woning. Wat daar allemaal onder valt, staat in belastingen bij een woning op Ibiza .

Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander zomaar een huis kopen op Ibiza?

Ja. Als EU-burger mag je vrij een woning kopen op Ibiza. Je hebt wel een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig, maar geen speciale koopvergunning.

Geldt de Spaanse belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers ook voor mij?

Nee. Dat plan is nooit een wet geworden en gold alleen voor kopers van buiten de EU. Als Nederlander val je binnen de EU en zou je er sowieso buiten vallen.

Kan ik een nieuw huis bouwen op rustiek land op Ibiza?

Alleen onder strenge voorwaarden. Je hebt op gewoon rustiek land minimaal 15.000 vierkante meter grond als één perceel nodig, en de bebouwing is meestal begrensd op ongeveer 320 vierkante meter. Op beschermd natuurgebied mag je vrijwel nooit nieuw bouwen. Vraag vooraf een Certificado de Aprovechamiento Urbanístico op.

Mag ik mijn huis op Ibiza aan toeristen verhuren?

Alleen als de woning al een toeristische verhuurvergunning heeft. Sinds 2022 geldt op de Balearen een moratorium en worden er geen nieuwe vergunningen afgegeven. Een woning met vergunning is daardoor meer waard.

Hoeveel kan ik als niet-resident lenen voor een huis op Ibiza?

Meestal 60 tot 70 procent van de waarde. Je brengt zelf 30 tot 40 procent van de koopsom mee, plus de bijkomende kosten. De bank rekent met de taxatiewaarde.

Hoe weet ik of een woning legaal is gebouwd?

Laat de nota simple, het kadaster en de cédula de habitabilidad naast elkaar leggen door een onafhankelijke Spaanse advocaat. Wijken die van elkaar af, dan is er waarschijnlijk zonder vergunning gebouwd.

Persoonlijk advies

De regels op Ibiza zijn streng, maar goed te overzien als je ze vooraf kent. De meeste teleurstellingen ontstaan doordat mensen verliefd worden op een woning en pas daarna ontdekken dat ze niet mogen uitbreiden, niet mogen verhuren of geen financiering rondkrijgen. Draai die volgorde om en je koopt met een gerust hart.

Wij kijken graag vanaf het begin met je mee, zodat de regels en je financiering op elkaar aansluiten voordat je een bod uitbrengt. Bekijk vrijblijvend een hypotheek aanvragen of neem contact met ons op. Dan zetten we samen de eerste stap richting jouw huis op Ibiza.

Bronnen

Bouwregels op rustiek land (minimaal perceel, maximale bebouwing, PTI). Bron: Plan Territorial Insular d'Eivissa, toegelicht door Spaanse advocatenkantoren op Ibiza (bevestigd).
Beschermingszone langs de kust. Bron: Ley 22/1988 de Costas (Spaanse kustwet, bevestigd).
Moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen sinds 2022. Bron: Govern de les Illes Balears / Consell d'Eivissa (bevestigd, controleer de actuele status).
Overdrachtsbelasting (ITP) 8 tot 13 procent op de Balearen, nieuwbouw 10 procent btw plus AJD. Bron: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) (bevestigd).
Leenpercentage niet-residenten 60 tot 70 procent. Bron: marktoverzichten Spaanse hypotheken voor buitenlanders 2026 (bevestigd).
Voorstel belasting niet-EU-kopers, nooit aangenomen en niet van toepassing op EU-burgers. Bron: Spaanse persberichten over het wetsvoorstel 2025 en 2026 (bevestigd).

Investeren in vastgoed op Ibiza: rendement, risico en financiering

Mon, 20 Jul 2026 10:25:31 GMT

Een woning op Ibiza is duur, dat weet iedereen. De vraag die telt als je erover denkt om te investeren in vastgoed op Ibiza is een andere: verdient dat geld zichzelf terug? Het eiland is een van de prijzigste vastgoedmarkten van Spanje, en juist die schaarste maakt het interessant voor beleggers. Maar je rendement staat of valt met drie dingen die veel kopers pas ontdekken als ze al te ver zijn: mag je de woning toeristisch verhuren, wat houd je netto over na belasting, en hoe financier je de aankoop als je in Nederland woont?

In deze gids zetten we het nuchter op een rij. Wat levert vastgoed op Ibiza gemiddeld op, welke regels bepalen je verhuurrendement, wat betaal je aan belasting als niet-resident, en hoe zet je met een hypotheek je eigen geld slimmer in. Zodat je een investeringsbeslissing neemt op cijfers, niet op een vakantiegevoel.

Inhoudsopgave

Waarom Ibiza een aparte beleggingsmarkt is
Hoeveel rendement kun je verwachten?
De toeristische verhuurvergunning: dé factor op Ibiza
Zo financier je een beleggingspand op Ibiza
Wat kost de aankoop zelf?
Belasting als je verhuurt
De risico's die je moet meewegen
Is investeren in vastgoed op Ibiza iets voor jou?
Veelgestelde vragen

Waarom Ibiza een aparte beleggingsmarkt is

Ibiza is niet zomaar duur. Met een gemiddelde vraagprijs van ruim 7.300 euro per vierkante meter in oktober 2025 is het eiland samen met de rest van de Balearen de duurste provincie van Spanje om een huis te kopen (idealista). Dat ligt zo'n 46 procent hoger dan op Mallorca.

Achter die prijs zit een simpel mechanisme: er is weinig, en er komt weinig bij. Ibiza is een beschermd eiland met strenge bouwregels, dus het aanbod groeit nauwelijks terwijl de vraag internationaal blijft. Dat duwt de prijzen omhoog. Tussen september 2023 en september 2025 steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter met ongeveer 7,6 procent per jaar (idealista, nominaal). Voor een belegger telt vooral dat die schaarste de waarde relatief stabiel houdt, ook als de bredere Spaanse markt afkoelt.

De keerzijde is je instapbedrag. Een bescheiden appartement kost hier al snel meer dan waar je op het vasteland een villa voor koopt. Wil je weten wat een huis op Ibiza kost per type en regio, dan hebben we dat apart uitgewerkt. Die hoge instap maakt de manier waarop je de aankoop financiert extra belangrijk, want je legt meer eigen geld op tafel dan gemiddeld.

Hoeveel rendement kun je verwachten?

Je rendement komt uit twee bronnen: de huur die binnenkomt, en de waardestijging van de woning zelf.

Voor de huur kijk je naar het bruto huurrendement. Dat is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Op Ibiza lag dat in oktober 2025 rond de 4,8 procent (idealista). Dat is het brutogetal, dus vóór kosten. Trek je daar onderhoud, verzekering, beheer, leegstand en belasting vanaf, dan houd je netto grofweg de helft tot twee derde daarvan over. Reken dus niet met de brochure, maar met wat er onderaan de streep overblijft.

Daar bovenop komt de waardeontwikkeling. Met een stijging van zo'n 7,6 procent per jaar over de afgelopen twee jaar was dat op Ibiza de grootste rendementscomponent (idealista). Belangrijk: dat is een gemiddelde over een sterke periode, geen garantie. Vastgoedprijzen kunnen ook jaren stilstaan of dalen. Een gezonde berekening leunt niet alleen op waardestijging, maar staat ook overeind op de huur alleen.

Kort gezegd geeft de huur je een gestage kasstroom, en is de waardestijging de bonus die je pas verzilvert bij verkoop. Wie alleen op die tweede rekent, neemt meer risico dan het lijkt.

De toeristische verhuurvergunning: dé factor op Ibiza

Dit is het punt waar veel beleggingen op Ibiza staan of vallen. Om je woning aan toeristen te verhuren heb je een toeristische verhuurvergunning nodig, de licencia turística of ETV. Zonder die vergunning mag je alleen langjarig aan bewoners verhuren, en dat levert een stuk minder op.

Het probleem: er komen bijna geen nieuwe vergunningen bij. De Balearen zetten de uitgifte in 2017 al grotendeels stop, en de Consell d'Eivissa scherpte de regels in 2024 verder aan. Appartementen komen in de praktijk vrijwel niet in aanmerking; het gaat vooral om vrijstaande woningen in aangewezen zones. Verhuur je zonder geldige vergunning, dan riskeer je boetes die oplopen van 20.000 tot 40.000 euro.

Voor jou als koper betekent dat twee dingen. Een woning die al een geldige toeristenvergunning heeft, is schaars en dus meer waard, want zo'n vergunning krijg je bijna niet meer los. En als een makelaar zegt dat verhuur mogelijk is, controleer dan altijd of de vergunning er echt is en op deze woning staat. Reken nooit op toeristische huurinkomsten die je wettelijk niet mag innen.

Zo financier je een beleggingspand op Ibiza

Hier komt de financiering in beeld, en dat is precies waar veel beleggers geld laten liggen. Als je in Nederland woont, kom je bij een Spaanse bank binnen als niet-resident. Die financiert doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde , niet van de koopsom. Ligt de vraagprijs hoger dan de taxatie, dan reken je met het laagste van de twee. De rest, plus de kosten koper, leg je zelf in.

Waarom zou je lenen als je het geld hebt? Om je eigen geld te spreiden. Stel dat je een miljoen aan eigen vermogen hebt. Koop je één woning volledig contant, dan zit al je geld vast in dat ene pand. Financier je met 60 procent, dan houd je met datzelfde vermogen ruimte over om te spreiden of om een buffer achter de hand te houden. Zolang je rendement op de woning hoger is dan de hypotheekrente, werkt die lening in je voordeel. Dat heet hefboomwerking: je maakt rendement over geld dat niet van jou is. Draait de markt, dan werkt diezelfde hefboom tegen je, dus overvraag jezelf niet.

De hypotheekrente op Ibiza ligt voor niet-residenten meestal iets hoger dan voor Spanjaarden, en je kiest tussen een vaste en een variabele rente. Sinds 2019 betaalt de bank in Spanje bovendien het grootste deel van de hypotheekkosten , zoals de notaris en het zegelrecht van de hypotheekakte. Hoeveel je precies kunt lenen en wat de woning aan huur moet opbrengen om rond te komen, reken je het beste vooraf door. Dat is het verschil tussen een investering die zichzelf draagt en een die elke maand geld kost.

Wat kost de aankoop zelf?

Naast de koopsom betaal je op Ibiza flink aan bijkomende kosten, de zogenoemde kosten koper. Reken op ongeveer 10 tot 13 procent bovenop de prijs. Bij een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting, de ITP, die op de Balearen in schijven oploopt. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan btw plus zegelrecht. Daar komen de notaris, de inschrijving in het eigendomsregister en meestal een taxatie voor de hypotheek bij.

Die kosten koper op Ibiza financier je in de regel niet mee; ze komen uit eigen geld. Voor je rendementsberekening tellen ze wel volledig mee, want je verdient ze pas terug bij verkoop. Neem ze dus mee als onderdeel van je totale investering, niet als bijzaak.

Belasting als je verhuurt

Als Nederlander val je in Spanje onder de niet-residentenbelasting. Verhuur je de woning, dan betaal je als EU-inwoner 19 procent belasting over je huurinkomsten. En omdat Nederland in de EU zit, mag je de kosten aftrekken: denk aan hypotheekrente, IBI, verzekering, onderhoud en afschrijving. Je betaalt dus 19 procent over wat er netto overblijft, niet over de hele huur. Aangifte doe je met het formulier Modelo 210. Voor inwoners van buiten de EU is het minder gunstig: die betalen 24 procent over de bruto-huur, zonder aftrek.

Ook als je de woning niet verhuurt, kent Spanje een kleine belasting over het eigen gebruik, berekend over de kadastrale waarde. Daarnaast betaal je jaarlijks IBI, de lokale onroerendezaakbelasting, en boven bepaalde vermogensgrenzen mogelijk vermogensbelasting. De precieze bedragen hangen af van de woning en je situatie. We hebben de fiscale kant apart uitgewerkt in onze uitleg over de belastingen bij een woning op Ibiza .

De risico's die je moet meewegen

Een eerlijke rekensom kijkt ook naar wat er tegen kan zitten. De belangrijkste risico's op Ibiza:

Regelgeving. De verhuurregels zijn de afgelopen jaren strenger geworden, niet soepeler. Reken niet op versoepeling en controleer de vergunning altijd vooraf.
Seizoen en leegstand. Ibiza draait grotendeels op een zomerseizoen. Buiten die maanden staat een toeristenwoning vaker leeg, wat je jaarrendement drukt.
Liquiditeit. Vastgoed verkoop je niet in een week. In een rustige markt duurt een verkoop soms maanden, zeker in het hogere segment.
Marktrisico. De prijzen stegen de laatste jaren hard, maar dat is geen wet. Een berekening die alleen bij verdere stijging rondkomt, is te krap.
Kosten op afstand. Beheer, onderhoud en toezicht vanuit Nederland vallen vaak hoger uit dan mensen vooraf inschatten. Neem ze volledig mee in je netto rendement.

Geen van deze punten maakt Ibiza een slechte investering. Ze bepalen alleen of jouw berekening realistisch is of te optimistisch.

Is investeren in vastgoed op Ibiza iets voor jou?

Investeren in vastgoed op Ibiza past het beste bij wie een langere horizon heeft en niet afhankelijk is van een snelle verkoop. De markt beloont geduld: schaarste en waardevastheid werken over jaren, niet over maanden. Heb je genoeg eigen geld voor de aanbetaling en de kosten koper, en zoek je spreiding met een deel financiering, dan is het een serieuze optie.

Wil je vooral toeristisch verhuren, dan staat of valt alles met de vergunning. Zonder geldige toeristenvergunning reken je met langjarige verhuur, en dan zien de cijfers er anders uit. Bekijk daarom het huurrendement en de financiering in beide scenario's voor je een bod doet.

Persoonlijk advies

Elke investering op Ibiza begint met dezelfde vraag: hoeveel kun en wil je financieren, en wat moet de woning opbrengen om rond te komen? Dat rekenen we graag met je door, toegespitst op jouw situatie. Wil je meteen verder? Vraag een hypotheek aan of neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Is vastgoed op Ibiza een goede investering?

Voor wie geduld heeft, wel. Ibiza is een schaarse, dure markt waar de prijzen de afgelopen jaren hard stegen en de waarde relatief stabiel blijft. Snel scoren is het niet; het rendement zit in huur over langere tijd plus waardestijging bij verkoop.

Hoeveel huurrendement haal je op Ibiza?

Het bruto huurrendement lag in oktober 2025 rond de 4,8 procent (idealista). Netto, dus na onderhoud, beheer, leegstand en belasting, houd je grofweg de helft tot twee derde daarvan over. De echte opbrengst hangt sterk af van je verhuurvergunning en je kosten.

Kan ik als niet-resident een hypotheek krijgen voor een woning op Ibiza?

Ja. Spaanse banken financieren voor niet-residenten meestal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. De rest en de kosten koper leg je zelf in. Reken vooraf door hoeveel je kunt lenen en wat de woning moet opbrengen om de lasten te dragen.

Heb ik een vergunning nodig om toeristisch te verhuren op Ibiza?

Ja, daarvoor heb je een toeristische verhuurvergunning nodig. Nieuwe vergunningen zijn sinds 2017 sterk beperkt en in 2024 verder aangescherpt, en appartementen komen vrijwel niet in aanmerking. Een woning met een geldige vergunning is daardoor schaars en meer waard.

Hoeveel belasting betaal je over huurinkomsten op Ibiza?

Als EU-inwoner betaal je 19 procent over je netto-huurinkomsten en mag je kosten zoals hypotheekrente en onderhoud aftrekken. Aangifte doe je met het formulier Modelo 210. Inwoners van buiten de EU betalen 24 procent over de bruto-huur zonder aftrek.

Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig?

Reken op minstens 30 tot 40 procent van de koopsom aan eigen geld, plus de kosten koper van ongeveer 10 tot 13 procent. Bij niet-residentfinanciering tot 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde is dat het bedrag dat je zelf inbrengt.

Bronnen

Gemiddelde vraagprijs Ibiza ruim 7.300 euro per m² (oktober 2025) en een prijsstijging van circa 7,6 procent per jaar sinds 2023. Bron: idealista, via GlobalPropertyGuide (openbaar).
Bruto huurrendement Ibiza rond 4,8 procent (oktober 2025). Bron: idealista (openbaar).
Beperking op nieuwe toeristische verhuurvergunningen sinds 2017 en aanscherping in 2024; boetes van 20.000 tot 40.000 euro bij illegale verhuur. Bron: Consell d'Eivissa en Govern de les Illes Balears (openbaar).
Niet-residentenbelasting op huur: 19 procent voor EU-inwoners na aftrek van kosten, 24 procent voor niet-EU-inwoners over de bruto-huur; aangifte via Modelo 210. Bron: Agencia Tributaria (openbaar).
Sinds 2019 betaalt de bank in Spanje het grootste deel van de hypotheekkosten. Bron: Spaanse hypotheekwet, Ley 5/2019 (openbaar).
Financiering voor niet-residenten meestal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. Bron: gangbare praktijk van Spaanse banken.

Een tweede huis op Ibiza kopen: droom, keuze en financiering

Mon, 20 Jul 2026 08:24:50 GMT

Een tweede huis op Ibiza begint bijna altijd hetzelfde. Een zomer waarin alles klopt, een terras met uitzicht over de heuvels en het gevoel dat je hier eigenlijk nooit meer weg wil. De stap van dat gevoel naar een eigen sleutel is groter dan bij een tweede huis in eigen land, en niet alleen door de prijs. Ibiza heeft zijn eigen regels, een schaarse verhuurmarkt en een fiscaal plaatje dat je vooraf wilt kennen.

Deze gids kijkt met je mee vanuit de stoel van de financieringsadviseur. Niet welk huis je moet kopen, maar wat een tweede huis op Ibiza van je vraagt: eigen gebruik of verhuren, hoeveel eigen geld je echt nodig hebt en hoe je de aankoop als Nederlander rond krijgt. Zo weet je wat de som onder de droom is, nog voor je verliefd wordt op een finca.

Inhoudsopgave

Waarom een tweede huis op Ibiza anders is
Eerst kiezen: eigen gebruik of verhuren
De verhuurvergunning die alles bepaalt
Wat de aankoop echt kost
Zo financier je een tweede huis op Ibiza
Let op de legaliteit van de woning
De jaarlijkse kosten en belasting
Past een tweede huis op Ibiza bij jou?
Veelgestelde vragen

Waarom een tweede huis op Ibiza anders is

Ibiza is klein en de ruimte om te bouwen is beperkt. Dat houdt de markt al jaren krap, zeker in de betere gebieden. Voor jou als koper betekent die schaarste twee dingen tegelijk. Aan de ene kant is een woning op het eiland behoorlijk waardevast, simpelweg omdat er weinig bij komt. Aan de andere kant betaal je daar een prijs voor die je elders in Spanje weinig tegenkomt, en die prijs zit niet alleen in de vraagprijs maar ook in de kosten en de regels eromheen.

Een tweede huis op Ibiza is daarom zelden een pure belegging en ook zelden puur een vakantiehuis. Het is meestal allebei. Je koopt een plek waar je zelf wilt zijn, en je wilt tegelijk dat je geld verstandig staat. Die dubbele pet maakt de keuzes die volgen belangrijker dan bij een doorsnee tweede woning. Wie dat vooraf scherp heeft, koopt rustiger en met minder verrassingen achteraf. Wil je eerst een beeld van de prijzen per type woning en regio, dan lees je dat in onze uitleg over wat een huis op Ibiza kost .

