Kosten koper op Ibiza: wat komt er bovenop de prijs?
Bij het kopen van een huis op Ibiza betaal je meer dan alleen de vraagprijs. Bovenop de koopsom komen zogeheten kosten koper van grofweg 10 tot 13 procent. Voor een woning van een paar ton tot ruim een miljoen euro praat je dus al snel over tienduizenden euro's extra.
Het is belangrijk om die kosten vooraf mee te rekenen, want een Spaanse bank financiert ze meestal niet mee. In deze blog lees je per post waaruit de kosten koper op Ibiza bestaan, met de officiële belastingtarieven en een concreet rekenvoorbeeld, zodat je precies weet hoeveel eigen geld je nodig hebt.
Inhoudsopgave
Overdrachtsbelasting of btw: de grootste post
De grootste kostenpost hangt af van het type woning dat je koopt. Het zijn twee elkaar uitsluitende belastingen.
Koop je een bestaande woning , dan betaal je overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Op de Balearen is die progressief en loopt op van 8 tot 13 procent, afhankelijk van de waarde. De belasting wordt berekend over de koopprijs of de referentiewaarde van het kadaster, waarbij de hoogste van die twee telt.
Koop je nieuwbouw rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaal je geen ITP maar 10 procent btw (IVA), een rijksbelasting, plus zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD) van ongeveer 1,2 tot 1,5 procent. Het verschil tussen beide opties en wat het voor je financiering betekent, lees je op onze pagina over nieuwbouw versus bestaande bouw.
De ITP-schijven op de Balearen
Omdat de ITP progressief is, betaal je per schijf een ander tarief, net zoals bij de Nederlandse inkomstenbelasting. De schijven van de Balearen-belastingdienst (ATIB) zien er zo uit:
- tot 400.000 euro: 8 procent
- van 400.000 tot 600.000 euro: 9 procent
- van 600.000 tot 1.000.000 euro: 10 procent
- van 1.000.000 tot 2.000.000 euro: 12 procent
- boven 2.000.000 euro: 13 procent
Voor een doorsnee Ibiza-woning kom je daarmee op een gemiddeld effectief tarief van ongeveer 9 tot 10 procent. Hoe duurder de woning, hoe hoger dat gemiddelde oploopt.
Notaris, kadaster en juridische kosten
Naast de belasting komen er kosten bij voor de juridische en administratieve afhandeling:
- Notaris en inschrijving in het eigendomsregister (registro): samen ruwweg 1 tot 2 procent van de koopsom. De notaris stelt de eigendomsakte op, het register schrijft de woning op jouw naam.
- Advocaat of juridisch adviseur: vaak rond 1 procent. Sterk aan te raden, want hij controleert de woning op schulden, vergunningen en eigendom, en begeleidt het contract.
- Gestor: een administratieve dienstverlener die de afhandeling en aangiften regelt. Een kleinere, vaak vaste post.
Vooral op Ibiza, waar bouwvergunningen soms ingewikkeld liggen, voorkomt een goede juridische controle dure verrassingen achteraf. Bespaar hier dus niet op.
Kosten van de hypotheek
Sluit je een Spaanse hypotheek af, dan komen daar nog kosten bij. De bank laat de woning taxeren (de tasación), wat doorgaans enkele honderden tot ruim duizend euro kost. Daarnaast kunnen er afsluit- of dossierkosten van de bank zijn. Deze kosten horen bij de financiering en neem je dus mee in je totaalplaatje, naast de kosten koper voor de woning zelf.
Rekenvoorbeeld: wat kost het echt?
Stel, je koopt een bestaande woning van 600.000 euro. Via de ITP-schijven reken je dan zo:
- over de eerste 400.000 euro: 8 procent is 32.000 euro;
- over de volgende 200.000 euro: 9 procent is 18.000 euro;
- totaal aan overdrachtsbelasting: 50.000 euro (een effectief tarief van ruim 8 procent).
Daar komt bij:
- notaris, registro en advocaat (samen 2 tot 3 procent): circa 12.000 tot 18.000 euro;
- taxatie en bankkosten: enkele honderden tot ruim duizend euro.
Bij elkaar kom je zo op ongeveer 62.000 tot 69.000 euro aan kosten koper, bovenop de koopprijs van 600.000 euro. Reken voor de zekerheid altijd met een marge richting 10 tot 12 procent, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Waarom je dit zelf moet meebrengen
Belangrijk om te weten: een Spaanse bank financiert de kosten koper niet mee. De hypotheek wordt berekend over de taxatiewaarde van de woning, niet over de bijkomende kosten. Je hebt deze kosten dus volledig als eigen geld nodig, bovenop de eigen inbreng van 30 tot 40 procent voor de woning zelf. Hoeveel je in totaal moet meebrengen, lees je in onze blog hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza. Hulp nodig bij die som? Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag, dan rekenen we het samen met je door.
Veelgestelde vragen
Hoeveel zijn de kosten koper op Ibiza?
Reken op ongeveer 10 tot 13 procent bovenop de koopprijs. Het exacte percentage hangt af van de waarde van de woning, of je nieuwbouw of bestaand koopt en welke adviseurs je inschakelt.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je op de Balearen?
De ITP is progressief: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot 1 miljoen euro, 12 procent tot 2 miljoen euro en 13 procent daarboven. Voor een doorsnee woning kom je effectief op zo'n 9 tot 10 procent.
Wat betaal je bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw betaal je geen ITP maar 10 procent btw (IVA) plus ongeveer 1,2 tot 1,5 procent zegelrecht (AJD).
Financiert de bank de kosten koper mee?
Nee, meestal niet. De hypotheek gaat over de taxatiewaarde van de woning. De kosten koper heb je als eigen geld nodig, bovenop je eigen inbreng.
Wil je weten wat een woning je in totaal kost?
We helpen je graag de volledige som te maken, van koopprijs tot kosten koper en hypotheek, zodat je weet hoeveel eigen geld je nodig hebt. Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag, bekijk ons aanbod of neem contact met ons op.
Bronnen:
- ATIB, Agencia Tributaria de las Illes Balears, tarieven Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en AJD (atib.es)
- AEAT, Agencia Tributaria, btw (IVA) bij nieuwbouwwoningen (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Consejo General del Notariado en Colegio de Registradores, notaris- en registerkosten (notariado.org, registradores.org)
Tarieven zijn indicatief, gebaseerd op de regels van 2025, en kunnen per jaar en situatie verschillen; laat ze altijd actueel checken bij een gestor of belastingadviseur.
