De grootste fouten bij het financieren van een huis op Ibiza (en hoe je ze voorkomt)
Het korte antwoord: de meeste financieringsfouten op Ibiza komen door verkeerde verwachtingen. De grootste zijn: te weinig eigen geld inplannen (als niet-resident heb je 30 tot 40 procent nodig), de kosten koper van 10 tot 15 procent vergeten, denken dat de Nederlandse renteaftrek geldt, de financiering pas na het tekenen regelen, maar met een bank praten, en de belasting vergeten. Regel je financiering daarom voordat je gaat bezichtigen.
Een huis op Ibiza kopen is een droom, maar de financiering is waar die droom kan stranden. Niet omdat het onmogelijk is, maar omdat kopers met Nederlandse aannames de Spaanse markt in stappen. En op een duur eiland als Ibiza tikt een misrekening al snel aan tot tienduizenden euro's. In deze blog zetten we als hypotheekadviseur de zes grootste financieringsfouten op een rij, met per fout hoe je hem voorkomt. Lees ze door voordat je je op je droomhuis stort.
Inhoudsopgave
Fout 1: te weinig eigen geld inplannen
De meest gemaakte fout is uitgaan van Nederlandse verhoudingen, waar je vroeger vrijwel de hele woning kon financieren. Op Ibiza werkt dat anders.
Een Spaanse bank financiert voor niet-residenten meestal maximaal 60 tot 70 procent van de waarde. Dat betekent dat je zelf 30 tot 40 procent eigen geld moet meebrengen, en dat is bij Ibiza-prijzen een fors bedrag. Wie daar niet op rekent, komt er halverwege achter dat de financiering niet rondkomt. Voorkom dit door vooraf te weten hoeveel eigen inbreng je nodig hebt en waar die vandaan komt, bijvoorbeeld uit spaargeld of uit de overwaarde van je Nederlandse woning. Dan weet je meteen in welke prijsklasse je serieus kunt zoeken.
Een handige eerste stap is om de verhouding om te draaien: begin niet bij de vraagprijs van een huis, maar bij het bedrag dat je zelf kunt inbrengen. Deel dat door dertig tot veertig procent en je weet ongeveer welke woningwaarde binnen bereik ligt. Zo voorkom je dat je verliefd wordt op een huis dat net buiten je financieringsruimte valt, en dat is een teleurstelling die je jezelf makkelijk bespaart.
Fout 2: de kosten koper vergeten
Veel kopers rekenen met de vraagprijs en vergeten dat daar in Spanje nog een flinke laag kosten bovenop komt. Die kosten koper worden stelselmatig onderschat.
Reken op ongeveer 10 tot 15 procent bovenop de koopprijs voor overdrachtsbelasting, notaris, registratie en juridische begeleiding. Op een woning van enkele tonnen is dat zomaar tienduizenden euro's die je ook moet kunnen betalen, en die je niet meefinanciert in de hypotheek. Wie dit vergeet, komt geld tekort bij de notaris. Neem deze kosten daarom vanaf het begin mee in je budget. Een volledige uitleg met rekenvoorbeeld vind je in onze blog over de kosten koper op Ibiza.
Wat het extra vervelend maakt, is dat deze kosten bovenop je eigen inbreng komen. Je financiert ze niet mee in de hypotheek, dus je betaalt ze uit hetzelfde spaargeld waarmee je ook je 30 tot 40 procent eigen inbreng dekt. Reken ze daarom niet als bijzaak, maar als een vast onderdeel van je totale budget. Wie de koopprijs, de eigen inbreng en de kosten koper vanaf dag een bij elkaar optelt, weet precies hoeveel eigen geld er echt nodig is en komt bij de notaris niet voor een vervelende verrassing te staan.
Fout 3: denken dat de renteaftrek geldt
In Nederland zijn we gewend dat hypotheekrente aftrekbaar is. Voor een huis op Ibiza gaat die vlieger niet op, en dat is een dure denkfout.
De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. Financier je een huis op Ibiza, of gebruik je daarvoor de overwaarde uit je Nederlandse huis, dan is de rente niet aftrekbaar. Reken dus niet met een netto maandlast na aftrek, want die is er niet. Wie dat wel doet, becijfert een te rooskleurig plaatje en komt maandelijks bedrogen uit. Ga uit van de brutolast en je verrast jezelf niet.
Deze denkfout is zo hardnekkig omdat de renteaftrek in Nederland zo vanzelfsprekend voelt. Maar de Belastingdienst kijkt heel simpel: alleen de rente voor de woning waarin je zelf woont, in Nederland, is aftrekbaar. Alles wat naar een tweede huis of naar het buitenland gaat, valt daarbuiten. Reken je toch met een nettobedrag, dan lijkt je maandlast lager dan hij is en komt de werkelijkheid maandelijks langs. Beter een keer aan de voorkant schrikken van de brutolast dan er twaalf keer per jaar door verrast worden.
Fout 4: de financiering te laat regelen
Dit is misschien wel de gevaarlijkste fout: eerst een huis vinden, een reserveringscontract tekenen en een aanbetaling doen, en pas daarna de financiering regelen.
In Spanje teken je vaak vroeg in het proces een reserveringscontract met een aanbetaling. Blijkt daarna dat je financiering niet rondkomt, dan kun je die aanbetaling kwijtraken. Dat is een pijnlijke en volledig vermijdbare misser. Regel daarom je financiering, of in elk geval een serieuze indicatie van wat haalbaar is, voordat je gaat bezichtigen en zeker voordat je iets tekent. Dan weet je precies wat je kunt bieden en onderhandel je vanuit kracht in plaats van vanuit hoop. Het koopproces stap voor stap lees je in ons stappenplan voor het kopen van een huis op Ibiza.