Eerst kiezen: eigen gebruik of verhuren

Voordat je naar huizen kijkt, is er een vraag die de rest stuurt: ga je het huis vooral zelf gebruiken, of wil je het verhuren als het leegstaat? Het antwoord bepaalt welk huis past, in welk gebied je zoekt, hoeveel het mag kosten en hoe je het financiert.

Gebruik je het vooral zelf, dan tellen comfort, bereikbaarheid en gevoel zwaarder dan het rendement. Wil je verhuren, dan komt er een flinke laag regels bij, want kort verhuren aan toeristen mag op Ibiza lang niet overal en lang niet zomaar. En reken je op huurinkomsten om de maandlasten te dragen, dan is het belangrijk om te weten dat een Spaanse bank die toekomstige huur nauwelijks meetelt als je niet-resident bent. De inkomsten zijn dus mooi meegenomen, maar je koopt in de basis alsof je het huis uit eigen inkomen en middelen draagt. Hoe verhuur en rendement precies uitpakken, hebben we uitgewerkt in een huis op Ibiza kopen om te verhuren .

De verhuurvergunning die alles bepaalt

Wil je legaal en kort aan toeristen verhuren, dan heb je een toeristenvergunning nodig, in Spanje bekend als de ETV. En daar zit precies het knelpunt op Ibiza. Het eiland geeft al jaren nauwelijks nieuwe vergunningen uit om de druk op wonen en toerisme te beperken. In de praktijk koop je die mogelijkheid dus mee met de woning, of je hebt hem niet.

Dat heeft een paar gevolgen die je meteen wilt meewegen. Een woning met een geldige, overdraagbare vergunning is meer waard en schaarser, dus daar betaal je een premie voor. Een woning zonder vergunning kun je nog steeds kopen en zelf gebruiken, maar reken jezelf niet rijk met huurinkomsten die je er wettelijk niet uit mag halen. Controleer daarom altijd of een vergunning echt bij de woning hoort en of hij overdraagbaar is, voordat je een bod uitbrengt. Laat dat op papier vastleggen en neem geen genoegen met een mondelinge belofte.

Wat de aankoop echt kost

De vraagprijs is maar het begin. Bovenop de koopsom komen de kosten koper, en die liggen op Ibiza grofweg tussen de tien en dertien procent. Daar zitten de overdrachtsbelasting, de notaris, het kadaster en je juridische begeleiding in. Het belangrijkste om nu te onthouden: die kosten koper financier je niet mee. Ze komen uit eigen zak, bovenop de eigen inbreng die de bank van je vraagt.

Voor de precieze opbouw hebben we een aparte uitleg over de kosten koper op Ibiza . Voor deze afweging telt vooral dat je die tien tot dertien procent van meet af aan meerekent, zodat je budget klopt op het moment dat je echt wilt bieden.

Zo financier je een tweede huis op Ibiza

Hier komt het stuk dat de meeste gidsen overslaan. Er zijn grofweg twee routes om een tweede huis op Ibiza te financieren, en vaak is een combinatie het slimst.

De eerste route is een Spaanse hypotheek. Als niet-resident leen je bij een Spaanse bank meestal zestig tot zeventig procent van de waarde, en let op: van de laagste van de koopsom of de taxatie. Voor landelijke woningen en fincas houden banken vaak zestig procent aan. Op een krappe markt als Ibiza valt een taxatie bovendien nog weleens lager uit dan de vraagprijs, en dan zakt het bedrag dat je kunt lenen mee. De looptijd is meestal twintig tot vijfentwintig jaar, en je moet de lening doorgaans vóór je vijfenzeventigste hebben afgelost. Niet-residenten betalen daarbij vaak wat meer rente dan mensen die in Spanje wonen. Meer daarover lees je bij hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza en de hypotheekrente op Ibiza .

De tweede route loopt via je huis in Nederland. Heb je overwaarde, dan kun je die vrijmaken en daarmee een deel van de aankoop op Ibiza betalen. Dat kan aantrekkelijk zijn omdat je tegen Nederlandse voorwaarden leent, al zet je dan wel je Nederlandse woning als onderpand in. Welke route beter past hangt af van je inkomen, je overwaarde en hoeveel risico en flexibiliteit je wilt. We hebben beide naast elkaar gelegd in Spaanse hypotheek of je overwaarde gebruiken en een huis op Ibiza kopen met overwaarde .

En dan het getal dat je echt vooraf wilt weten. Tel je de eigen inbreng op de hypotheek op bij de kosten koper die je sowieso zelf betaalt, dan breng je in de praktijk al snel veertig tot vijftig procent van de koopsom zelf in. Op een woning van bijvoorbeeld achthonderdduizend euro praat je dan over ruwweg drie- tot vierhonderdduizend euro eigen geld. Dat is de realiteit waar een goede voorbereiding mee begint, en precies het punt waarop we je liever vooraf helpen rekenen dan achteraf.

Let op de legaliteit van de woning

Ibiza heeft veel prachtige huizen op het platteland, op zogenoemde rustieke grond. Juist daar zit een valkuil die je aan de kust minder tegenkomt. Niet alles wat gebouwd is, is ook legaal gebouwd. Aanbouwen, gastenverblijven, zwembaden en soms hele woningen zijn in het verleden zonder de juiste vergunning neergezet.

Voor jou is dat om twee redenen belangrijk. Een woning met illegale bouwdelen kan lastig of niet te financieren zijn, omdat de bank en de taxateur er kritisch naar kijken. En je loopt het risico op boetes of een verplichte afbraak als je het over het hoofd ziet. Laat daarom altijd een onafhankelijke Spaanse advocaat de eigendomspapieren, het kadaster en de vergunningen naast elkaar leggen voordat je tekent. Dat de bank een taxatie eist, is hier eerder een bescherming dan een last: het dwingt je om de woning goed te laten bekijken. Meer valkuilen zetten we op een rij in de grootste fouten bij het financieren van een huis op Ibiza .

De jaarlijkse kosten en belasting

Ook na de aankoop lopen er kosten door, en die wil je in je som meenemen. Denk aan de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, de IBI, aan eventuele bijdragen aan een gemeenschap van eigenaren, aan verzekeringen en onderhoud. Daar komt voor niet-residenten een Spaanse belasting bij, ook als je het huis niet verhuurt: over een tweede woning die je zelf gebruikt rekent de Spaanse fiscus een vast bedrag als fictief inkomen.

Er is nog een post die veel kopers onderschatten: de vermogensbelasting. Spanje heft belasting over bezit boven een drempel, en de Balearen hebben daarin hun eigen regels. Voor een woning in het duurdere segment kan dat jaarlijks aardig oplopen. In onze aparte blog over de belastingen bij een woning op Ibiza gaan we op alle tarieven en drempels in. Voor deze afweging telt vooral dat je die jaarlijkse last meeneemt en niet alleen naar de koopprijs kijkt.

Past een tweede huis op Ibiza bij jou?

Zet alles op een rij en de keuze wordt overzichtelijker. Gebruik je het huis vooral zelf, reken dan met de aankoopprijs, de kosten koper, je eigen inbreng en de jaarlijkse lasten, en zie huurinkomsten als bonus in plaats van als dekking. Wil je verhuren, controleer dan eerst de vergunning en pas daarna je rendement erop aan.

De gelukkigste eigenaren die we spreken kochten in de eerste plaats omdat ze van het eiland houden, en pas daarna omdat de cijfers klopten. Een tweede huis op Ibiza kan prima waardevast zijn, maar het is geen plek om puur op snelle winst te kopen. Weet je dat je het gaat gebruiken en heb je de financiering en de kosten vooraf goed doorgerekend, dan koop je met rust in plaats van met verrassingen.

Veelgestelde vragen

Kun je als Nederlander een hypotheek krijgen voor een tweede huis op Ibiza?

Ja. Dat kan via een Spaanse hypotheek, waarbij je als niet-resident meestal zestig tot zeventig procent van de waarde leent, of via de overwaarde van je Nederlandse woning. In de praktijk kiezen kopers vaak voor een combinatie van beide.

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een tweede huis op Ibiza?

Reken op grofweg veertig tot vijftig procent van de koopsom. Dat is de eigen inbreng op de hypotheek plus de kosten koper van tien tot dertien procent, die je altijd zelf betaalt en niet meefinanciert.

Mag je een tweede huis op Ibiza verhuren aan toeristen?

Alleen met een geldige toeristenvergunning, de ETV. Ibiza geeft al jaren nauwelijks nieuwe vergunningen uit, dus je koopt die mogelijkheid in de praktijk mee met de woning of je hebt hem niet. Controleer altijd of de vergunning overdraagbaar is.

Wat kost een tweede huis op Ibiza per jaar?

Naast de hypotheeklasten betaal je onder andere IBI, verzekeringen, onderhoud, mogelijke gemeenschapskosten en Spaanse belasting voor niet-residenten. Bij duurdere woningen komt daar vermogensbelasting bij.

Betaal je vermogensbelasting over een tweede huis op Ibiza?

Ja, Spanje belast bezit boven een drempel en de Balearen hebben eigen regels. Bij woningen in het hogere segment kan dat jaarlijks oplopen. Onze belastingblog gaat op de details in.

Is een tweede huis op Ibiza een goede investering?

De schaarste maakt woningen op het eiland behoorlijk waardevast, maar reken jezelf niet rijk met verhuur die je zonder vergunning niet mag doen. Koop in de eerste plaats voor het gebruik, met de cijfers als tweede check.

Persoonlijk advies

Wil je weten wat er in jouw situatie kan? Team Hypotheek Ibiza rekent met je door hoeveel je kunt lenen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en welke route het beste past. Vraag vrijblijvend een hypotheek aan , dan kijken we samen naar de mogelijkheden. Je kunt ook eerst het stappenplan voor het kopen van een huis op Ibiza doorlezen om te zien hoe het koopproces verloopt. Bellen of appen kan op +34 668 102 926, of mail naar info@spaansehypotheek.nl.

Bronnen

Woningprijzen en aanbod per regio op Ibiza. Bron: idealista (marktdata).
Toeristenvergunning (ETV) en het uitgiftebeleid op Ibiza. Bron: Consell d'Eivissa (officiele regelgeving).
Belasting voor niet-residenten, fictief inkomen en vermogensbelasting. Bron: Agencia Tributaria, de Spaanse belastingdienst.
Kosten koper, leenruimte en belastingen op een rij. Bron: interne uitleg op Hypotheek Ibiza.

Geld lenen in Spanje voor een huis op Ibiza: dit zijn je opties

Sun, 19 Jul 2026 18:44:05 GMT

Je hebt je oog laten vallen op een huis op Ibiza, maar het hele bedrag in één keer op tafel leggen is voor de meeste mensen geen optie. De vraag is dan: kun je in Spanje geld lenen voor die aankoop, en hoe werkt dat als je in Nederland woont? Het korte antwoord is ja. Als niet-resident kun je bij een Spaanse bank een hypotheek afsluiten, en daarnaast zijn er nog een paar andere routes om je aankoop rond te krijgen.

Hieronder lopen we alle opties langs: hoeveel je kunt lenen, wat een Spaanse bank van je vraagt, wat het kost en hoe je het stap voor stap regelt. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent.

Inhoudsopgave

Kun je als Nederlander geld lenen in Spanje?
Je opties om een huis op Ibiza te financieren
Hoeveel kun je lenen als niet-resident?
Wat vraagt een Spaanse bank van je?
Bij welke banken kun je terecht?
Wat betaal je aan rente?
De kosten en het eigen geld dat je nodig hebt
Zo pak je het lenen op Ibiza stap voor stap aan
Veelgestelde vragen

Kun je als Nederlander geld lenen in Spanje?

Ja, dat kan. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders, ook als je niet in Spanje woont. Je valt dan in de categorie niet-resident, en daar horen wat strengere voorwaarden bij. Een bank in Spanje wil zekerheid dat je de lening terugbetaalt, ook al zit je inkomen en vermogen grotendeels in Nederland. Daarom kijkt de bank scherp naar je inkomen, je bestaande lasten en hoeveel eigen geld je meebrengt.

Het grote verschil met een Nederlandse hypotheek zit in dat eigen geld. In Nederland kun je tot 100 procent van de woningwaarde lenen, in Spanje financiert de bank voor niet-residenten meestal 60 tot 70 procent. De rest leg je zelf bij, plus de kosten koper. Dat vraagt dus om een flinke buffer, waar we verderop op terugkomen.

Je opties om een huis op Ibiza te financieren

Een hypotheek bij een Spaanse bank is de bekendste route, maar niet de enige. Grofweg heb je deze mogelijkheden:

Een Spaanse hypotheek bij een Spaanse bank. Je leent met de woning op Ibiza als onderpand, meestal 60 tot 70 procent van de waarde.
De overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken. Is je huis in Nederland flink in waarde gestegen, dan kun je die overwaarde vrijmaken en er je aankoop op Ibiza mee betalen. Vaak levert dat een lagere rente op dan een Spaanse hypotheek.
Een combinatie van die twee. Veel kopers gebruiken hun overwaarde als eigen inbreng en lenen de rest bij een Spaanse bank.
Financiering via de ontwikkelaar. Bij sommige nieuwbouwprojecten kun je tijdens de bouw in termijnen betalen. Dat is eerder uitzondering dan regel.
Een persoonlijke lening. Kan, maar is zelden slim voor een woning: de rente ligt hoger en de looptijd is korter, dus je maandlasten schieten omhoog.

Welke route het handigst is, hangt af van je situatie. We hebben de afweging tussen een Spaanse hypotheek en je overwaarde apart uitgewerkt, en ook hoe je een huis op Ibiza koopt met de overwaarde van je Nederlandse woning . Zo kun je maandlast, risico en flexibiliteit naast elkaar leggen.

Hoeveel kun je lenen als niet-resident?

Als niet-resident financier je bij een Spaanse bank doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. Let op dat woord: de bank rekent met de laagste van de koopprijs en de taxatiewaarde, niet automatisch met wat jij betaalt. Ligt de taxatie lager dan de vraagprijs, dan zakt je maximale lening mee.

Reken er dus op dat je minstens 30 tot 40 procent eigen geld meebrengt, en daar komen de kosten koper nog bovenop. Bij een huis van 700.000 euro betekent 70 procent financiering dat je 30 procent, zo'n 210.000 euro, zelf inlegt, plus de aankoopkosten. Hoeveel je precies kunt lenen hangt verder af van je inkomen en je bestaande verplichtingen. Een vuistregel die veel Spaanse banken hanteren is dat je totale maandlasten niet boven ongeveer 30 tot 35 procent van je netto-inkomen uitkomen. In onze uitleg over hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza rekenen we een paar voorbeelden helemaal door.

Wat vraagt een Spaanse bank van je?

Een Spaanse bank wil een compleet beeld voordat ze je geld lenen. Reken op de volgende zaken:

Een NIE-nummer, het Spaanse fiscale identificatienummer. Zonder NIE geen hypotheek en geen aankoop op je naam.
Bewijs van je inkomen, meestal je loonstroken of jaarcijfers van de laatste zes tot twaalf maanden.
Een overzicht van je bestaande schulden en lasten, zoals je Nederlandse hypotheek.
Bewijs van je eigen vermogen en waar dat vandaan komt. Bij het overmaken van een grote som naar Spanje vragen de bank en de notaris naar de herkomst van je geld, vanwege de regels tegen witwassen. Zorg dus dat je dit kunt onderbouwen.
Een taxatie van de woning. Die is verplicht en betaal je zelf.

Taal kan een drempel zijn: niet elke bank heeft Engels- of Nederlandstalige medewerkers. Iemand die het Spaanse traject kent, scheelt je veel heen en weer.

Bij welke banken kun je terecht?

De meeste grote Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten. Denk aan Santander, BBVA, CaixaBank en Sabadell. Ze verschillen in rente, voorwaarden en hoe makkelijk ze met buitenlandse kopers werken, dus vergelijken loont.

Voor Ibiza is er nog een naam die het noemen waard is: Banca March, van oorsprong een bank van de Balearen. Die richt zich vooral op het duurdere segment, wat op Ibiza met de hoge woningprijzen goed van pas kan komen. Welke bank in jouw geval het beste past, hangt af van je profiel en van de woning zelf.

Wat betaal je aan rente?

De hypotheekrente in Spanje kun je vast of variabel afsluiten. Een variabele rente is gekoppeld aan de Euribor, de Europese rentestand, met een opslag van de bank erbovenop. Kies je voor vast, dan weet je precies waar je aan toe bent, maar betaal je daar meestal iets meer voor. Als niet-resident krijg je vaak een kleine risico-opslag, omdat je niet in Spanje woont.

Rentes bewegen mee met de markt, dus een hard percentage noemen heeft weinig zin. In onze aparte uitleg over de hypotheekrente op Ibiza lees je hoe de rente wordt opgebouwd en waar je op let bij de keuze tussen vast en variabel.

De kosten en het eigen geld dat je nodig hebt

Naast de inleg voor je hypotheek betaal je de kosten koper. Op Ibiza, en op de rest van de Balearen, ligt dat totaal rond de 10 tot 13 procent van de koopprijs. De grootste post bij een bestaande woning is de overdrachtsbelasting, de ITP. Die loopt op in schijven: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot een miljoen, en daarboven 12 tot 13 procent. Koop je nieuwbouw, dan betaal je geen ITP maar 10 procent btw plus een kleine zegelrechtheffing, de AJD.

Over de hypotheekkosten zelf is er goed nieuws. Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 betaalt de bank het grootste deel daarvan. De notaris, de registratie en het zegelrecht op de hypotheekakte komen voor rekening van de bank. Jij betaalt zelf de taxatie en een kopie van de akte. We hebben de kosten koper op Ibiza en de kosten van de hypotheek allebei apart uitgesplitst als je het tot op de euro wilt narekenen.

Zo pak je het lenen op Ibiza stap voor stap aan

In grote lijnen ziet het traject er zo uit:

Vraag je NIE-nummer aan en open een Spaanse bankrekening.
Breng je budget in kaart: hoeveel eigen geld heb je, en hoeveel wil je lenen?
Vraag bij een of meer banken een hypotheekindicatie aan, zodat je weet waar je staat.
Laat de woning taxeren zodra je een concrete aankoop op het oog hebt.
Rond de hypotheek en de aankoop af bij de notaris.

Het hele koopproces, van reserveringscontract tot sleuteloverdracht, hebben we in een apart stappenplan voor het kopen van een huis op Ibiza gezet. Zo weet je precies welke stap wanneer komt.

Veelgestelde vragen

Kun je als niet-resident een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders die niet in Spanje wonen. Je financiert dan meestal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde en brengt de rest zelf in.

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een huis op Ibiza?

Reken op minstens 30 tot 40 procent van de woningwaarde aan eigen inbreng, plus de kosten koper van 10 tot 13 procent. Bij duurdere woningen loopt dat bedrag flink op.

Is een Spaanse hypotheek of je Nederlandse overwaarde slimmer?

Dat hangt af van je maandlast, je risico en hoeveel flexibiliteit je wilt. Overwaarde geeft vaak een lagere rente, een Spaanse hypotheek houdt je aankoop en je Nederlandse huis gescheiden. We hebben de afweging apart uitgewerkt.

Heb je een NIE-nummer nodig om geld te lenen in Spanje?

Ja. Zonder NIE-nummer kun je geen hypotheek afsluiten en geen woning op je naam zetten. Vraag het dus op tijd aan.

Moet je Spaans spreken om bij een Spaanse bank te lenen?

Niet per se. Sommige banken hebben Engelstalige medewerkers, maar lang niet allemaal. Iemand die Nederlands en Spaans spreekt, maakt het traject een stuk soepeler.

Kun je je aankoop op Ibiza volledig met een Spaanse hypotheek financieren?

Nee, meestal niet. De bank financiert 60 tot 70 procent, dus je hebt altijd eigen geld nodig. Wil je meer lenen, dan kan de overwaarde van je Nederlandse woning uitkomst bieden.

Persoonlijk advies over geld lenen op Ibiza

Wil je weten welke financiering in jouw situatie het beste uitpakt? Wij kennen zowel de Nederlandse als de Spaanse kant en rekenen graag met je mee. Bekijk hoe je een hypotheek aanvraagt of neem direct contact met ons op , dan zetten we de opties voor jou op een rij.

Bronnen

Niet-residenten financieren doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde en brengen minimaal 30 tot 40 procent eigen geld in; looptijd tot 25 jaar, maximumleeftijd rond 75 jaar. Bron: homefinance.nl, spaansehypotheek.nl, azull.info (geraadpleegd juli 2026).
De kosten koper op Ibiza liggen rond 10 tot 13 procent. De ITP op de Balearen loopt in schijven van 8 tot 13 procent; bij nieuwbouw geldt 10 procent btw plus AJD. Bron: Ibiza Prestige, Ibiza Real Estate Tax Guide 2025.
Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019) betaalt de bank de notaris-, registratie- en zegelrechtkosten van de hypotheekakte; de koper betaalt de taxatie. Bron: Ley 5/2019 (LCCI), toegelicht op espanje.nl.
Banca March is van oorsprong een Balearen-bank die zich op het vermogende segment richt. Bron: holapedro.com.

Kosten van een hypotheek op Ibiza

Sun, 19 Jul 2026 17:09:07 GMT

De meeste kopers rekenen op Ibiza netjes de kosten koper mee, zo'n 10 tot 13 procent bovenop de vraagprijs. Wat er vaak bij inschiet: de hypotheek zelf kost ook geld om af te sluiten. Die twee potjes worden geregeld door elkaar gehaald, terwijl het echt verschillende kosten zijn.

En er is goed nieuws. Sinds twee Spaanse wetswijzigingen in 2018 en 2019 betaalt de bank het grootste deel van de hypotheekkosten, niet jij. Hieronder zie je welke kosten bij de hypotheek horen, wat de bank overneemt, wat er voor jou overblijft en hoe dat uitpakt in een concreet rekenvoorbeeld.

Inhoudsopgave

Kosten koper of hypotheekkosten: wat is het verschil?
Welke kosten horen bij de hypotheek zelf?
De taxatie (tasación)
De afsluitprovisie (comisión de apertura)
Notaris, kadaster, gestoría en AJD: dit betaalt de bank
Verplichte verzekeringen en rentekorting
Rekenvoorbeeld: de hypotheekkosten op een woning van 600.000 euro
Zo houd je je hypotheekkosten laag
Veelgestelde vragen

Kosten koper of hypotheekkosten: wat is het verschil?

Kosten koper zijn de belastingen en kosten van de aankoop zelf. Denk aan de overdrachtsbelasting of btw, plus de notaris en het kadaster voor de eigendomsakte. Die betaal je altijd als je een huis koopt, of je nou een hypotheek neemt of contant afrekent. Hoe die kosten op Ibiza uitpakken lees je in ons artikel over de kosten koper op Ibiza .

Hypotheekkosten zijn iets anders. Dat zijn de kosten die je maakt om de lening af te sluiten: de taxatie, een eventuele afsluitprovisie en de kosten van de hypotheekakte. Neem je geen hypotheek, dan heb je deze kosten niet. Neem je er wel een, dan komen ze bovenop de kosten koper. Goed om ze uit elkaar te houden, want anders reken je jezelf te rijk of te arm.

Welke kosten horen bij de hypotheek zelf?

Bij een Spaanse hypotheek kom je vier soorten kosten tegen: de taxatie van de woning, een afsluitprovisie, de kosten rond de hypotheekakte (notaris, kadaster, gestoría en het zegelrecht AJD) en de verzekeringen die de bank graag aan de lening koppelt. Klinkt als een flinke lijst, maar het grootste deel daarvan komt sinds 2018 en 2019 voor rekening van de bank. Ik loop ze hieronder één voor één langs, zodat je precies weet wat er voor jouw rekening komt.

De taxatie (tasación)

Voordat de bank je een bedrag leent, wil hij weten wat de woning waard is. Daarvoor laat je een onafhankelijke taxatie doen, de tasación. Op basis daarvan bepaalt de bank hoeveel je mag lenen. Als niet-resident financier je meestal 60 tot 70 procent van de laagste van de taxatiewaarde en de koopprijs, de rest breng je zelf in.

Een taxatie kost grofweg 250 tot 600 euro, afhankelijk van de taxateur en de waarde van de woning. Op Ibiza, met zijn hoge woningwaardes en grote villa's, zit je vaak aan de bovenkant van die bandbreedte. Deze kosten betaal je zelf, ook als je de hypotheek uiteindelijk niet doorzet.

De afsluitprovisie (comisión de apertura)

De afsluitprovisie is een eenmalig bedrag dat de bank rekent voor het opzetten van de lening. In Spanje ligt die tussen de 0 en ongeveer 1,5 procent van de hypotheeksom, en veel banken rekenen 'm inmiddels helemaal niet meer of gebruiken het als onderhandelpunt.

Reken even mee. Leen je 360.000 euro en rekent de bank 1 procent, dan betaal je 3.600 euro afsluitprovisie. Zit de bank op 0 procent, dan betaal je niets. Het loont dus om dit mee te nemen als je banken vergelijkt, want het verschil is zomaar een paar duizend euro.

Notaris, kadaster, gestoría en AJD: dit betaalt de bank

Dit is het deel waar veel kopers aangenaam verrast zijn. Tot een paar jaar geleden betaalde de koper vrijwel alle kosten rond de hypotheekakte. Sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019, met de Spaanse hypotheekwet Ley 5/2019, is dat omgedraaid. De bank betaalt nu het zegelrecht op de hypotheek (de AJD, op de Balearen 1,5 procent), de inschrijving in het kadaster, de gestoría die het papierwerk regelt en het grootste deel van de notarisrekening voor de hypotheekakte.

Let op het verschil: dit gaat over de hypotheekakte, niet over de eigendomsakte. De notaris en het kadaster voor de overdracht van de woning zelf vallen onder kosten koper en betaal je nog steeds wel. Maar het stuk dat bij de lening hoort, is grotendeels van jouw rekening verdwenen. Dat scheelt je op een hypotheek van een paar ton al snel een paar duizend euro ten opzichte van vroeger.

Verplichte verzekeringen en rentekorting

Banken bieden je vaak een lagere rente aan als je er een verzekering bij afsluit, zoals een overlijdensrisicoverzekering of een opstalverzekering. Dat heet een bonificación, oftewel een rentekorting. Sinds 2019 mag de bank je niet dwingen om die producten af te nemen, want koppelverkoop is aan banden gelegd. Een opstalverzekering is in de praktijk wel gebruikelijk als voorwaarde, omdat het onderpand verzekerd moet zijn. Je mag daarbij altijd zelf je verzekeraar kiezen, de bank mag je niet naar een eigen polis dwingen.

Reken zo'n aanbod altijd even door. Soms weegt de rentekorting ruim op tegen de premie, soms betaal je via de verzekering juist meer dan je aan rente bespaart. Vraag de bank om beide varianten, met en zonder verzekering, zodat je het zwart op wit kunt vergelijken.

Rekenvoorbeeld: de hypotheekkosten op een woning van 600.000 euro

Stel, je koopt een woning op Ibiza van 600.000 euro. Als niet-resident leen je 60 procent, dus 360.000 euro, en breng je 240.000 euro zelf in. Hoe zien je hypotheekkosten er dan uit?

De taxatie kost je ongeveer 400 euro. Rekent de bank een afsluitprovisie van 1 procent, dan komt daar 3.600 euro bij. De notaris, het kadaster, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte betaalt de bank. Blijft er voor jou grofweg 400 tot 4.000 euro aan hypotheekkosten over, afhankelijk van of de bank een afsluitprovisie rekent en hoe hoog die is. In de praktijk betaal je vaak alleen de taxatie, omdat steeds meer banken geen afsluitprovisie meer rekenen.

Dat staat helemaal los van de kosten koper. Die bestaan op Ibiza vooral uit de overdrachtsbelasting en liggen rond de 10 procent, dus op deze woning ongeveer 60.000 euro. Tel je alles bij elkaar op, dan weet je precies hoeveel eigen geld je naast de lening nodig hebt. Wil je weten hoeveel je überhaupt kunt lenen, kijk dan bij hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Zo houd je je hypotheekkosten laag

Een paar dingen maken echt verschil. Onderhandel over de afsluitprovisie, want dat is vaker bespreekbaar dan je denkt. Vergelijk meerdere banken, want de een rekent een afsluitprovisie en de ander niet. Reken de verzekeringen die je een rentekorting opleveren goed door in plaats van ze klakkeloos af te sluiten. En schakel een adviseur in die de Ibiza-markt en de Spaanse banken kent, zodat je niet op verrassingen stuit.

Vraag daarnaast altijd om een bindende offerte, de oferta vinculante. Daarin zet de bank alle kosten, de rente en de voorwaarden op een rij voordat je tekent. Zo zie je vooraf zwart op wit wat je betaalt en kun je twee banken eerlijk naast elkaar leggen in plaats van op gevoel kiezen.

De rente zelf laat ik hier bewust buiten beschouwing, want dat is een verhaal apart. Daarover lees je meer in ons artikel over de hypotheekrente op Ibiza .

Veelgestelde vragen

Wat kost een taxatie voor een hypotheek op Ibiza?

Reken op ongeveer 250 tot 600 euro. Het exacte bedrag hangt af van de taxateur en de waarde van de woning, en op Ibiza zit je met de hogere woningwaardes vaak aan de bovenkant. Je betaalt de taxatie zelf, ook als de hypotheek niet doorgaat.

Betaal ik zelf de notaris en het zegelrecht van de hypotheek?

Nee. Sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019 betaalt de bank het zegelrecht (AJD), het kadaster, de gestoría en het grootste deel van de notarisrekening voor de hypotheekakte. Jij betaalt vooral de taxatie en een eventuele afsluitprovisie.

Is een afsluitprovisie verplicht?

Nee. De afsluitprovisie ligt tussen de 0 en ongeveer 1,5 procent en is onderhandelbaar. Steeds meer banken rekenen 'm niet meer, dus het loont om goed te vergelijken.

Moet ik een levensverzekering afsluiten voor een Spaanse hypotheek?

De bank mag je niet verplichten. Wel bieden veel banken een rentekorting als je een overlijdensrisico- of opstalverzekering afsluit. Een opstalverzekering is in de praktijk meestal wel een voorwaarde, maar je mag zelf kiezen bij wie je die afsluit.

Kan ik de rente of kosten aftrekken van de belasting?

Voor een woning op Ibiza kun je in Nederland geen hypotheekrente aftrekken. Een tweede woning of vakantiewoning valt niet onder de eigenwoningregeling, maar in box 3. Reken dus zonder renteaftrek.

Wat is het verschil tussen kosten koper en hypotheekkosten?

Kosten koper zijn de belastingen en kosten van de aankoop zelf en die betaal je altijd. Hypotheekkosten maak je alleen als je een lening afsluit. Ze komen bovenop elkaar.

Wanneer betaal ik de hypotheekkosten?

De taxatie betaal je vooraf, bij de aanvraag, omdat de bank die waarde nodig heeft om je aanbod te doen. De afsluitprovisie en de kosten van de akte lopen mee bij de notaris, op het moment dat je de hypotheek en de woning tekent. Je eigen inbreng moet op dat moment ook klaarstaan.

Persoonlijk advies

Wil je precies weten waar je op Ibiza aan toe bent, van de taxatie tot de afsluitprovisie en de verzekeringen? Team Hypotheek Ibiza rekent het met je door en regelt de hypotheek van begin tot eind. Vraag een hypotheek aan of bekijk eerst het stappenplan om een huis te kopen op Ibiza . Zo weet je vooraf wat je echt gaat betalen.

Bronnen

De bank betaalt sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019 de notaris, het kadaster, de gestoría en het zegelrecht (AJD) van de hypotheek. Jij betaalt de taxatie. Bron: Banco de España, Cliente Bancario (online geraadpleegd, juli 2026).
Een taxatie kost ongeveer 250 tot 600 euro, met grote of dure woningen aan de bovenkant. Bron: Spaanse taxatiegidsen, onder meer Valuora en Kelisto (juli 2026).
De afsluitprovisie ligt tussen de 0 en 1,5 procent en wordt door veel banken niet meer gerekend. Bron: HelpMyCash en UCI (juli 2026).
Het zegelrecht AJD op de hypotheek is op de Balearen 1,5 procent en wordt door de bank betaald. Bron: ATIB, Agència Tributària de les Illes Balears (juli 2026).
Kosten koper op de Balearen bestaan vooral uit de overdrachtsbelasting ITP, die oploopt van 8 tot 13 procent naar woningwaarde. Bron: ATIB (juli 2026).
Voor een tweede woning geldt geen hypotheekrenteaftrek, de woning valt in box 3. Bron: Nederlandse fiscale toelichtingen, onder meer ABN AMRO en Grant Thornton (juli 2026).

De grootste fouten bij het financieren van een huis op Ibiza (en hoe je ze voorkomt)

Mon, 06 Jul 2026 18:50:08 GMT

De meeste financieringsfouten op Ibiza komen door verkeerde verwachtingen. De grootste zijn: te weinig eigen geld inplannen (als niet-resident heb je 30 tot 40 procent nodig), de kosten koper van 10 tot 15 procent vergeten, denken dat de Nederlandse renteaftrek geldt, de financiering pas na het tekenen regelen, maar met een bank praten, en de belasting vergeten. Regel je financiering daarom voordat je gaat bezichtigen.

Een huis op Ibiza kopen is een droom, maar de financiering is waar die droom kan stranden. Niet omdat het onmogelijk is, maar omdat kopers met Nederlandse aannames de Spaanse markt in stappen. En op een duur eiland als Ibiza tikt een misrekening al snel aan tot tienduizenden euro's. In deze blog zetten we als hypotheekadviseur de zes grootste financieringsfouten op een rij, met per fout hoe je hem voorkomt. Lees ze door voordat je je op je droomhuis stort.

Fout 1: te weinig eigen geld inplannen

De meest gemaakte fout is uitgaan van Nederlandse verhoudingen, waar je vroeger vrijwel de hele woning kon financieren. Op Ibiza werkt dat anders.

Een Spaanse bank financiert voor niet-residenten meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde. Dat betekent dat je zelf 30 tot 40 procent eigen geld moet meebrengen, en dat is bij Ibiza-prijzen een fors bedrag. Wie daar niet op rekent, komt er halverwege achter dat de financiering niet rondkomt. Voorkom dit door vooraf te weten hoeveel eigen inbreng je nodig hebt en waar die vandaan komt, bijvoorbeeld uit spaargeld of uit de overwaarde van je Nederlandse woning . Dan weet je meteen in welke prijsklasse je serieus kunt zoeken.

Een handige eerste stap is om de verhouding om te draaien: begin niet bij de vraagprijs van een huis, maar bij het bedrag dat je zelf kunt inbrengen. Deel dat door dertig tot veertig procent en je weet ongeveer welke woningwaarde binnen bereik ligt. Zo voorkom je dat je verliefd wordt op een huis dat net buiten je financieringsruimte valt, en dat is een teleurstelling die je jezelf makkelijk bespaart.

Fout 2: de kosten koper vergeten

Veel kopers rekenen met de vraagprijs en vergeten dat daar in Spanje nog een flinke laag kosten bovenop komt. Die kosten koper worden stelselmatig onderschat.

Reken op ongeveer 10 tot 15 procent bovenop de koopprijs voor overdrachtsbelasting, notaris, registratie en juridische begeleiding. Op een woning van enkele tonnen is dat zomaar tienduizenden euro's die je ook moet kunnen betalen, en die je niet meefinanciert in de hypotheek. Wie dit vergeet, komt geld tekort bij de notaris. Neem deze kosten daarom vanaf het begin mee in je budget. Een volledige uitleg met rekenvoorbeeld vind je in onze blog over de kosten koper op Ibiza .

Wat het extra vervelend maakt, is dat deze kosten bovenop je eigen inbreng komen. Je financiert ze niet mee in de hypotheek, dus je betaalt ze uit hetzelfde spaargeld waarmee je ook je 30 tot 40 procent eigen inbreng dekt. Reken ze daarom niet als bijzaak, maar als een vast onderdeel van je totale budget. Wie de koopprijs, de eigen inbreng en de kosten koper vanaf dag een bij elkaar optelt, weet precies hoeveel eigen geld er echt nodig is en komt bij de notaris niet voor een vervelende verrassing te staan.

Fout 3: denken dat de renteaftrek geldt

In Nederland zijn we gewend dat hypotheekrente aftrekbaar is. Voor een huis op Ibiza gaat die vlieger niet op, en dat is een dure denkfout.

De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. Financier je een huis op Ibiza, of gebruik je daarvoor de overwaarde uit je Nederlandse huis, dan is de rente niet aftrekbaar. Reken dus niet met een netto maandlast na aftrek, want die is er niet. Wie dat wel doet, becijfert een te rooskleurig plaatje en komt maandelijks bedrogen uit. Ga uit van de brutolast en je verrast jezelf niet.

Deze denkfout is zo hardnekkig omdat de renteaftrek in Nederland zo vanzelfsprekend voelt. Maar de Belastingdienst kijkt heel simpel: alleen de rente voor de woning waarin je zelf woont, in Nederland, is aftrekbaar. Alles wat naar een tweede huis of naar het buitenland gaat, valt daarbuiten. Reken je toch met een nettobedrag, dan lijkt je maandlast lager dan hij is en komt de werkelijkheid maandelijks langs. Beter een keer aan de voorkant schrikken van de brutolast dan er twaalf keer per jaar door verrast worden.

Fout 4: de financiering te laat regelen

Dit is misschien wel de gevaarlijkste fout: eerst een huis vinden, een reserveringscontract tekenen en een aanbetaling doen, en pas daarna de financiering regelen.

In Spanje teken je vaak vroeg in het proces een reserveringscontract met een aanbetaling. Blijkt daarna dat je financiering niet rondkomt, dan kun je die aanbetaling kwijtraken. Dat is een pijnlijke en volledig vermijdbare misser. Regel daarom je financiering, of in elk geval een serieuze indicatie van wat haalbaar is, voordat je gaat bezichtigen en zeker voordat je iets tekent. Dan weet je precies wat je kunt bieden en onderhandel je vanuit kracht in plaats van vanuit hoop. Het koopproces stap voor stap lees je in ons stappenplan voor het kopen van een huis op Ibiza .

Het mooie is dat dit de makkelijkst te vermijden fout is. Een orienterend gesprek met een adviseur kost je niets en geeft je binnen korte tijd een reeel beeld van wat haalbaar is. Met die indicatie op zak ga je pas kijken, en dan met vertrouwen. Je weet wat je kunt bieden, je kunt snel schakelen als het juiste huis voorbijkomt, en je loopt niet het risico dat je een aanbetaling doet op iets wat je uiteindelijk niet gefinancierd krijgt. In een markt als Ibiza, waar goede woningen snel weg zijn, is die voorbereiding ook nog eens een concreet voordeel ten opzichte van andere kopers.

Fout 5: maar met 1 bank praten

Wie zijn financiering laat afhangen van een bank, laat vaak geld liggen. Spaanse banken verschillen sterk in hun voorwaarden en in hun houding tegenover Nederlandse kopers.