Het mooie is dat dit de makkelijkst te vermijden fout is. Een orienterend gesprek met een adviseur kost je niets en geeft je binnen korte tijd een reeel beeld van wat haalbaar is. Met die indicatie op zak ga je pas kijken, en dan met vertrouwen. Je weet wat je kunt bieden, je kunt snel schakelen als het juiste huis voorbijkomt, en je loopt niet het risico dat je een aanbetaling doet op iets wat je uiteindelijk niet gefinancierd krijgt. In een markt als Ibiza, waar goede woningen snel weg zijn, is die voorbereiding ook nog eens een concreet voordeel ten opzichte van andere kopers.
Fout 5: maar met een bank praten
Wie zijn financiering laat afhangen van een bank, laat vaak geld liggen. Spaanse banken verschillen sterk in hun voorwaarden en in hun houding tegenover Nederlandse kopers.
De ene bank is scherp voor niet-residenten en de andere terughoudend, en dat zie je terug in de rente, het bedrag dat je kunt lenen en de kosten. Ga je bij de eerste de beste langs, dan weet je niet of je een goede deal hebt. Voorkom dit door meerdere banken te vergelijken, of laat dat over aan een adviseur die de markt kent en jouw aanvraag neerlegt bij de bank die op dat moment het beste past. Een paar tienden procent verschil in rente lijkt klein, maar telt over de looptijd flink op.
Zelf bij meerdere Spaanse banken langsgaan is voor de meeste Nederlandse kopers lastig: je spreekt de taal niet vloeiend, je kent de lokale gebruiken niet en je zit niet even in de buurt. Precies daar zit de waarde van een adviseur die de banken kent en jouw dossier op de juiste plek neerlegt. Je vergelijkt dan niet een aanbod met niets, maar meerdere aanbiedingen met elkaar, en kiest de bank die op dat moment het beste bij jouw profiel past. Dat scheelt niet alleen geld, maar ook een hoop heen-en-weer geregel.
Fout 6: de belasting vergeten
De laatste fout is de belasting pas ontdekken als de koop al rond is. Een huis op Ibiza heeft namelijk fiscale gevolgen in twee landen.
In Spanje betaal je jaarlijks onroerendgoedbelasting en, als niet-resident, belasting over het bezit en over eventuele verhuur. In Nederland valt je tweede woning in box 3, waarbij een belastingverdrag dubbele heffing voorkomt. Dat klinkt ingewikkelder dan het is, mits je het vooraf meeneemt in je plaatje. Wie de belasting vergeet, rekent zich rijker dan hij is. Lees onze uitleg over de belastingen bij een woning op Ibiza en neem ze mee in je totale kostenplaatje, dan koop je met een gerust hart.
Zie je de rode draad? Bijna al deze fouten ontstaan doordat mensen te laat gaan rekenen. Wie pas na het vinden van een droomhuis naar de cijfers kijkt, loopt tegen verrassingen aan; wie ervoor rekent, koopt met rust en vertrouwen. Je hoeft echt geen expert te zijn in Spaanse hypotheken om deze missers te voorkomen. Je hoeft alleen de volgorde om te draaien: eerst je financiering, je kosten en je belasting helder krijgen, en dan pas op huizenjacht. Doe je dat, dan is de kans klein dat je in een van deze valkuilen stapt, en groot dat je straks ontspannen op je eigen terras op Ibiza zit.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis op Ibiza?
Als niet-resident meestal 30 tot 40 procent van de waarde, omdat een Spaanse bank tot 60 a 70 procent financiert. Daar komen nog de kosten koper bovenop.
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
Nee, die betaal je uit eigen middelen. Reken op 10 tot 15 procent bovenop de koopprijs en neem dat vanaf het begin mee in je budget.
Is de hypotheekrente voor een huis op Ibiza aftrekbaar?
Nee. De renteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Nederland. Voor een huis op Ibiza reken je met de brutolast.
Wanneer moet ik mijn financiering regelen?
Voordat je gaat bezichtigen en zeker voordat je een reserveringscontract tekent. Anders riskeer je je aanbetaling als de financiering niet rondkomt.
Moet ik echt meerdere banken vergelijken?
Ja, want Spaanse banken verschillen sterk voor niet-residenten. Een adviseur legt je aanvraag bij de bank die op dat moment het scherpst is.
Bronvermelding
- Niet-residenten brengen meestal 30-40 procent eigen geld in. Bron: vakkennis Spaanse hypotheken (bevestigd).
- Kosten koper in Spanje ongeveer 10-15 procent, niet mee te financieren. Bron: vakkennis aankoop Spaans vastgoed (bevestigd).
- De renteaftrek geldt alleen voor de eigen woning in Nederland. Bron: Belastingdienst, eigenwoningregeling (bevestigd).
- Een aanbetaling bij een reserveringscontract kan vervallen als de financiering niet rondkomt. Bron: vakkennis aankoopproces Spanje (bevestigd).
Persoonlijk advies
Wil je deze fouten voor zijn en je huis op Ibiza met een gerust hart kopen? Bij Hypotheek Ibiza regelen we je financiering voordat je gaat bezichtigen, rekenen we alle kosten en belastingen mee en vergelijken we de banken voor je. Vraag vrijblijvend advies aan via hypotheek aanvragen, dan weet je precies waar je aan toe bent voordat je een handtekening zet.