De ene bank is scherp voor niet-residenten en de andere terughoudend, en dat zie je terug in de rente, het bedrag dat je kunt lenen en de kosten. Ga je bij de eerste de beste langs, dan weet je niet of je een goede deal hebt. Voorkom dit door meerdere banken te vergelijken, of laat dat over aan een adviseur die de markt kent en jouw aanvraag neerlegt bij de bank die op dat moment het beste past. Een paar tienden procent verschil in rente lijkt klein, maar telt over de looptijd flink op.

Zelf bij meerdere Spaanse banken langsgaan is voor de meeste Nederlandse kopers lastig: je spreekt de taal niet vloeiend, je kent de lokale gebruiken niet en je zit niet even in de buurt. Precies daar zit de waarde van een adviseur die de banken kent en jouw dossier op de juiste plek neerlegt. Je vergelijkt dan niet een aanbod met niets, maar meerdere aanbiedingen met elkaar, en kiest de bank die op dat moment het beste bij jouw profiel past. Dat scheelt niet alleen geld, maar ook een hoop heen-en-weer geregel.

Fout 6: de belasting vergeten

De laatste fout is de belasting pas ontdekken als de koop al rond is. Een huis op Ibiza heeft namelijk fiscale gevolgen in twee landen.

In Spanje betaal je jaarlijks onroerendgoedbelasting en, als niet-resident, belasting over het bezit en over eventuele verhuur. In Nederland valt je tweede woning in box 3, waarbij een belastingverdrag dubbele heffing voorkomt. Dat klinkt ingewikkelder dan het is, mits je het vooraf meeneemt in je plaatje. Wie de belasting vergeet, rekent zich rijker dan hij is. Lees onze uitleg over de belastingen bij een woning op Ibiza en neem ze mee in je totale kostenplaatje, dan koop je met een gerust hart.

Zie je de rode draad? Bijna al deze fouten ontstaan doordat mensen te laat gaan rekenen. Wie pas na het vinden van een droomhuis naar de cijfers kijkt, loopt tegen verrassingen aan; wie ervoor rekent, koopt met rust en vertrouwen. Je hoeft echt geen expert te zijn in Spaanse hypotheken om deze missers te voorkomen. Je hoeft alleen de volgorde om te draaien: eerst je financiering, je kosten en je belasting helder krijgen, en dan pas op huizenjacht. Doe je dat, dan is de kans klein dat je in een van deze valkuilen stapt, en groot dat je straks ontspannen op je eigen terras op Ibiza zit.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis op Ibiza?
Als niet-resident meestal 30 tot 40 procent van de waarde, omdat een Spaanse bank tot 60 a 70 procent financiert. Daar komen nog de kosten koper bovenop.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?
Nee, die betaal je uit eigen middelen. Reken op 10 tot 15 procent bovenop de koopprijs en neem dat vanaf het begin mee in je budget.

Is de hypotheekrente voor een huis op Ibiza aftrekbaar?
Nee. De renteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. Voor een huis op Ibiza reken je met de brutolast.

Wanneer moet ik mijn financiering regelen?
Voordat je gaat bezichtigen en zeker voordat je een reserveringscontract tekent. Anders riskeer je je aanbetaling als de financiering niet rondkomt.

Moet ik echt meerdere banken vergelijken?
Ja, want Spaanse banken verschillen sterk voor niet-residenten. Een adviseur legt je aanvraag bij de bank die op dat moment het scherpst is.

Bronvermelding

Niet-residenten brengen meestal 30-40 procent eigen geld in. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
Kosten koper in Spanje ongeveer 10-15 procent, niet mee te financieren. Bron: vakkennis aankoop Spaans vastgoed (bevestigd).
De renteaftrek geldt alleen voor de eigen woning in Nederland. Bron: Belastingdienst, eigenwoningregeling (bevestigd).
Een aanbetaling bij een reserveringscontract kan vervallen als de financiering niet rondkomt. Bron: vakkennis aankoopproces Spanje (bevestigd).

Persoonlijk advies

Wil je deze fouten voor zijn en je huis op Ibiza met een gerust hart kopen? Bij Hypotheek Ibiza regelen we je financiering voordat je gaat bezichtigen, rekenen we alle kosten en belastingen mee en vergelijken we de banken voor je. Vraag vrijblijvend advies aan via hypotheek aanvragen , dan weet je precies waar je aan toe bent voordat je een handtekening zet.

Een huis op Ibiza kopen om te verhuren: rendement en financiering

Mon, 06 Jul 2026 18:50:01 GMT

Ibiza is een sterke verhuurmarkt met hoge vraag in het hoogseizoen, maar verhuren mag niet zomaar: je hebt een toeristische verhuurvergunning nodig en die is op het eiland schaars en streng gereguleerd. Reken daarnaast op belasting over je huurinkomsten en op kosten voor beheer en onderhoud. De financiering regel je meestal met een Spaanse hypotheek tot 60 a 70 procent, waarbij de bank vooral naar je eigen inkomen kijkt en niet naar de verwachte huur.

Een huis op Ibiza dat zichzelf deels terugverdient: voor veel kopers klinkt dat ideaal. En de cijfers ogen aantrekkelijk, want in de zomermaanden is de vraag naar vakantiewoningen op het eiland enorm en liggen de weekprijzen hoog. Toch is verhuren op Ibiza geen automatische geldmachine. Er zijn regels, kosten en een financieringsvraag die je vooraf goed moet begrijpen. In deze blog leggen we als hypotheekadviseur uit of verhuren rendabel is en, vooral, hoe je zo'n woning verstandig financiert.

Inhoudsopgave

Is verhuren op Ibiza rendabel?
De verhuurvergunning: let goed op
Belasting over je huurinkomsten
Hoe financier je een verhuurwoning?
Waar je als belegger op moet letten
Veelgestelde vragen

Is verhuren op Ibiza rendabel?

Ibiza hoort bij de duurdere vastgoedmarkten van Spanje, maar daar staat een sterke verhuurvraag tegenover. In het hoogseizoen zit het eiland vol en zijn goede woningen schaars, wat de weekprijzen opdrijft.

Toch moet je het rendement realistisch bekijken. De inkomsten komen grotendeels uit een korte zomerperiode, terwijl je kosten het hele jaar doorlopen: onderhoud, beheer, verzekeringen, belastingen en de financieringslasten. Een woning die in juli en augustus goud waard is, staat de rest van het jaar vaak leeg of levert veel minder op. Reken dus niet met de topweken als maatstaf, maar met een reeel jaargemiddelde. Doe je dat, dan kan verhuren op Ibiza zeker uit, zeker als de woning ook in waarde stijgt, maar dan wel als een doordachte belegging en niet als een gok op een mooie zomer.

Om het rendement echt te beoordelen, kijk je naar het nettorendement en niet naar de brutohuur. De brutohuur is wat huurders betalen; het nettorendement is wat er overblijft nadat alle kosten eraf zijn. Op Ibiza kunnen die kosten aardig oplopen, omdat je vaak een lokale partij inschakelt voor de sleuteloverdracht, de schoonmaak en het onderhoud tussen gasten door. Reken ook op leegstand buiten het seizoen en op een reservering voor onverwachte reparaties. Trek je dat allemaal af, dan houd je een realistischer beeld over. Dat beeld is vaak nog steeds aantrekkelijk, maar het verschilt flink van de rooskleurige som die je maakt als je alleen de topweken vermenigvuldigt met de weekprijs.

De verhuurvergunning: let goed op

Dit is het punt dat de meeste kopers onderschatten. Toeristisch verhuren mag op Ibiza niet zomaar: je hebt een officiele verhuurvergunning nodig, en die zijn op het eiland schaars en streng gereguleerd.

Het aantal vergunningen is beperkt en niet elke woning komt ervoor in aanmerking. Koop je een huis met het idee om te verhuren, maar blijkt achteraf dat er geen vergunning is of kan worden verkregen, dan valt je hele rendementsplan in duigen. Illegaal verhuren is bovendien geen optie, want de boetes zijn fors. Controleer daarom voor de aankoop of de woning een geldige vergunning heeft of die kan krijgen, en maak dat zo nodig een voorwaarde in het koopcontract. Dit is precies het soort valkuil waar goede begeleiding je tienduizenden euro's kan besparen.

Belasting over je huurinkomsten

Verhuur je je woning, dan zijn die inkomsten belast. In Spanje betaal je als niet-resident belasting over de huuropbrengst, waarbij je als inwoner van de EU bepaalde kosten mag aftrekken.

Daarnaast heeft de verhuur gevolgen voor je Nederlandse situatie, want een tweede woning valt bij ons in box 3 en een belastingverdrag zorgt ervoor dat je niet dubbel betaalt. Het samenspel tussen de Spaanse en de Nederlandse belasting is niet ingewikkeld als je het van tevoren goed regelt, maar wel als je er pas achteraf achter komt. Een uitgebreide uitleg vind je in onze blog over de belastingen bij een woning op Ibiza . Neem de belasting altijd mee in je rendementsberekening, want anders reken je jezelf rijk.

Hoe financier je een verhuurwoning?

De financiering van een verhuurwoning verloopt in de basis hetzelfde als bij een gewoon tweede huis, maar er zijn een paar aandachtspunten die specifiek zijn voor beleggers.

Een Spaanse bank financiert ook voor verhuur meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde, en let op: de bank kijkt vooral naar jouw inkomen en vermogen, niet naar de huur die je denkt te gaan ontvangen. Die verwachte huurinkomsten tellen dus meestal niet mee om meer te kunnen lenen. De rest van de koopsom breng je zelf in, bijvoorbeeld met de overwaarde van je Nederlandse woning . Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van je persoonlijke situatie en lees je in onze uitleg hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza . Belangrijk is dat je de financieringslasten meeneemt in je rendement: pas als de huur na aftrek van rente, kosten en belasting nog iets overhoudt, verdient de woning zichzelf terug.

Voor de eigen inbreng die de bank niet financiert, kijken beleggers vaak naar de overwaarde van hun Nederlandse woning. Daarmee dek je die 30 tot 40 procent zonder je spaargeld helemaal aan te spreken. Wel is het goed om te weten dat de rente ook hier niet aftrekbaar is, omdat het om een woning in het buitenland gaat, en dat een verhuurwoning fiscaal anders wordt behandeld dan een huis voor eigen gebruik. Die twee kanten, de financiering en de fiscale behandeling, bepalen samen of je verhuurplan uitkomt. Wij rekenen ze in een overzicht door, zodat je niet met losse aannames werkt maar met een compleet plaatje van wat er onder de streep overblijft.

Waar je als belegger op moet letten

Verhuren op Ibiza kan een mooie belegging zijn, mits je met open ogen instapt. Een paar dingen bepalen of het een succes wordt.

Reken met een realistisch aantal verhuurweken, niet met een vol seizoen. Houd rekening met beheer, want je woont zelf niet op het eiland en een lokale beheerder kost geld maar bespaart je veel zorgen. Neem alle kosten mee: onderhoud, schoonmaak, verzekering, belasting en financiering. En weeg mee dat een deel van je rendement uit waardestijging kan komen, wat mooi is maar pas telt op het moment dat je verkoopt. Zie de woning dus als een belegging op de lange termijn met een leuk gebruiksvoordeel, in plaats van een spaarpot die per direct rendeert. Wie zo rekent, komt niet voor verrassingen te staan en geniet en van het eiland en van een gezonde investering.

Denk tot slot alvast na over je uitstapmoment. Een deel van het rendement op Ibiza zit in de waardeontwikkeling van de woning, en die verzilver je pas bij verkoop. Verkoop je als niet-resident, dan houdt de Spaanse fiscus een deel in als voorheffing en betaal je belasting over de winst. Dat is geen reden om het niet te doen, maar wel om het van tevoren mee te nemen in je berekening. Wie bij de aankoop al nadenkt over de verkoop, koopt slimmer: je let dan op courante woningen in gewilde delen van het eiland, die je later ook weer makkelijk verkoopt. Zo blijft je belegging van begin tot eind doordacht.

Wil je serieus met verhuur aan de slag, begin dan bij de cijfers en niet bij het gevoel. Zet de verwachte huurinkomsten, de kosten, de financieringslasten en de belasting in een overzicht en kijk wat er onderaan de streep overblijft. Pas als dat plaatje klopt, ga je op zoek naar een woning die bij dat plan past. Die volgorde, eerst rekenen en dan kopen, is precies wat een verhuurwoning tot een gezonde belegging maakt in plaats van een dure hobby. En het scheelt je de teleurstelling van een huis dat op papier mooi leek, maar in de praktijk elk jaar geld kost in plaats van oplevert.

Veelgestelde vragen

Mag je een huis op Ibiza zomaar verhuren aan toeristen?
Nee. Je hebt een officiele toeristische verhuurvergunning nodig, en die is op Ibiza schaars en streng gereguleerd. Controleer voor de aankoop of de woning er een heeft of kan krijgen.

Telt de verwachte huur mee voor mijn hypotheek?
Meestal niet. Een Spaanse bank kijkt vooral naar je eigen inkomen en vermogen, niet naar de huur die je denkt te ontvangen. Je leent dus op basis van je persoonlijke situatie.

Hoeveel financiert een bank voor een verhuurwoning?
Net als bij een gewoon tweede huis meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde. De rest breng je zelf in, bijvoorbeeld met je overwaarde.

Moet ik belasting betalen over de huurinkomsten?
Ja. In Spanje betaal je als niet-resident belasting over de huur, met aftrekmogelijkheden voor EU-inwoners. In Nederland valt de woning in box 3, waarbij een verdrag dubbele belasting voorkomt.

Is verhuren op Ibiza een goede belegging?
Dat kan, mits je met realistische verhuurweken en alle kosten rekent. Zie het als een langetermijnbelegging met gebruiksvoordeel, niet als een pot die per direct rendeert.

Bronvermelding

De toeristische verhuurvergunning op Ibiza is schaars en gereguleerd. Bron: Balearische verhuurregelgeving (bevestigd).
Een Spaanse bank financiert een verhuurwoning meestal maximaal 60-70 procent. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
De bank kijkt naar je eigen inkomen, niet naar de verwachte huur. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
Huurinkomsten zijn belast in Spanje, de tweede woning valt in box 3 in Nederland. Bron: Belastingdienst, Spaanse fiscus (bevestigd).

Persoonlijk advies

Denk je erover een huis op Ibiza te kopen om te verhuren? Bij Hypotheek Ibiza rekenen we je financiering en je verwachte rendement realistisch door, zodat je weet of de woning zichzelf terugverdient. Vraag vrijblijvend advies aan via hypotheek aanvragen , dan zorgen we dat je als belegger met de juiste cijfers en de juiste financiering instapt.

Spaanse hypotheek of je overwaarde gebruiken: wat is slimmer voor je huis op Ibiza?

Mon, 06 Jul 2026 18:49:53 GMT

Het korte antwoord: er is geen route die voor iedereen het beste is. Een Spaanse hypotheek houdt je Nederlandse overwaarde intact, maar geeft je maandlasten in Spanje en strengere voorwaarden voor niet-residenten. Je overwaarde gebruiken bespaart je die Spaanse maandlast, maar legt je vermogen vast en je verliest de renteaftrek in Nederland. Vaak is een combinatie van allebei het slimst. Wat voor jou het gunstigst is, hangt af van je inkomen, je leeftijd en je plannen.

Je hebt de knoop doorgehakt: er komt een huis op Ibiza. Dan volgt meteen de belangrijkste financiele vraag. Sluit je een Spaanse hypotheek af, of gebruik je de overwaarde van je Nederlandse woning? Het is een keuze die je maandlasten, je risico en je flexibiliteit voor jaren bepaalt, en toch wordt hij vaak op gevoel gemaakt. In deze blog zetten we als hypotheekadviseur de twee routes en de combinatie eerlijk naast elkaar, zodat jij op basis van cijfers kiest in plaats van op onderbuik.

Inhoudsopgave

Optie 1: een Spaanse hypotheek
Optie 2: je overwaarde gebruiken
Optie 3: de combinatie
Waar het echt van afhangt
Een korte beslishulp
Veelgestelde vragen

Optie 1: een Spaanse hypotheek

De eerste route is een hypotheek bij een Spaanse bank, met het huis op Ibiza zelf als onderpand. Voor veel kopers voelt dit als de logische keuze, en in bepaalde situaties is dat het ook.

Het grote voordeel is dat je Nederlandse overwaarde intact blijft. Je vermogen blijft in Nederland zitten en je financiert de aankoop grotendeels in Spanje. Ook zit er een natuurlijke rem in: een Spaanse bank kijkt kritisch mee en financiert voor niet-residenten meestal maximaal 60 tot 70 procent, wat voorkomt dat je jezelf overtilt. Daar staan nadelen tegenover. Je krijgt maandlasten in Spanje, de voorwaarden voor niet-residenten zijn strenger, en je hebt een grotere eigen inbreng nodig. Bovendien kost het afsluiten van een Spaanse hypotheek zelf ook geld, zoals taxatie- en bankkosten. Deze route past goed bij wie het eigen vermogen liever niet aanraakt en de maandlast comfortabel kan dragen.

Wat kopers bij deze route vaak vergeten, zijn de kosten van de Spaanse hypotheek zelf. Een bank vraagt een taxatie, rekent afsluit- en dossierkosten en soms een verplichte verzekering. Die kosten komen bovenop de kosten koper van de woning en verdienen een plek in je begroting. Daar staat een niet te onderschatten voordeel tegenover: doordat de woning op Ibiza zelf als onderpand dient, blijven je Nederlandse huis en je vermogen daar volledig buiten schot. Voor wie in Nederland alles bij het oude wil laten en de aankoop netjes gescheiden wil houden, is dat een prettige gedachte. Het is dus niet alleen een financiele, maar ook een gemoedsrust-afweging.

Optie 2: je overwaarde gebruiken

De tweede route is de overwaarde van je Nederlandse woning vrijmaken en daarmee (een deel van) het huis op Ibiza betalen. Hoe dat precies werkt, lees je uitgebreid in onze blog over een huis op Ibiza kopen met overwaarde .

Het voordeel is rust en eenvoud. Je hebt geen Spaanse hypotheek en dus geen maandlast in Spanje, en je koopt in feite met eigen geld, wat je onderhandelingspositie sterker maakt. Maar er zijn ook nadelen die je mee moet wegen. Je legt vermogen vast in Spaanse stenen dat je in Nederland niet meer als buffer hebt. De rente over het opgenomen bedrag is niet aftrekbaar, want die aftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. En als je je Nederlandse hypotheek verhoogt, gaat daar wel je Nederlandse maandlast omhoog. Deze route past goed bij wie een ruime overwaarde heeft, geen tweede maandlast wil en zijn financiering graag simpel houdt.

Een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien, is wat er gebeurt met je Nederlandse maandlast als je je hypotheek daar verhoogt. Je haalt dan wel je overwaarde eruit, maar je gaat in Nederland meer betalen, en zonder de renteaftrek die je voor je eigen woning wel hebt. Verkoop je juist je Nederlandse huis om de overwaarde te verzilveren, dan heb je die last niet, maar geef je ook je Nederlandse woning op. Dat is een grote stap die verder gaat dan alleen geld. Precies daarom is de overwaarde-route zo persoonlijk: hij raakt niet alleen je Ibiza-plan, maar je hele woonsituatie in Nederland.

Optie 3: de combinatie

In de praktijk is de derde route voor Nederlandse Ibiza-kopers vaak de slimste: een combinatie van allebei. Je hoeft namelijk niet te kiezen.

Omdat een Spaanse bank je toch maar tot 60 a 70 procent financiert, heb je sowieso een eigen inbreng nodig. Die haal je uit je overwaarde, terwijl de Spaanse hypotheek het grootste deel dekt. Zo trek je je overwaarde niet helemaal leeg, houd je liquide vermogen achter de hand, en blijft je maandlast in Spanje behapbaar. Je spreidt bovendien je risico over twee landen en twee financieringen. Het nadeel is dat het iets complexer is om te regelen: je stemt je Nederlandse opname en je Spaanse hypotheek op elkaar af, en dat vraagt om iemand die beide kanten overziet. Juist die afstemming is waar wij het verschil maken, want een verkeerde volgorde of verhouding kost onnodig geld.

Waar het echt van afhangt

Welke route wint, is geen vaste formule maar hangt af van een paar persoonlijke factoren. Deze wegen we altijd mee.

Je inkomen bepaalt of je een tweede maandlast comfortabel kunt dragen; is dat krap, dan weegt de overwaarde-route zwaarder. Je leeftijd speelt mee, want dicht bij je pensioen kijken banken strenger naar je inkomen en wordt de looptijd korter. De omvang van je overwaarde is bepalend: is die ruim, dan heb je meer keuzevrijheid. En je plannen tellen: wil je het huis over vijf jaar weer verkopen, dan kies je anders dan wanneer het je plek voor de rest van je leven wordt. Ook hoeveel buffer je wilt overhouden en hoeveel risico je aankunt, weegt mee. Pas als we die dingen naast elkaar leggen, wordt duidelijk welke route bij jou past. Meer over de leencapaciteit vind je in hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Wat we in de praktijk zien, is dat mensen deze keuze vaak te vroeg en te snel maken, op basis van een advies of een gevoel. Terwijl kleine verschuivingen, een iets andere verhouding of een andere volgorde van handelen, grote gevolgen hebben voor wat je uiteindelijk betaalt. Neem dus de tijd om de scenario's echt naast elkaar te zetten. Een dag extra nadenken over de financiering weegt niet op tegen jaren met de verkeerde constructie.

Twijfel je nog steeds tussen de twee routes? Dan hoef je die knoop niet in je eentje door te hakken. Juist omdat de keuze zo afhangt van je persoonlijke situatie, je overwaarde, je inkomen, je plannen met de woning en je wensen voor later, is het waardevol om er iemand naast te zetten die de cijfers voor je op een rij zet. Vaak blijkt dan dat een route duidelijk beter uitpakt dan je op gevoel had gedacht, of dat een slimme combinatie het meeste oplevert. Zo begin je aan je huis op Ibiza met een financiering die klopt, in plaats van met een aanname waar je later op terugkomt. Die helderheid vooraf voorkomt spijt achteraf.

Een korte beslishulp

Om je op weg te helpen, hier een vuistregel. Zie het als een eerste richting, niet als de eindconclusie.

Heb je een ruime overwaarde, wil je geen maandlast in Spanje en houd je je financiering graag simpel, dan neigt de balans naar de overwaarde-route. Wil je je Nederlandse vermogen juist intact houden en kun je een tweede maandlast prima dragen, dan past een Spaanse hypotheek beter. En zit je daar tussenin, of wil je het beste van beide, dan is de combinatie meestal de gulden middenweg: overwaarde als eigen inbreng, Spaanse hypotheek voor de rest. Welke van de drie het voor jou wordt, reken je het beste door met een adviseur die de cijfers voor jouw situatie invult, want een vuistregel houdt geen rekening met jouw rente, inkomen en plannen.

Veelgestelde vragen

Is een Spaanse hypotheek of overwaarde goedkoper?
Dat hangt af van de rente en van de renteaftrek. Bij overwaarde vervalt de Nederlandse renteaftrek, bij een Spaanse hypotheek heb je een aparte rente en afsluitkosten. Alleen een berekening op jouw situatie geeft het echte antwoord.

Kan ik allebei combineren?
Ja, en dat is vaak de slimste keuze. Je gebruikt je overwaarde als eigen inbreng en laat de Spaanse hypotheek het grootste deel dekken, zodat je vermogen niet volledig vastzit.

Wat is het grootste nadeel van overwaarde gebruiken?
Je legt vermogen vast dat je in Nederland niet meer als buffer hebt, en de rente over het opgenomen bedrag is niet aftrekbaar omdat het geld naar een woning in het buitenland gaat.

Wat is het grootste nadeel van een Spaanse hypotheek?
Je krijgt een maandlast in Spanje, de voorwaarden voor niet-residenten zijn strenger en je hebt een grotere eigen inbreng nodig, meestal 30 tot 40 procent.

Hoe kies ik tussen de twee?
Door je inkomen, leeftijd, de omvang van je overwaarde en je plannen naast elkaar te leggen. Een adviseur rekent de routes voor je door zodat je op cijfers beslist.

Bronvermelding

Een Spaanse bank financiert niet-residenten meestal maximaal 60-70 procent. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
De renteaftrek vervalt als de overwaarde naar een buitenlands huis gaat. Bron: Belastingdienst, eigenwoningregeling (bevestigd).
Een combinatie van overwaarde en Spaanse hypotheek spreidt het risico. Bron: vakkennis hypotheekadvies (bevestigd).
Dicht bij pensioen kijken banken strenger en wordt de looptijd korter. Bron: vakkennis hypotheekadvies (bevestigd).

Persoonlijk advies

Twijfel je tussen een Spaanse hypotheek, je overwaarde of een combinatie voor je huis op Ibiza? Bij Hypotheek Ibiza rekenen we de drie routes met jouw cijfers naast elkaar, zodat je zwart op wit ziet welke het gunstigst uitpakt. Vraag vrijblijvend advies aan via hypotheek aanvragen , dan hakken we die knoop samen door.

Hypotheekrente op Ibiza: wat betaal je en waar hangt het van af?

Mon, 06 Jul 2026 18:49:46 GMT

De hypotheekrente voor een huis op Ibiza bestaat uit twee delen: de Euribor als basis en de opslag (marge) van de Spaanse bank daarbovenop. Je kiest tussen een vaste of een variabele rente, en als niet-resident betaal je meestal net iets meer dan een inwoner van Spanje. Rentes veranderen doorlopend, dus gebruik een actueel voorbeeld nooit als vaste prijs, maar vraag altijd een offerte op je eigen situatie.

De rente bepaalt voor een groot deel wat je huis op Ibiza je maandelijks kost, en toch is het voor veel kopers een black box. Waarom biedt de ene bank een lagere rente dan de andere? Waarom betaal je als Nederlander soms iets meer? En kies je nu voor vast of variabel? In deze blog leggen we als hypotheekadviseur uit hoe de Spaanse hypotheekrente in elkaar zit, zodat je niet naar een los rentepercentage kijkt maar begrijpt wat je betaalt en waar je op kunt sturen.

Inhoudsopgave

Waar bestaat de hypotheekrente uit?
Vast of variabel: wat kies je?
Waarom niet-residenten net iets meer betalen
Zo krijg je een betere rente
Waarom de rente een momentopname is
Veelgestelde vragen

Waar bestaat de hypotheekrente uit?

Een Spaanse hypotheekrente lijkt een getal, maar bestaat eigenlijk uit twee stukjes die je uit elkaar moet halen om te snappen wat je betaalt.

Het eerste stuk is de Euribor. Dat is de Europese rentestandaard waar banken hun tarieven op baseren, en die beweegt mee met het beleid van de Europese Centrale Bank. Het tweede stuk is de opslag van de bank zelf, ook wel de marge genoemd. Die opslag verschilt per bank en hangt af van hoe de bank jou als klant inschat: je inkomen, de hoogte van je lening ten opzichte van de waarde van het huis, en of je resident bent of niet. De rente die je uiteindelijk ziet, is dus de Euribor plus die bankmarge. Weet je dat, dan begrijp je ook waarom twee banken voor precies hetzelfde huis een andere rente kunnen bieden: ze rekenen simpelweg met een andere opslag.

Dat verschil in opslag klinkt abstract, maar werkt direct door in je portemonnee. Op een hypotheek van bijvoorbeeld 400.000 euro scheelt een paar tienden procent al snel honderden euro's per jaar, en over een looptijd van twintig of dertig jaar loopt dat op tot een fors bedrag. Juist daarom loont het om niet alleen naar de Euribor te kijken, maar vooral naar de opslag die een bank je rekent. De Euribor is voor iedereen gelijk, maar de opslag is waar banken zich onderscheiden en waar jij, met de juiste aanpak, invloed op hebt. Zie de rente dus niet als een vast tarief dat je maar hebt te accepteren, maar als iets waar wel degelijk over te praten valt.

Vast of variabel: wat kies je?

In Spanje kun je, net als in Nederland, kiezen tussen een vaste en een variabele rente. Allebei hebben ze voor- en nadelen, en de beste keuze hangt af van jouw situatie en hoeveel zekerheid je wilt.

Bij een vaste rente ligt je percentage voor de hele looptijd of een afgesproken periode vast. Je maandlast verandert dan niet, wat rust geeft en je beschermt als de rente stijgt. Bij een variabele rente betaal je de Euribor plus een vaste opslag, waarbij het Euribor-deel periodiek wordt herzien. Daalt de rente, dan profiteer je; stijgt de rente, dan gaat je maandlast omhoog. Voor een tweede huis op Ibiza kiezen veel Nederlandse kopers voor de zekerheid van een vaste rente, simpelweg omdat je niet ter plekke woont en niet elke maand je maandlast wilt bijhouden. Maar wie flexibiliteit zoekt of verwacht de woning snel weer te verkopen, kan bij variabel juist beter uit zijn. Het is echt een afweging die we per situatie maken.

Er bestaat overigens ook een tussenvorm, waarbij een deel van je rente vaststaat en een deel meebeweegt. Niet elke Spaanse bank biedt dat aan, maar het kan een prettige middenweg zijn als je twijfelt tussen zekerheid en flexibiliteit. Belangrijk is dat je de keuze bewust maakt en niet automatisch overneemt wat de bank standaard voorstelt. Een tweede huis op Ibiza houd je vaak lang aan, en dan telt de rentekeuze over de hele looptijd zwaar mee. Wij bespreken daarom altijd eerst wat bij jouw plannen en jouw gemoedsrust past, en pas daarna welke bank en welke vorm daarbij horen.

Waarom niet-residenten net iets meer betalen

Als je in Nederland woont en op Ibiza koopt, ben je voor de Spaanse bank een niet-resident. Dat heeft gevolgen voor zowel de rente als het bedrag dat je kunt lenen.

Een bank ziet een niet-resident als een iets hoger risico: je inkomen en vermogen zitten in een ander land, en bij betalingsproblemen is het lastiger om dat te verhalen. Om dat risico te compenseren rekent de bank vaak een iets hogere opslag en financiert hij een lager deel van de woning, meestal maximaal 60 tot 70 procent. Je moet dus zelf een grotere eigen inbreng meebrengen. Dat klinkt als een nadeel, maar het betekent ook dat je met een grotere eigen inbreng of een lagere lening ten opzichte van de waarde juist een gunstigere opslag kunt bedingen. Hoeveel je precies kunt lenen, lees je in onze uitleg hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Zo krijg je een betere rente

De rente ligt niet volledig vast: je kunt er wel degelijk op sturen. Een paar dingen maken echt verschil in de opslag die een bank je biedt.

Het belangrijkste is de verhouding tussen je lening en de waarde van de woning. Breng je meer eigen geld in, bijvoorbeeld met de overwaarde van je Nederlandse woning , dan daalt het risico voor de bank en vaak ook je opslag. Daarnaast helpt het om niet bij de eerste de beste bank te tekenen. Spaanse banken verschillen sterk in hun tarieven en in hun bereidheid om met niet-residenten te werken, en juist daar zit onze meerwaarde: wij kennen de banken die scherp zijn voor Nederlandse kopers en leggen jouw aanvraag op de juiste plek neer. Ook een compleet en goed onderbouwd dossier, met heldere inkomens- en vermogensgegevens, geeft de bank vertrouwen en dat vertaalt zich vaak in een betere aanbieding. Een paar tienden procent lijkt klein, maar op een hypotheek van enkele tonnen scheelt dat over de looptijd zomaar tienduizenden euro's.

Laat je dus niet verleiden door de eerste offerte die binnenkomt. Een tweede mening en een goede vergelijking kosten je weinig moeite, maar leveren over de jaren juist het meeste op. Het is een klein beetje geduld aan de voorkant voor een flink voordeel aan de achterkant.

Vraag je je af of dit wel een goed moment is om te kopen? Dat is begrijpelijk, want de rente beweegt continu mee met de markt. Toch is het verstandiger om je niet gek te laten maken door dagkoersen. Een huis op Ibiza koop je voor de lange termijn, en over zo'n lange looptijd vlakken de pieken en dalen in de rente vanzelf uit. Belangrijker dan het exacte instapmoment is dat je financiering solide in elkaar zit: dat je weet wat je maandlast is, dat die comfortabel past en dat je niet op het randje gaat zitten. Wie met een gezonde marge koopt, heeft van een schommeling in de rente veel minder last.

Waarom de rente een momentopname is

Nog een belangrijk punt: elk rentepercentage dat je ergens online ziet, is een momentopname. De rente beweegt mee met de Euribor en dus met de markt, en kan van maand tot maand verschillen.

Daarom noemen we in deze blog bewust geen hard percentage dat morgen alweer achterhaald kan zijn. Wat vandaag geldt, kan er over een paar weken anders uitzien, en tussen banken zit bovendien verschil. Wil je weten wat de rente voor jouw situatie op dit moment is, dan vragen we een actuele indicatie op bij de banken die bij jouw profiel passen. Zo vergelijk je appels met appels, in plaats van je blind te staren op een oud percentage uit een artikel. Reken dus nooit je maandlast uit met een gedateerd getal, maar laat je informeren op basis van vandaag.

Veelgestelde vragen

Waar hangt de hypotheekrente op Ibiza van af?
Van de Euribor als basis en de opslag van de bank daarbovenop. Die opslag hangt af van je inkomen, de hoogte van je lening ten opzichte van de waarde en of je resident bent of niet.

Kan ik beter voor een vaste of variabele rente kiezen?
Dat hangt af van hoeveel zekerheid je wilt. Voor een tweede huis op afstand kiezen veel Nederlanders voor de rust van een vaste rente, terwijl variabel interessant kan zijn als je flexibiliteit zoekt of snel weer verkoopt.

Betaal ik als Nederlander meer rente dan een inwoner van Spanje?
Vaak net iets meer. Een bank ziet een niet-resident als een hoger risico en rekent daarom soms een hogere opslag en financiert een lager deel van de woning.

Hoe krijg ik een lagere rente?
Door meer eigen geld in te brengen, meerdere banken te vergelijken en een compleet dossier aan te leveren. Een adviseur die de scherpe banken kent, helpt daar flink bij.

Waarom noemen jullie geen concreet rentepercentage?
Omdat de rente doorlopend verandert en per bank verschilt. Een vast getal zou zo achterhaald zijn. We vragen liever een actuele indicatie op voor jouw situatie.

Bronvermelding

Spaanse hypotheekrente bestaat uit de Euribor plus de opslag van de bank. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
Niet-residenten betalen vaak een hogere opslag en lenen maximaal 60-70 procent. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
De rente beweegt mee met de Euribor en verandert doorlopend. Bron: marktwerking, ECB-beleid (bevestigd).
Een lagere lening ten opzichte van de waarde geeft vaak een gunstigere opslag. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).

Persoonlijk advies

Wil je weten welke rente op dit moment haalbaar is voor jouw huis op Ibiza? Bij Hypotheek Ibiza vragen we een actuele indicatie op bij de banken die passen bij jouw profiel en leggen we vast en variabel naast elkaar. Vraag vrijblijvend advies via onze pagina hypotheek aanvragen , dan zorgen we dat je met een scherpe, actuele rente aan tafel zit.

Huis op Ibiza kopen met de overwaarde van je Nederlandse woning

Mon, 06 Jul 2026 18:49:39 GMT

Het korte antwoord: je kunt de overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken om een huis op Ibiza (deels) te betalen. Je maakt die overwaarde vrij door je Nederlandse hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten, en je kunt dat combineren met een Spaanse hypotheek van meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde. Let op twee dingen: de hypotheekrente is niet meer aftrekbaar voor een huis in het buitenland, en reken op ongeveer 10 tot 15 procent bijkomende kosten bovenop de koopprijs.

Ibiza is geen goedkope bestemming. Een villa kost er al snel meer dan een miljoen euro, en ook voor een appartement betaal je fors. Toch is dat droomhuis voor veel Nederlandse huiseigenaren dichterbij dan ze denken, want door de gestegen huizenprijzen zit er vaak een flinke overwaarde in de eigen woning. De vraag is alleen: hoe zet je die overwaarde slim in voor een aankoop op Ibiza, zonder verrassingen achteraf? In deze blog leggen we als hypotheekadviseur precies uit hoe het werkt, hoe je overwaarde en een Spaanse hypotheek combineert, en waar je op moet letten.

Inhoudsopgave

Wat is overwaarde precies?
Drie manieren om je overwaarde vrij te maken
Overwaarde combineren met een Spaanse hypotheek
Rekenvoorbeeld voor een huis op Ibiza
Belasting en aandachtspunten
Is overwaarde gebruiken slim voor jou?
Veelgestelde vragen

Wat is overwaarde precies?

Overwaarde is het verschil tussen wat je woning nu waard is en de hypotheekschuld die er nog op rust. Die overwaarde is de afgelopen jaren bij veel mensen flink opgelopen, simpelweg doordat de huizenprijzen hard zijn gestegen.

Een voorbeeld maakt het duidelijk. Stel, je kocht je huis twaalf jaar geleden voor 300.000 euro en het is nu 600.000 euro waard. Staat er nog 200.000 euro aan hypotheek op, dan heb je 400.000 euro aan overwaarde. Het punt is alleen dat die 400.000 euro vastzit in de stenen van je huis. Je ziet het niet op je rekening staan, en om er een woning op Ibiza mee te kopen moet je die waarde eerst vrijmaken. Precies daar begint het echte werk, en daar kan een verkeerde keuze je duizenden euro's kosten.

Drie manieren om je overwaarde vrij te maken

Er zijn grofweg drie manieren om de overwaarde uit je Nederlandse huis te halen. Welke het beste past, hangt af van je inkomen, je leeftijd en of je je huidige huis wilt houden of niet.

De eerste is je bestaande hypotheek verhogen, ook wel heropnemen genoemd. Je leent extra bij op je huidige woning en dat bedrag krijg je uitgekeerd om op Ibiza in te zetten. Dit kan alleen als je inkomen die hogere last kan dragen, want de bank toetst je gewoon opnieuw. De tweede manier is een tweede hypotheek of een opname uit je overwaarde, waarbij je een aparte lening afsluit met je woning als onderpand. Dit is vaak interessant voor mensen die hun huis niet willen verhogen bij hun huidige bank, of voor oudere huiseigenaren waarvoor speciale opnamevormen bestaan. De derde manier is je huis verkopen. Ga je toch emigreren of kleiner wonen, dan verzilver je in een keer de volledige overwaarde en koop je op Ibiza soms zelfs zonder extra financiering. Elke route heeft eigen voorwaarden, kosten en fiscale gevolgen, en juist daarin verschilt ons advies per persoon.

Overwaarde combineren met een Spaanse hypotheek

Hier zit de winst die veel mensen missen: je hoeft niet te kiezen tussen je overwaarde of een Spaanse hypotheek. De slimste oplossing is vaak een combinatie van allebei.

Een Spaanse bank financiert voor niet-residenten meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde van de woning. De rest, de eigen inbreng, moet je zelf meebrengen. En laat dat nou precies zijn waar je vrijgemaakte overwaarde uitstekend voor dient. Je gebruikt de overwaarde uit Nederland dan als eigen inbreng, en de Spaanse hypotheek dekt het grootste deel van de koopsom. Zo houd je meer eigen geld achter de hand, spreid je de financiering over twee landen en hoef je niet je hele overwaarde in een klap op te souperen. Voor een kostbaar eiland als Ibiza, waar de bedragen groot zijn, maakt die combinatie echt verschil. Het vraagt wel om afstemming tussen je Nederlandse en je Spaanse financiering, en dat is precies het werk waarvoor je een gespecialiseerde adviseur inschakelt.

Er is nog een reden waarom die combinatie op Ibiza zo vaak de beste keuze is. Doordat een Spaanse bank je maar tot 60 a 70 procent financiert, heb je sowieso een flinke eigen inbreng nodig. In plaats van dat bedrag van je spaarrekening te halen, gebruik je je overwaarde, waardoor je liquide vermogen intact blijft voor de inrichting, een verbouwing of gewoon als buffer. En doordat je de last spreidt over een Nederlandse en een Spaanse lening, sta je sterker als een van de twee banken strengere voorwaarden stelt. Die flexibiliteit is op een dure markt als Ibiza goud waard.

Rekenvoorbeeld voor een huis op Ibiza

Laten we het concreet maken met een woning op Ibiza van 800.000 euro. Even de kanttekening vooraf: dit is een voorbeeld om de verhoudingen te laten zien, geen offerte.

Sluit je een Spaanse hypotheek af van 70 procent, dan financiert de bank 560.000 euro. De overige 240.000 euro breng je zelf in, en die haal je uit de overwaarde van je Nederlandse huis. Reken daar bovenop nog ongeveer 10 tot 15 procent bijkomende kosten, dus grofweg 80.000 tot 120.000 euro voor belastingen, notaris en registratie. In totaal maak je dus ongeveer 320.000 tot 360.000 euro aan overwaarde vrij, en de Spaanse bank doet de rest. Heb je genoeg overwaarde en wil je geen maandlasten in Spanje, dan kun je ook de volledige 800.000 euro plus kosten uit je overwaarde betalen en het huis vrij van hypotheek bezitten. Welke verdeling voor jou het gunstigst is, hangt af van de rente, je inkomen en je plannen, en dat rekenen we graag voor je uit.

Wat je in dit voorbeeld ziet, is dat de verhouding tussen overwaarde en Spaanse hypotheek geen vast gegeven is maar een keuze. Wil je zo min mogelijk maandlasten in Spanje, dan leg je meer overwaarde in. Wil je juist je overwaarde sparen, dan leun je zwaarder op de Spaanse hypotheek, mits je inkomen dat draagt. Kleine verschuivingen in die verhouding hebben grote gevolgen voor je maandlast en je totale rentekosten, en dat is precies waarom we het per scenario doorrekenen in plaats van een standaardpercentage te noemen.

Belasting en aandachtspunten

Overwaarde inzetten is aantrekkelijk, maar er zijn een paar fiscale en praktische punten die je vooraf moet weten, anders schrik je achteraf.

Het belangrijkste: de rente die je in Nederland betaalt over het opgenomen bedrag is niet aftrekbaar als je het geld gebruikt voor een woning in het buitenland. Die hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. Daarnaast valt een tweede woning op Ibiza voor de Nederlandse belasting in box 3, waarbij een verdrag dubbele belasting met Spanje voorkomt. In Spanje zelf betaal je bij de aankoop overdrachtsbelasting en jaarlijks de onroerendgoedbelasting IBI. En houd rekening met die bijkomende kosten van 10 tot 15 procent, want die worden vaak vergeten in het enthousiasme. Meer over de Spaanse kant lees je in onze uitleg over de belastingen bij een woning op Ibiza en de kosten koper op Ibiza .

Is overwaarde gebruiken slim voor jou?

Of het verstandig is om je overwaarde in te zetten, hangt helemaal af van je situatie. Voor de een is het de sleutel tot het droomhuis, voor de ander niet de beste route.

Heb je een ruime overwaarde, een stabiel inkomen en wil je op Ibiza kopen zonder je spaargeld helemaal leeg te trekken, dan is overwaarde vrijmaken vaak een uitstekende zet. Zit je dicht tegen je pensioen aan of is je inkomen krap, dan kijken we juist scherper naar de maandlasten en naar de vraag of een Spaanse hypotheek, je overwaarde of een mix het beste past. Die afweging tussen een Spaanse hypotheek en je overwaarde verdient een eigen gesprek, want daar valt of staat je maandlast mee. We zetten die twee routes uitgebreid naast elkaar in onze blog Spaanse hypotheek of je overwaarde gebruiken . Bij Hypotheek Ibiza rekenen we de scenario's naast elkaar, zodat je niet op gevoel maar op cijfers beslist. Bekijk ook hoeveel je kunt lenen in onze uitleg hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Veelgestelde vragen

Kun je een huis op Ibiza volledig met overwaarde betalen?
Ja, als je overwaarde groot genoeg is kun je de koopsom plus de bijkomende kosten volledig uit je vrijgemaakte overwaarde betalen. Je hebt dan geen Spaanse hypotheek nodig en bezit het huis vrij van financiering.

Is de rente over mijn opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Nee. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. Gebruik je het geld voor een huis op Ibiza, dan vervalt dat voordeel.

Hoeveel financiert een Spaanse bank voor niet-residenten?
Meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde van de woning. De rest breng je zelf in, bijvoorbeeld met de overwaarde uit je Nederlandse huis.

Wat zijn de bijkomende kosten bij een aankoop op Ibiza?
Reken op ongeveer 10 tot 15 procent bovenop de koopprijs voor overdrachtsbelasting, notaris en registratie. Die neem je mee in het bedrag dat je aan overwaarde vrijmaakt.

Kan ik mijn overwaarde combineren met een Spaanse hypotheek?
Ja, en dat is vaak de slimste route. Je gebruikt de overwaarde als eigen inbreng en laat de Spaanse hypotheek het grootste deel dekken, zodat je meer geld achter de hand houdt.

Bronvermelding

Spaanse hypotheek voor niet-residenten meestal max 60-70 procent. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor de eigen woning in Nederland. Bron: Belastingdienst, eigenwoningregeling (bevestigd).
Tweede woning in het buitenland valt in box 3, een verdrag voorkomt dubbele belasting. Bron: Belastingdienst, belastingverdrag NL-Spanje (bevestigd).
Bijkomende kosten bij aankoop in Spanje ongeveer 10-15 procent. Bron: vakkennis aankoop Spaans vastgoed (bevestigd).

Persoonlijk advies

Wil je weten hoeveel overwaarde je kunt vrijmaken en wat dat betekent voor je droomhuis op Ibiza? Bij Hypotheek Ibiza rekenen we jouw situatie door en zetten we de opties, overwaarde, een Spaanse hypotheek of een combinatie, helder naast elkaar. Vraag vrijblijvend advies aan via onze pagina hypotheek aanvragen , dan kijken we samen wat in jouw geval het slimst is.

Belastingen bij een woning op Ibiza: waar betaal je voor?

Sat, 13 Jun 2026 07:12:47 GMT

Een woning op Ibiza brengt naast de aankoopkosten ook jaarlijkse belastingen met zich mee. Als Nederlandse eigenaar krijg je in Spanje met een paar verschillende belastingen te maken, ook als je er zelf maar een paar weken per jaar verblijft. Het is belangrijk om die kosten vooraf in beeld te hebben, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Hieronder zetten we de belangrijkste belastingen op een rij: bij de aankoop, jaarlijks, bij verhuur en bij verkoop. Ook leggen we uit wanneer je wat betaalt en hoe het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje dubbele belasting voorkomt. De genoemde percentages zijn indicatief; laat je situatie altijd controleren door een gestor of belastingadviseur.

Inhoudsopgave

Belasting bij de aankoop
IBI: de jaarlijkse onroerendezaakbelasting
Inkomstenbelasting voor niet-residenten
Belasting bij verhuur
Vermogensbelasting
Belasting bij verkoop
Wanneer betaal je deze belastingen?
Het belastingverdrag met Nederland
Veelgestelde vragen

Belasting bij de aankoop

Bij de aankoop betaal je eenmalig overdrachtsbelasting of btw. Koop je een bestaande woning, dan geldt overdrachtsbelasting (ITP), op de Balearen progressief van ongeveer 8 tot 13 procent. Koop je nieuwbouw, dan betaal je 10 procent btw plus zegelrecht (AJD). Deze post valt onder de kosten koper. We bespreken die uitgebreid bij de kosten koper op Ibiza .

IBI: de jaarlijkse onroerendezaakbelasting

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Je betaalt deze elk jaar aan de gemeente waar je woning ligt. Het tarief verschilt per gemeente en ligt grofweg tussen 0,4 en 1,3 procent van de kadastrale waarde (valor catastral) van je woning. Die kadastrale waarde ligt doorgaans flink onder de marktwaarde, dus de IBI valt voor een doorsnee woning te overzien, maar reken hem wel mee in je jaarlijkse lasten. Vaak komt er nog een kleine afvalstoffenheffing (basura) bij.

Inkomstenbelasting voor niet-residenten

Ook als je de woning niet verhuurt, betaal je in Spanje inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR). Spanje rekent dan een fictief inkomen toe over je tweede woning, de zogeheten renta imputada. Dat fictieve inkomen is 2 procent van de kadastrale waarde, of 1,1 procent als die waarde de afgelopen jaren is herzien. Over dat bedrag betaal je vervolgens belasting: 19 procent voor inwoners van de EU en de EER, en 24 procent daarbuiten. Als Nederlander val je onder het tarief van 19 procent. Je geeft dit aan via het formulier Modelo 210 van de Spaanse belastingdienst.

Een rekenvoorbeeld: heeft je woning een kadastrale waarde van 300.000 euro die niet recent is herzien, dan is het fictieve inkomen 2 procent daarvan, oftewel 6.000 euro. Daarover betaal je 19 procent, dus ongeveer 1.140 euro per jaar. Is de kadastrale waarde wel recent herzien, dan reken je met 1,1 procent en valt het bedrag lager uit.

Belasting bij verhuur

Verhuur je je woning aan toeristen of huurders, dan vervalt het fictieve inkomen voor de verhuurde periode en betaal je belasting over de werkelijke huurinkomsten. Als inwoner van de EU of EER betaal je 19 procent over de nettohuur, waarbij je bepaalde kosten mag aftrekken, zoals een deel van de IBI, onderhoud, verzekering en rente. Ook deze aangifte loopt via het Modelo 210. Houd er rekening mee dat je voor toeristische verhuur op Ibiza een geldige verhuurvergunning nodig hebt; zonder die vergunning mag je niet aan toeristen verhuren en riskeer je hoge boetes.

Vermogensbelasting

Spanje kent ook een vermogensbelasting (impuesto sobre el patrimonio). Voor niet-residenten geldt die over het Spaanse vermogen, dus over de waarde van je woning op Ibiza. Er geldt een vrijstelling: pas boven ongeveer 700.000 euro aan Spaans vermogen betaal je vermogensbelasting. Voor de meeste tweede woningen blijft dit dus beperkt of niet van toepassing, maar bij duurdere villa's kan deze belasting wel meespelen. De tarieven zijn progressief en lopen op naarmate het vermogen hoger is. Voor zeer grote vermogens, vanaf ongeveer 3 miljoen euro, kan daarnaast een aanvullende solidariteitsheffing gelden.

Belasting bij verkoop

Verkoop je later je woning met winst, dan betaal je vermogenswinstbelasting over het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. Voor niet-residenten uit de EU geldt hiervoor een tarief van 19 procent. Daarnaast heft de gemeente de plusvalía municipal, een belasting over de waardestijging van de grond onder de woning. Verkoop je als niet-resident, dan houdt de koper bovendien 3 procent van de koopsom in en draagt dat af via het Modelo 211; dat is een voorheffing op jouw vermogenswinstbelasting, die later met je definitieve aangifte (Modelo 210) wordt verrekend. Reken deze posten mee als je de woning ooit weer wilt verkopen.

Wanneer betaal je deze belastingen?

Elke belasting kent zijn eigen moment, en het helpt om die ritmes te kennen:

IBI: jaarlijks, via een aanslag van de gemeente, meestal in de tweede helft van het jaar. Vaak kun je een automatische incasso instellen.
Inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR): jaarlijks via het Modelo 210, doorgaans in te dienen in het jaar na het belastingjaar.
Verhuurinkomsten: ook via het Modelo 210, afhankelijk van je situatie per kwartaal of per jaar.
Vermogensbelasting: jaarlijks, alleen als je boven de vrijstelling uitkomt.

Een gestor of belastingadviseur kan deze aangiftes voor je verzorgen, zodat je geen termijn mist en geen boetes riskeert. Veel Nederlandse eigenaren besteden dit volledig uit.

Het belastingverdrag met Nederland

Misschien vraag je je af of je nu in twee landen belasting betaalt. Nederland en Spanje hebben een belastingverdrag dat dubbele belasting voorkomt. De woning zelf wordt in Spanje belast, en in je Nederlandse aangifte geef je de woning wel op in box 3, maar krijg je een vermindering om dubbele heffing te voorkomen. De precieze uitwerking hangt af van je persoonlijke situatie, dus laat je hierover goed adviseren door een belastingadviseur die met beide landen bekend is.

Veelgestelde vragen

Betaal ik belasting op Ibiza als ik de woning niet verhuur?

Ja. Ook zonder verhuur betaal je jaarlijks IBI en inkomstenbelasting voor niet-residenten over een fictief inkomen van 2 procent van de kadastrale waarde (of 1,1 procent bij een recent herziene waarde), belast tegen 19 procent voor EU-inwoners.

Wat is IBI?

IBI is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Het tarief ligt grofweg tussen 0,4 en 1,3 procent van de kadastrale waarde en verschilt per gemeente.

Moet ik vermogensbelasting betalen?

Pas boven ongeveer 700.000 euro aan Spaans vermogen. Voor veel tweede woningen blijft dit beperkt, maar bij duurdere villa's kan het meespelen.

Betaal ik dubbel belasting in Nederland en Spanje?

Nee. Door het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wordt dubbele belasting voorkomen. Je geeft de woning wel op in box 3 in Nederland, maar krijgt een vermindering.

Wil je weten wat een woning je echt kost?

We helpen je graag een compleet beeld te krijgen, van hypotheek en kosten koper tot de jaarlijkse lasten. Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag , bekijk ons aanbod of neem contact met ons op.

Bronnen:

AEAT, Agencia Tributaria, inkomstenbelasting niet-residenten (IRNR), renta imputada en Modelo 210 en 211 (sede.agenciatributaria.gob.es)
ATIB, Agencia Tributaria de las Illes Balears, vermogensbelasting en lokale heffingen (atib.es)
Belastingdienst Nederland, belastingverdrag Nederland-Spanje en box 3 (belastingdienst.nl)

Tarieven en bedragen zijn indicatief en kunnen per jaar, gemeente en situatie verschillen; raadpleeg altijd een gestor of belastingadviseur.

Huis kopen op Ibiza: het koopproces stap voor stap

Sat, 13 Jun 2026 07:02:54 GMT

Een huis kopen op Ibiza is spannend, maar het Spaanse koopproces verloopt anders dan in Nederland. Er komen een Spaans fiscaal nummer, een notaris en verschillende contracten aan te pas. Weet je vooraf welke stappen je doorloopt, dan kom je niet voor verrassingen te staan en verloopt de aankoop een stuk soepeler.

Hieronder lopen we het hele koopproces stap voor stap met je door, van de voorbereiding tot de sleuteloverdracht, inclusief een indicatie van hoelang het duurt en de fouten die je beter kunt vermijden. Zo weet je precies wat je te wachten staat.

Inhoudsopgave

Stap 1: NIE-nummer en Spaanse bankrekening
Stap 2: woning zoeken en een advocaat inschakelen
Stap 3: reserveringscontract
Stap 4: voorlopige koopovereenkomst
Stap 5: hypotheek en taxatie
Stap 6: de notaris en de sleuteloverdracht
Stap 7: na de overdracht
Hoelang duurt het hele proces?
Veelgemaakte fouten om te vermijden
Veelgestelde vragen

Stap 1: NIE-nummer en Spaanse bankrekening

Voordat je iets kunt kopen, heb je een NIE-nummer nodig: het Spaanse fiscale identificatienummer voor buitenlanders. Zonder dit nummer kun je geen woning op je naam zetten, geen belasting betalen en geen bankrekening openen. Je vraagt het aan bij een Spaans consulaat in Nederland of in Spanje zelf, vaak via je advocaat met een volmacht. Daarnaast open je een Spaanse bankrekening, die je nodig hebt voor de betalingen rond de aankoop en later voor de vaste lasten van de woning, zoals de nutsvoorzieningen en de lokale belastingen.

Stap 2: woning zoeken en een advocaat inschakelen

Daarna begint het leuke deel: de woning zoeken. Bepaal vooraf je budget en in welke regio je wilt wonen. Het helpt om eerst je financieringsruimte te kennen, zodat je gericht zoekt. Lees daarover meer bij hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza . Een lokale makelaar kan helpen bij het vinden van geschikt aanbod, maar laat de juridische controle altijd over aan je eigen, onafhankelijke advocaat en niet aan de makelaar van de verkoper. Die advocaat controleert straks de juridische status van de woning, de eigendomspapieren, de inschrijving in het eigendomsregister en de vergunningen. Juist op Ibiza, waar bouw- en verhuurvergunningen ingewikkeld kunnen liggen, voorkomt dit dure verrassingen.

Stap 3: reserveringscontract

Heb je een woning gevonden, dan teken je vaak eerst een reserveringscontract, in het Spaans het contrato de reserva. Je betaalt een kleine aanbetaling, meestal een paar duizend euro, waarmee de woning tijdelijk van de markt wordt gehaald. In deze periode doet je advocaat het juridische vooronderzoek: zijn er schulden of hypotheken op de woning, kloppen de vergunningen, staat alles correct geregistreerd en zijn de lokale belastingen betaald? Komt er iets verkeerds uit, dan kun je je in dit stadium nog terugtrekken.

Stap 4: voorlopige koopovereenkomst

Is het vooronderzoek in orde, dan teken je de voorlopige koopovereenkomst, het contrato de arras. Hierbij betaal je doorgaans een aanbetaling van ongeveer 10 procent van de koopsom. Dit contract is bindend: trek jij je terug, dan ben je de aanbetaling kwijt, en trekt de verkoper zich terug, dan moet die meestal het dubbele terugbetalen. In dit contract leg je de prijs, de afgesproken leverdatum en alle voorwaarden vast. Laat dit altijd door je advocaat opstellen of controleren.

Stap 5: hypotheek en taxatie

Financier je met een Spaanse hypotheek, dan regel je die in deze fase definitief. De bank laat de woning taxeren door een erkende taxateur en bepaalt op basis van die waarde het definitieve leenbedrag. Houd er rekening mee dat de bank de kosten koper niet meefinanciert, die breng je zelf in. Reken vooraf goed uit hoeveel eigen geld je nodig hebt; lees daarvoor ook meer over de kosten koper op Ibiza . Begin op tijd met je aanvraag, zodat de financiering rond is voordat je bij de notaris moet zijn. Een vrijblijvende hypotheekaanvraag doe je eenvoudig vooraf.

Stap 6: de notaris en de sleuteloverdracht

De laatste stap is de overdracht bij de notaris. Daar teken je de officiele eigendomsakte, de escritura pública, betaal je het resterende bedrag en, als je een hypotheek hebt, wordt ook de hypotheekakte getekend. Op dat moment krijg je de sleutels. De notaris controleert de identiteit van beide partijen en bevestigt dat alles juridisch klopt. Het is gebruikelijk dat je advocaat of gestor bij de overdracht aanwezig is, zodat je zeker weet dat alles correct verloopt.

Stap 7: na de overdracht

Na de ondertekening is het nog niet helemaal klaar. Je advocaat of gestor zorgt voor de inschrijving van de woning op jouw naam in het eigendomsregister en voor de aangifte en betaling van de overdrachtsbelasting of btw. Daarna zet je de nutsvoorzieningen, zoals water en elektriciteit, en de lokale belastingen op jouw naam. Houd er rekening mee dat je vanaf dat moment ook jaarlijkse belastingen betaalt; lees daarover meer bij de belastingen bij een woning op Ibiza . Vanaf de inschrijving ben je officieel en zorgeloos eigenaar van je woning.

Hoelang duurt het hele proces?

Van het tekenen van het reserveringscontract tot de overdracht bij de notaris duurt het gemiddeld zo'n twee tot drie maanden. Financier je met een hypotheek, dan kan het iets langer duren omdat de bank tijd nodig heeft voor de taxatie en de goedkeuring. Begin daarom op tijd met de voorbereiding, zeker met het NIE-nummer en je financiering, want die kosten vaak de meeste tijd.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

Een paar valkuilen zie je vaker terugkomen bij kopers die zich niet goed laten begeleiden. Onderschat ze niet:

geen onafhankelijke advocaat inschakelen, waardoor schulden of ontbrekende vergunningen pas later aan het licht komen;
de kosten koper vergeten mee te rekenen, terwijl die niet worden meegefinancierd door de bank;
te laat beginnen met het NIE-nummer of de hypotheekaanvraag, waardoor de overdracht vertraagt;
het arras-contract tekenen voordat het vooronderzoek volledig is afgerond.

Stap voor stap en met goede begeleiding voorkom je deze fouten en houd je het overzicht.

Veelgestelde vragen

Wat is een NIE-nummer en waarom heb ik het nodig?

Het NIE is het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders. Zonder dit nummer kun je geen woning op je naam zetten, geen belasting betalen en geen Spaanse bankrekening openen.

Heb ik een advocaat nodig bij het kopen op Ibiza?

Het is sterk aan te raden. Een onafhankelijke advocaat controleert de woning op schulden en vergunningen en begeleidt de contracten, wat juist op Ibiza belangrijk is.

Wat gebeurt er als ik me na het arras-contract terugtrek?

Dan ben je doorgaans je aanbetaling van ongeveer 10 procent kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet die meestal het dubbele bedrag terugbetalen.

Hoelang duurt het koopproces gemiddeld?

Reken op ongeveer twee tot drie maanden van reserveringscontract tot overdracht. Met een hypotheek kan het iets langer duren.

Klaar om de stap te zetten?

Wil je het koopproces goed voorbereiden en je financiering op orde hebben voordat je gaat zoeken? Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag , bekijk ons aanbod of neem contact met ons op. We begeleiden je graag.

Bronnen:

Consejo General del Notariado, koopakte en notariele procedure (notariado.org)
Colegio de Registradores, inschrijving in het eigendomsregister (registradores.org)
Administracion del Estado, aanvraag NIE voor buitenlanders (administracion.gob.es)

De beschreven stappen en doorlooptijden zijn indicatief en kunnen per situatie verschillen; laat je altijd persoonlijk begeleiden door een advocaat of adviseur.

Hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza?

Sat, 13 Jun 2026 06:52:12 GMT

Wil je een huis kopen op Ibiza met een hypotheek, dan is de grote vraag: hoeveel kun je eigenlijk lenen? Als Nederlandse koper kijk je naar een Spaanse hypotheek, en die werkt net even anders dan je gewend bent. Het bedrag dat je kunt lenen hangt vooral af van de waarde van de woning, je inkomen en je leeftijd.

Hieronder lees je hoeveel je doorgaans kunt lenen als niet-resident, waarin een Spaanse hypotheek verschilt van een Nederlandse, hoe de bank je leenruimte berekent en welke rente, looptijd en kosten erbij horen. Ook geven we een rekenvoorbeeld en een paar tips om je leenruimte te vergroten.

Inhoudsopgave

Hoeveel procent kun je lenen?
Verschil met een Nederlandse hypotheek
Hoe berekent de bank je leenruimte?
Rente, looptijd en leeftijd
Welke kosten horen bij de hypotheek?
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Rekenvoorbeeld
Tips om je leenruimte te vergroten
Veelgestelde vragen

Hoeveel procent kun je lenen?

Spaanse banken maken onderscheid tussen residenten (mensen die in Spanje wonen en belasting betalen) en niet-residenten. Woon je in Nederland, dan val je in die laatste categorie. Als niet-resident leen je doorgaans tot ongeveer 60 tot 70 procent van de waarde van de woning. De bank gaat daarbij uit van de laagste van twee bedragen: de koopprijs of de taxatiewaarde. Ligt de getaxeerde waarde lager dan wat je betaalt, dan rekent de bank met die lagere waarde en moet je het verschil zelf bijleggen.

De overige 30 tot 40 procent breng je dus zelf in als eigen geld. Daar komen de kosten koper nog bovenop, die de bank niet meefinanciert. Lees meer over de kosten koper op Ibiza .

Verschil met een Nederlandse hypotheek

Een Spaanse hypotheek voor een tweede woning werkt op een paar punten anders dan je in Nederland gewend bent. Goed om te weten voordat je rekent:

Geen volledige financiering: waar je in Nederland soms tot 100 procent van de woningwaarde kon lenen, financiert een Spaanse bank voor niet-residenten maximaal 60 tot 70 procent.
Geen hypotheekrenteaftrek: voor een tweede woning of vakantiewoning geldt de Nederlandse hypotheekrenteaftrek niet. Reken dus met de brutolasten.
Taxatie is verplicht: de bank laat de woning altijd taxeren door een erkende taxateur en baseert het leenbedrag op die waarde.
Alles in euro's: de hypotheek loopt in euro's, dus je hebt geen valutarisico zolang je inkomen ook in euro's is.

Het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw speelt ook mee in je financiering. Lees daarover meer op onze pagina over nieuwbouw versus bestaande bouw .

Hoe berekent de bank je leenruimte?

Naast de waarde van de woning kijkt de bank scherp naar je inkomen en je bestaande lasten. De vuistregel die veel Spaanse banken hanteren: je totale maandlasten, dus je nieuwe hypotheek plus eventuele andere leningen, mogen niet hoger zijn dan ongeveer 35 procent van je netto maandinkomen. Dit heet de betaalcapaciteit.

Voor de beoordeling vraagt de bank doorgaans om:

een NIE-nummer (het Spaanse fiscale identificatienummer voor buitenlanders);
bewijs van inkomen, zoals loonstroken of jaarcijfers bij ondernemers;
een overzicht van je bestaande schulden en verplichtingen;
recente bankafschriften en een belastingaangifte.

Heb je in Nederland al een hypotheek of andere leningen lopen, dan telt de bank die mee. Hoe lager je bestaande lasten, hoe meer ruimte je hebt voor de Spaanse hypotheek.

Rente, looptijd en leeftijd

De looptijd van een Spaanse hypotheek voor niet-residenten is vaak korter dan in Nederland. Een looptijd van twintig tot vijfentwintig jaar is gangbaar, tegenover dertig jaar voor residenten. Veel banken hanteren bovendien een leeftijdsgrens: de hypotheek moet meestal zijn afgelost rond je vijfenzeventigste levensjaar. Ben je bijvoorbeeld zestig bij aankoop, dan kan de maximale looptijd daardoor korter uitvallen, wat de maandlasten verhoogt en je leenruimte verkleint.

De rente voor niet-residenten lag in 2025 doorgaans tussen ongeveer 3,5 en 5 procent, afhankelijk van de bank en je profiel. Je hebt drie smaken:

Vaste rente: je maandlast staat de hele looptijd vast, wat veel rust geeft.
Variabele rente: deze volgt de Euribor, de officiele referentierente die de Banco de España publiceert, plus een vaste opslag van de bank. Voordeliger als de rente laag staat, maar hij beweegt mee met de markt.
Gemengde rente: de eerste jaren vast, daarna variabel. Een tussenvorm die steeds populairder wordt.

Welke kosten horen bij de hypotheek?

Een Spaanse hypotheek brengt zelf ook kosten met zich mee, los van de kosten koper voor de woning. Houd rekening met:

Taxatiekosten (tasación): doorgaans enkele honderden tot ruim duizend euro, afhankelijk van de woning.
Openings- of afsluitprovisie: sommige banken rekenen een eenmalig percentage over het leenbedrag.
Verzekeringen: banken vragen vaak een opstalverzekering, en soms een overlijdensrisicoverzekering, als voorwaarde voor de lening.

Deze posten neem je mee in je totaalplaatje, naast de eigen inbreng en de kosten koper.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Tel je alles bij elkaar op, dan heb je als niet-resident grofweg het volgende aan eigen geld nodig:

30 tot 40 procent van de koopsom als eigen inbreng voor de woning;
plus de kosten koper van ongeveer 10 tot 13 procent bovenop de prijs.

In de praktijk betekent dit dat je voor een woning vaak rond de 40 tot 50 procent van de koopsom aan eigen middelen beschikbaar moet hebben. Het is verstandig die som vooraf goed te maken, zodat je weet binnen welk prijssegment je realistisch kunt zoeken. Lees ook meer over wat een huis op Ibiza kost .

Rekenvoorbeeld

Stel, je wilt een woning van 500.000 euro kopen. De bank financiert als niet-resident bijvoorbeeld 65 procent:

hypotheek (65 procent): 325.000 euro;
eigen inbreng woning (35 procent): 175.000 euro;
kosten koper (ongeveer 11 procent): circa 55.000 euro.

In dit voorbeeld heb je dus ongeveer 230.000 euro aan eigen geld nodig om de woning van 500.000 euro te kunnen kopen. Dit is een vereenvoudigd voorbeeld; jouw werkelijke leenruimte hangt af van je inkomen, lasten en leeftijd.

Tips om je leenruimte te vergroten

Wil je je kansen op een passende hypotheek vergroten, dan helpen een paar dingen:

Verlaag je bestaande lasten: los waar mogelijk lopende leningen of een te hoog doorlopend krediet af, want die drukken je betaalcapaciteit.
Breng meer eigen geld in: een lagere lening ten opzichte van de waarde maakt de bank coulanter.
Kies een passende looptijd: binnen de leeftijdsgrens verlaagt een langere looptijd je maandlast.
Overweeg de overwaarde van je Nederlandse woning: die kan soms dienen als eigen inbreng. Dit is maatwerk, laat je hierover goed adviseren.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kan ik als niet-resident lenen op Ibiza?

Doorgaans tot ongeveer 60 tot 70 procent van de laagste van de koopprijs of taxatiewaarde. De rest breng je in als eigen geld, plus de kosten koper.

Kijkt de Spaanse bank ook naar mijn Nederlandse inkomen?

Ja. De bank beoordeelt je inkomen en bestaande lasten, ook die in Nederland. Je totale maandlasten mogen meestal niet boven ongeveer 35 procent van je netto inkomen uitkomen.

Welke rente betaal je voor een hypotheek op Ibiza?

Voor niet-residenten lag de rente in 2025 doorgaans tussen ongeveer 3,5 en 5 procent. Een variabele rente volgt de Euribor plus een opslag; een vaste rente geeft meer zekerheid.

Kan ik mijn Nederlandse woning gebruiken om meer te lenen?

Soms is overwaarde op je Nederlandse woning een manier om eigen geld vrij te maken. Dit is maatwerk; laat je hierover goed adviseren.

Benieuwd naar jouw leenruimte?

Wil je precies weten hoeveel je kunt lenen voor een huis op Ibiza? Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag , dan rekenen we jouw situatie door. Bekijk ook ons aanbod of neem contact met ons op.

Bronnen:

Banco de España, Euribor als officiele referentierente voor hypotheken (bde.es)
idealista, hypotheken in Spanje voor niet-residenten (idealista.com)

Genoemde percentages, rentes en voorwaarden zijn indicatief, gebaseerd op de marktpraktijk in 2025, en verschillen per bank en situatie; vraag altijd een persoonlijk advies aan.

Kosten koper op Ibiza: wat komt er bovenop de prijs?

Sat, 13 Jun 2026 06:36:09 GMT

Bij het kopen van een huis op Ibiza betaal je meer dan alleen de vraagprijs. Bovenop de koopsom komen zogeheten kosten koper van grofweg 10 tot 13 procent. Voor een woning van een paar ton tot ruim een miljoen euro praat je dus al snel over tienduizenden euro's extra.

Het is belangrijk om die kosten vooraf mee te rekenen, want een Spaanse bank financiert ze meestal niet mee. In deze blog lees je per post waaruit de kosten koper op Ibiza bestaan, met de officiële belastingtarieven en een concreet rekenvoorbeeld, zodat je precies weet hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Inhoudsopgave

Overdrachtsbelasting of btw: de grootste post
De ITP-schijven op de Balearen
Notaris, kadaster en juridische kosten
Kosten van de hypotheek
Rekenvoorbeeld: wat kost het echt?
Waarom je dit zelf moet meebrengen
Veelgestelde vragen

Overdrachtsbelasting of btw: de grootste post

De grootste kostenpost hangt af van het type woning dat je koopt. Het zijn twee elkaar uitsluitende belastingen.

Koop je een bestaande woning , dan betaal je overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Op de Balearen is die progressief en loopt op van 8 tot 13 procent, afhankelijk van de waarde. De belasting wordt berekend over de koopprijs of de referentiewaarde van het kadaster, waarbij de hoogste van die twee telt.

Koop je nieuwbouw rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaal je geen ITP maar 10 procent btw (IVA), een rijksbelasting, plus zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD) van ongeveer 1,2 tot 1,5 procent. Het verschil tussen beide opties en wat het voor je financiering betekent, lees je op onze pagina over nieuwbouw versus bestaande bouw .

De ITP-schijven op de Balearen

Omdat de ITP progressief is, betaal je per schijf een ander tarief, net zoals bij de Nederlandse inkomstenbelasting. De schijven van de Balearen-belastingdienst (ATIB) zien er zo uit:

tot 400.000 euro: 8 procent
van 400.000 tot 600.000 euro: 9 procent
van 600.000 tot 1.000.000 euro: 10 procent
van 1.000.000 tot 2.000.000 euro: 12 procent
boven 2.000.000 euro: 13 procent

Voor een doorsnee Ibiza-woning kom je daarmee op een gemiddeld effectief tarief van ongeveer 9 tot 10 procent. Hoe duurder de woning, hoe hoger dat gemiddelde oploopt.

Notaris, kadaster en juridische kosten

Naast de belasting komen er kosten bij voor de juridische en administratieve afhandeling:

Notaris en inschrijving in het eigendomsregister (registro): samen ruwweg 1 tot 2 procent van de koopsom. De notaris stelt de eigendomsakte op, het register schrijft de woning op jouw naam.
Advocaat of juridisch adviseur: vaak rond 1 procent. Sterk aan te raden, want hij controleert de woning op schulden, vergunningen en eigendom, en begeleidt het contract.
Gestor: een administratieve dienstverlener die de afhandeling en aangiften regelt. Een kleinere, vaak vaste post.

Vooral op Ibiza, waar bouwvergunningen soms ingewikkeld liggen, voorkomt een goede juridische controle dure verrassingen achteraf. Bespaar hier dus niet op.

Kosten van de hypotheek

Sluit je een Spaanse hypotheek af, dan komen daar nog kosten bij. De bank laat de woning taxeren (de tasación), wat doorgaans enkele honderden tot ruim duizend euro kost. Daarnaast kunnen er afsluit- of dossierkosten van de bank zijn. Deze kosten horen bij de financiering en neem je dus mee in je totaalplaatje, naast de kosten koper voor de woning zelf.

Rekenvoorbeeld: wat kost het echt?

Stel, je koopt een bestaande woning van 600.000 euro. Via de ITP-schijven reken je dan zo:

over de eerste 400.000 euro: 8 procent is 32.000 euro;
over de volgende 200.000 euro: 9 procent is 18.000 euro;
totaal aan overdrachtsbelasting: 50.000 euro (een effectief tarief van ruim 8 procent).

Daar komt bij:

notaris, registro en advocaat (samen 2 tot 3 procent): circa 12.000 tot 18.000 euro;
taxatie en bankkosten: enkele honderden tot ruim duizend euro.

Bij elkaar kom je zo op ongeveer 62.000 tot 69.000 euro aan kosten koper, bovenop de koopprijs van 600.000 euro. Reken voor de zekerheid altijd met een marge richting 10 tot 12 procent, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Waarom je dit zelf moet meebrengen

Belangrijk om te weten: een Spaanse bank financiert de kosten koper niet mee. De hypotheek wordt berekend over de taxatiewaarde van de woning, niet over de bijkomende kosten. Je hebt deze kosten dus volledig als eigen geld nodig, bovenop de eigen inbreng van 30 tot 40 procent voor de woning zelf. Hoeveel je in totaal moet meebrengen, lees je in onze blog hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza . Hulp nodig bij die som? Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag , dan rekenen we het samen met je door.

Veelgestelde vragen

Hoeveel zijn de kosten koper op Ibiza?

Reken op ongeveer 10 tot 13 procent bovenop de koopprijs. Het exacte percentage hangt af van de waarde van de woning, of je nieuwbouw of bestaand koopt en welke adviseurs je inschakelt.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je op de Balearen?

De ITP is progressief: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot 1 miljoen euro, 12 procent tot 2 miljoen euro en 13 procent daarboven. Voor een doorsnee woning kom je effectief op zo'n 9 tot 10 procent.

Wat betaal je bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw betaal je geen ITP maar 10 procent btw (IVA) plus ongeveer 1,2 tot 1,5 procent zegelrecht (AJD).

Financiert de bank de kosten koper mee?

Nee, meestal niet. De hypotheek gaat over de taxatiewaarde van de woning. De kosten koper heb je als eigen geld nodig, bovenop je eigen inbreng.

Wil je weten wat een woning je in totaal kost?

We helpen je graag de volledige som te maken, van koopprijs tot kosten koper en hypotheek, zodat je weet hoeveel eigen geld je nodig hebt. Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag , bekijk ons aanbod of neem contact met ons op.

Bronnen:

ATIB, Agencia Tributaria de las Illes Balears, tarieven Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en AJD (atib.es)
AEAT, Agencia Tributaria, btw (IVA) bij nieuwbouwwoningen (sede.agenciatributaria.gob.es)
Consejo General del Notariado en Colegio de Registradores, notaris- en registerkosten (notariado.org, registradores.org)

Tarieven zijn indicatief, gebaseerd op de regels van 2025, en kunnen per jaar en situatie verschillen; laat ze altijd actueel checken bij een gestor of belastingadviseur.

Wat kost een huis op Ibiza? Prijzen per type en regio

Sat, 13 Jun 2026 06:28:58 GMT

Dromen van een eigen plek onder de Ibiza-zon? Dan is de eerste vraag meestal heel praktisch: wat kost een huis op Ibiza nou echt? Het eiland is een van de duurste vastgoedmarkten van Spanje, maar de prijzen lopen sterk uiteen, van een appartement in de stad tot een vrijstaande finca met zeezicht. Met cijfers van betrouwbare bronnen krijg je het snelst een realistisch beeld.

In deze gids lees je de actuele prijzen per vierkante meter, per woningtype en per regio, op basis van de prijsindex van idealista, het Spaanse statistiekbureau INE en taxateur Tinsa. Daarna leggen we uit wat de prijs bepaalt, waarom Ibiza zo prijzig is en hoe je de aankoop verstandig financiert met een Spaanse hypotheek.

Inhoudsopgave

Gemiddelde prijs per vierkante meter
Prijzen per woningtype
Prijzen per regio
Wat bepaalt de prijs?
Waarom is Ibiza zo prijzig?
Is een huis op Ibiza een goede investering?
Hoe financier je een woning op Ibiza?
Veelgestelde vragen

Gemiddelde prijs per vierkante meter

De vierkantemeterprijs is de handigste maatstaf om woningen op Ibiza te vergelijken. Volgens de prijsindex van idealista lag de gemiddelde vraagprijs in de gemeente Eivissa (Ibiza-stad) eind 2025 rond de 6.850 euro per vierkante meter, ongeveer 2,5 procent hoger dan een jaar eerder. Binnen de stad loopt dat flink uiteen: de duurste wijk, Marina Botafoc-Talamanca, zit op zo'n 7.624 euro per vierkante meter, terwijl de goedkopere wijk S'Eixample-Can Misses rond de 5.685 euro per vierkante meter ligt.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet: een appartement van 80 vierkante meter kom je bij een gemiddelde van rond 6.850 euro per vierkante meter al snel uit op zo'n 550.000 euro, en in een topwijk of met zeezicht makkelijk hoger. Het zijn richtcijfers, maar ze laten zien waarom Ibiza een serieuze investering is.

Prijzen per woningtype

Het woningtype bepaalt sterk waar je in de prijsrange uitkomt:

Appartementen: dit is doorgaans de instap van de markt. Reken in de praktijk vanaf ongeveer 350.000 tot 500.000 euro voor een compact appartement, oplopend naarmate de ligging beter is.
Vrijstaande woningen en villa's: hiervoor zit je op de hogere vierkantemeterprijzen, met totaalprijzen die al snel boven een miljoen euro uitkomen.
Luxe villa's en finca's op toplocaties: in het topsegment liggen de vierkantemeterprijzen ruim boven die van de stad, en lopen de totaalprijzen op tot vele miljoenen euro's, met aan de bovenkant praktisch geen plafond.

Goed om te weten: de cijfers van idealista zijn vraagprijzen. Taxateur Tinsa, die de getaxeerde waarde voor de hele provincie Balearen berekent, komt op een lager gemiddelde van ongeveer 4.300 euro per vierkante meter. Het verschil zit in de meetmethode (vraagprijs versus taxatie) en in het grotere gebied, maar beide bronnen laten dezelfde trend zien: stijgende prijzen.

Prijzen per regio

Waar je op het eiland koopt, is misschien wel de grootste prijsbepaler:

Ibiza-stad en Talamanca: stedelijk en het hele jaar voorzieningen. De wijk Marina Botafoc-Talamanca is volgens idealista met zo'n 7.624 euro per vierkante meter de duurste van de stad.
Santa Eulalia: gezinsvriendelijk en groen, geliefd bij wie er langere periodes verblijft, met veel finca's en landhuizen in het hogere segment.
San Jose (Sant Josep): met exclusieve plekken als Cala Jondal en Es Cubells het domein van de luxe villa's.
Het noorden (San Juan, Santa Gertrudis): rustiger, natuurlijker en doorgaans iets gunstiger geprijsd, ideaal als je rust zoekt.

Wil je weten welke regio bij jouw budget past, dan helpt het om eerst je financieringsruimte te kennen. Lees daarvoor onze blog over hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza .

Wat bepaalt de prijs?

Naast de regio zijn dit de factoren die de prijs het sterkst op- of neerwaarts duwen:

Zeezicht en ligging: een onbelemmerd uitzicht op zee is een van de duurste eigenschappen op het eiland.
Perceelgrootte en privacy: ruimte en rust zijn schaars en daardoor waardevol.
Een toeristische verhuurvergunning: een woning die legaal aan toeristen verhuurd mag worden, is extra in trek omdat hij inkomsten kan opleveren.
Bouwjaar en staat: gerenoveerde of nieuwe woningen liggen duidelijk hoger geprijsd dan objecten waar nog werk in zit.

Waarom is Ibiza zo prijzig?

De hoge prijzen zijn geen toeval, maar het gevolg van schaarste en sterke internationale vraag. Door strenge ruimtelijke ordening en natuurbescherming is grootschalige nieuwbouw op Ibiza vrijwel onmogelijk, waardoor er nauwelijks nieuw aanbod bijkomt. Tegelijk trekt het eiland veel buitenlandse kopers. Uit cijfers van de Registradores (de Spaanse registerhouders) blijkt dat op de Balearen onder de niet-residente kopers de Duitsers de grootste groep vormen, met ruim de helft van de aankopen, gevolgd door onder meer Britten en Nederlanders.

Die combinatie van weinig aanbod en brede, kapitaalkrachtige vraag houdt de prijzen hoog en stabiel, ook in economisch onzekere tijden. Waarom het eiland zo geliefd is bij Nederlandse kopers lees je in onze blog waarom Ibiza steeds populairder wordt bij Nederlandse huizenkopers .

Is een huis op Ibiza een goede investering?

Voor veel kopers is een woning op Ibiza meer dan een vakantieplek; het is ook een manier om vermogen vast te leggen. De cijfers onderbouwen dat de markt sterk presteert: volgens het Spaanse statistiekbureau INE stegen de woningprijzen op de Balearen in 2025 met ongeveer 12,8 procent, een van de hoogste stijgingen van het land. Taxateur Tinsa berekende voor de Balearen zelfs een stijging van rond de 15 procent over dat jaar. Door het beperkte aanbod en de stabiele vraag houden woningen hun waarde doorgaans goed vast.

Heb je een woning met een geldige toeristische verhuurvergunning, dan kun je in het hoogseizoen huurinkomsten genereren die een deel van je lasten dekken. Houd er wel rekening mee dat de regels rond toeristische verhuur streng zijn en dat je niet zomaar elke woning mag verhuren. Reken jezelf dus niet te snel rijk met verwachte huuropbrengsten, en houd rekening met de jaarlijkse belastingen bij een woning op Ibiza .

Hoe financier je een woning op Ibiza?

Veel Nederlandse kopers financieren een deel van de aankoop met een Spaanse hypotheek. Als niet-resident leen je doorgaans tot ongeveer 60 tot 70 procent van de taxatie- of koopwaarde, waarbij de laagste van die twee telt. De overige 30 tot 40 procent breng je zelf in, plus de kosten koper van grofweg 10 tot 13 procent bovenop de prijs, die een Spaanse bank meestal niet meefinanciert.

Maak die rekensom dus vooraf. Lees ook onze blogs over de kosten koper op Ibiza en het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw . Wil je weten wat in jouw situatie haalbaar is, doe dan een vrijblijvende hypotheekaanvraag .

Veelgestelde vragen

Wat kost een huis op Ibiza gemiddeld per vierkante meter?

Volgens de prijsindex van idealista lag de gemiddelde vraagprijs in de gemeente Eivissa eind 2025 rond de 6.850 euro per vierkante meter. Binnen de stad varieert dat van ongeveer 5.685 euro per vierkante meter in de goedkopere wijken tot 7.624 euro in Marina Botafoc-Talamanca.

Wat kost een appartement op Ibiza?

Een compact appartement vormt doorgaans de instap van de markt, in de praktijk vanaf ongeveer 350.000 tot 500.000 euro. De ligging, het uitzicht en de afwerking bepalen voor een groot deel de uiteindelijke prijs.

Stijgen de huizenprijzen op Ibiza nog?

Ja. Het INE meldde voor de Balearen een prijsstijging van ongeveer 12,8 procent in 2025, en Tinsa berekende rond 15 procent. Dat hoort bij de sterkste stijgingen van Spanje, al verschilt het exacte verloop per jaar en gebied.

Kun je een huis op Ibiza met een hypotheek kopen?

Ja. Als niet-resident leen je doorgaans tot 60 tot 70 procent van de waarde; de rest financier je met eigen geld plus de kosten koper.

Benieuwd wat haalbaar is voor jouw budget?

Wil je weten welke woning binnen jouw budget past en hoeveel je kunt lenen? Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag , bekijk ons aanbod of neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee.

Bronnen:

idealista, prijsindex koopwoningen Eivissa en Balearen (idealista.com/sala-de-prensa)
INE, Spaans statistiekbureau, Indice de Precios de Vivienda, vierde kwartaal 2025 (ine.es)
Tinsa, prijsstatistiek woningen Balearen (tinsa.es)
Colegio de Registradores, Estadistica Registral Inmobiliaria (registradores.org)

Genoemde prijzen en percentages zijn indicatief, gebaseerd op cijfers over 2025, en kunnen per jaar, gebied en woning verschillen.

Bouwgrond op Ibiza financieren: 5 tips voor succes

Wed, 18 Mar 2026 13:44:07 GMT

Welke documenten zijn nodig voor de financiering?

Het verzamelen van de juiste documentatie is vaak het meest tijdrovende onderdeel van het proces. Naast de persoonlijke financiële documenten (zoals aangiften inkomstenbelasting, loonstroken of jaarcijfers van uw BV), vraagt de bank om specifieke informatie over het perceel en het bouwplan. Het is van groot belang dat al deze documenten actueel en officieel vertaald of begrijpelijk zijn voor de Spaanse kredietbeoordelaars.

De bank zal onder andere vragen om een 'Nota Simple' van het eigendomsregister. Dit document mag niet ouder zijn dan drie maanden en bevestigt wie de eigenaar is en of er lasten of schulden op de grond rusten. Ook een 'Certificado Urbanístico' is vaak vereist; dit is een officieel document van de gemeente waarin precies staat wat de bouwrechten en restricties voor dat specifieke perceel zijn.

Recente Nota Simple van de grond.
Definitieve bouwvergunning (Licencia de Obra).
Technisch bouwplan van de architect.
Gevalideerde offerte van de aannemer.
Bewijs van inschrijving in het kadaster.

Het proces kan overweldigend lijken, maar onthoud dat u er niet alleen voor staat. Bij Hypotheek Ibiza spreken we de taal van de bank en de taal van de klant. Wij zorgen ervoor dat uw dossier compleet is voordat het bij de bank belandt, wat de kans op goedkeuring aanzienlijk vergroot. Voor persoonlijk advies over uw specifieke situatie kunt u altijd direct contact met ons opnemen.

Conclusie: Een slimme aanpak voor jouw droomhuis

Hoewel het technisch mogelijk is om bouwgrond op Ibiza te financieren via een Spaanse bank, is het in de praktijk een traject voor de lange adem en een goedgevulde portemonnee. De beperking tot 50% van de waarde en de eis dat er al een bouwvergunning moet zijn, maken het voor veel kopers een uitdaging. Daarom raden wij vaak aan om de aankoop van de grond met eigen middelen te doen en de hypotheek pas in te zetten voor de daadwerkelijke bouwfase.

Door te kiezen voor een 'autopromotor' hypotheek kunt u de kosten van de bouw spreiden, maar dit vereist een ijzeren discipline in de administratie en een nauwe samenwerking met uw architect en bank. De belangrijkste takeaways voor uw project zijn:

Zorg voor minimaal 50% eigen vermogen van de totale projectwaarde.
Koop bij voorkeur grond met een bestaande bouwvergunning om tijd te besparen.
Houd rekening met circa 12% extra kosten aan belastingen en leges.
Werk met een ervaren partner die de lokale Ibizaanse markt begrijpt.
Bereid u voor op een gefaseerde uitbetaling van de lening.

Bent u klaar om de volgende stap te zetten naar uw eigen stukje paradijs op Ibiza? Met onze 25 jaar ervaring en ons uitgebreide netwerk op het eiland helpen wij u om de weg naar uw droomhuis vrij te maken van financiële obstakels. Wij regelen de beste voorwaarden, zodat u kunt genieten van het proces.

Waarom is eigen geld essentieel voor een plot op Ibiza?

De vraag die wij vaak krijgen is: "Kan ik de grond niet eerst financieren en later pas beslissen wat ik ga bouwen?" Het korte antwoord is nee. De Spaanse banken willen direct zien wat het eindproduct wordt. Omdat u maximaal 50% kunt lenen op basis van de taxatie van het toekomstige object, moet u de andere 50% plus alle bijkomende kosten zelf kunnen ophoesten.

Bedenk dat de kosten voor het kopen van grond op Ibiza niet ophouden bij de koopsom. U krijgt te maken met belastingen zoals de ITP (overdrachtsbelasting) of IVA (BTW), afhankelijk van of u van een particulier of een bedrijf koopt. Daarnaast zijn er notariskosten, registratiekosten en de kosten voor de 'AJD' (zegelrecht). Deze kosten bedragen samen vaak tussen de 10% en 13% van de koopsom en kunnen nooit meegefinancierd worden in een Spaanse hypotheek.

Bovendien betaalt de bank bij een 'autopromotor' hypotheek het geld niet in één keer uit. De eerste tranche dekt meestal een deel van de grondwaarde (mits u al een vergunning heeft), maar het resterende bedrag voor de bouw wordt in 'certificaciones' uitgekeerd. Dit betekent dat de architect van de bank periodiek langskomt om te controleren of de bouw vordert. Pas als een bepaalde fase (bijvoorbeeld de fundering of het dak) af is, komt er weer een deel van het geld vrij. Hierdoor moet u altijd een buffer aan eigen geld hebben om de bouwers tussentijds te kunnen betalen. Voor een diepere duik in de verschillen tussen projectvormen, lees ons artikel over nieuwbouw vs. bestaande bouw .

Voorwaarden voor een zelfbouw-hypotheek op het eiland

Om in aanmerking te komen voor een financiering waarbij bouwgrond betrokken is, stelt de bank een lijst met harde eisen. Zonder deze documentatie zal een aanvraag direct worden afgewezen. Spaanse banken zijn de laatste jaren meesters geworden in het 'nee' zeggen tegen projecten die niet tot in de puntjes zijn voorbereid.

Ten eerste is de 'Licencia de Obra' (bouwvergunning) cruciaal. Zonder deze vergunning is de grond voor de bank slechts 'land' en geen 'bouwproject'. Het verkrijgen van een vergunning op Ibiza kan lang duren, soms wel één tot twee jaar. Veel kopers kiezen er daarom voor om grond te kopen waar al een vergunning op rust, ook al is dat duurder.

Ten tweede moet u een 'Proyecto de Ejecución' overleggen, opgesteld door een geregistreerde architect. Dit plan bevat alle technische details van de bouw. De bank gebruikt dit plan, samen met de offerte van de aannemer (presupuesto), om de hoogte van de hypotheek te bepalen. De aannemer moet bovendien over de juiste verzekeringen beschikken, waaronder de 'Seguro Decenal' (een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering voor structurele gebreken), wat verplicht is als u de woning binnen tien jaar wilt kunnen verkopen.

Wij bij Hypotheek Ibiza kennen de banken die ervaring hebben met dit soort complexe dossiers. Wij weten welke banken ondernemersvriendelijk zijn en hoe we uw inkomen (ook als DGA of freelancer) het beste kunnen presenteren om die 50% financiering over de streep te trekken. Het proces is uitdagend, maar met de juiste tips voor een zorgeloze hypotheek en onze 25 jaar ervaring maken we het haalbaar.

De realiteit van Spaanse banken bij grondverkoop

De Spaanse banksector is de afgelopen jaren strenger geworden in haar risicobeoordeling. Voor een koper uit Nederland of België betekent dit dat de verwachtingen direct vanaf het begin helder moeten zijn. Wanneer u naar een bank stapt voor een lening op een perceel, wordt er direct gekeken naar de classificatie van de grond. In Spanje maken we onderscheid tussen 'Suelo Urbano' (stedelijke grond) en 'Suelo Rústico' (landelijke/rustieke grond).

Het financieren van 'Suelo Rústico' is nagenoeg onmogelijk via een reguliere hypotheek. De regels voor bouwen op rustieke grond op Ibiza zijn extreem streng; u heeft vaak een minimaal aantal vierkante meters nodig (vaak 15.000 m2 of meer) om überhaupt één woning te mogen bouwen. Banken branden hier hun vingers niet aan totdat er 100% zekerheid is dat er gebouwd mag worden.

Zelfs bij 'Suelo Urbano' gelden strikte limieten. Waar u bij een bestaande woning vaak tot 60% of zelfs 70% van de waarde kunt lenen, stopt het bij bouwgrond en zelfbouw vaak bij de 50%. Dit percentage wordt berekend over de laagste waarde van twee factoren: de taxatiewaarde van het totale project (grond + bouw) of de werkelijke investering die u doet.

De bank financiert maximaal 50% van de waarde.
Eigen middelen zijn nodig voor de rest van de koopsom.
Bouwvergunningen moeten al verleend zijn.
De uitbetaling van de lening gebeurt in fases.
Taxaties worden uitgevoerd door onafhankelijke instanties (tasadoras).

Het traject bij een Spaanse bank is bureaucratisch en tijdrovend. Daarom raden wij bij Hypotheek Ibiza vaak aan om een woning kopen op Ibiza eerst goed te bestuderen voordat u zich vastlegt op een ingewikkeld bouwproject. Wij begeleiden u bij elke stap om de taalbarrière en de administratieve rompslomp weg te nemen.

Het financieren van bouwgrond op Ibiza via een Spaanse bank is alleen mogelijk onder specifieke voorwaarden. Doorgaans verstrekken banken enkel een hypotheek als er een goedgekeurd bouwplan is voor zelfbouw, waarbij zij maximaal 50% van de waarde van de grond en de geschatte bouwkosten dekken met een lening.

Hoe werkt het financieren van bouwgrond op Ibiza?

Het kopen van een stuk land op Ibiza is voor velen de ultieme droom. U stelt zich waarschijnlijk al voor hoe uw eigen ontworpen villa uitkijkt over de azuurblauwe Middellandse Zee. Echter, de weg naar die droom is op financieel gebied vaak uitdagender dan bij de aankoop van een bestaande woning. In Spanje, en specifiek op de Balearen, hanteren banken een zeer voorzichtig beleid als het gaat om onbebouwde percelen.

De kern van de zaak is dat Spaanse banken een braakliggend terrein als een risicovolle investering zien. Mocht u de hypotheek niet meer kunnen betalen, dan is een leeg stuk grond voor een bank veel lastiger te verkopen dan een kant-en-klare woning. Daarom is de standaardregel: een losse financiering voor alleen de aankoop van bouwgrond wordt zelden of nooit verstrekt aan niet-residenten (buitenlandse kopers).

Indien u toch een financiering wenst, dan spreken we over een zogenaamde 'hipoteca de autopromotor'. Dit is een hypotheekvorm waarbij de bank niet alleen naar de waarde van de grond kijkt, maar naar het gehele project: de grond plus de woning die u daarop gaat realiseren. Dit vereist echter dat u al vergevorderd bent in het proces, inclusief goedgekeurde bouwtekeningen en de benodigde vergunningen van de lokale gemeente.

Om succesvol te zijn in dit traject, is het essentieel om te begrijpen dat u een aanzienlijk deel eigen vermogen moet inbrengen. Voor de meeste kopers betekent dit dat zij de aankoop van de grond volledig met eigen middelen financieren, om vervolgens de bouwfase met een hypotheek te bekostigen. In onze kennisbank vindt u meer informatie over de algemene financieringsvoorwaarden op het eiland.