Huis kopen op Ibiza met verhuurlicentie: wat betekent het voor je hypotheek?

Op Ibiza kost een huis met een geldige toeristische verhuurlicentie al snel tienduizenden euro's meer dan hetzelfde huis zonder. Dat is logisch, want je kunt er in de zomer weekhuur voor vragen. Wat kopers vaak niet weten: of de bank die meerprijs meefinanciert, is lang niet zeker.

Hieronder lees je waarom die licentie op Ibiza zo schaars is, hoe je controleert of hij echt bij het huis hoort, wat de VvE kan beslissen en vooral wat het betekent voor je hypotheek en je eigen geld. Met een rekenvoorbeeld, zodat je weet waar je aan begint.

Inhoudsopgave

1. Waarom een verhuurlicentie op Ibiza zo schaars is
2. Welke woningen op Ibiza een licentie kunnen hebben
3. Zo controleer je of de licentie echt bij het huis hoort
4. De VvE kan meebeslissen
5. Wat de licentie je extra kost
6. Telt de licentie mee in de taxatie van de bank?
7. Rekenvoorbeeld: zoveel eigen geld heb je nodig
8. Reken bij je aanvraag niet op de huur
9. De overdracht vastleggen in je koopcontract
10. Als de licentie wegvalt
11. Veelgestelde vragen

Waarom een verhuurlicentie op Ibiza zo schaars is

Wie op Ibiza een woning per dag of per week aan toeristen wil verhuren, moet de woning laten inschrijven als toeristische woning. Die heet ETV, van estancia turística en vivienda. De eigenaar dient daarvoor een verklaring in bij de bevoegde overheid: de declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT). De woning krijgt dan een inschrijvingsnummer.

Het aantal toeristische plaatsen op de Balearen ligt al jaren vast. Met de Ley 3/2022 werd het op Mallorca, Ibiza en Formentera tijdelijk onmogelijk om nieuwe plaatsen te verwerven, ook niet van andere particulieren. In april 2025 heeft de Balearische regering de regels opnieuw aangepast met het Decreto Ley 4/2025. Daarin is de maximale termijn geschrapt waarbinnen de eilandraden het plafond van toeristische plaatsen moesten herzien. Ook mogen particulieren weer plaatsen aan elkaar overdragen. Het totale aantal plaatsen groeit daarbij niet: een nieuwe plaats kan alleen ontstaan als er elders een plaats verdwijnt.

Voor jou als koper betekent dat: een licentie aanvragen voor een huis dat er nog geen heeft, is op Ibiza in de praktijk een lange en onzekere weg. Wil je zeker zijn van verhuur, dan koop je een huis dat de inschrijving al heeft. Daarom is zo'n huis meer waard.

Welke woningen op Ibiza een licentie kunnen hebben

Op Ibiza is toeristische verhuur van appartementen in een appartementengebouw al jaren niet toegestaan. Het Decreto Ley 4/2025 gaat voor de hele Balearen nog een stap verder. Voor woningen die onder het appartementsrecht vallen, de propiedad horizontal, mogen geen nieuwe verklaringen voor toeristische verhuur meer worden ingediend. Alleen geschakelde woningen en twee-onder-een-kapwoningen vallen daarbuiten.

In de praktijk zijn het op Ibiza dus vooral vrijstaande villa's en finca's die een licentie hebben. Zie je een appartement in een complex aangeboden "met verhuurmogelijkheid", wees dan extra kritisch. Vraag naar het inschrijvingsnummer en laat dat nakijken voordat je iets tekent.

Let ook op het verschil tussen verhuur aan toeristen en gewone verhuur voor langere tijd. Verhuur voor een maand of langer valt onder het gewone huurrecht en vraagt geen toeristische inschrijving. Die vorm levert per jaar meestal minder op, maar je bent er niet afhankelijk van een licentie voor.

Zo controleer je of de licentie echt bij het huis hoort

"Met licentie" in een advertentie zegt nog niets. Je wilt het zwart op wit hebben. Loop deze punten na voordat je een voorlopig koopcontract tekent:

• Het inschrijvingsnummer. Vraag de verkoper om het ETV-nummer en om het bewijs van inschrijving. Een woning die legaal wordt verhuurd, moet dat nummer in elke advertentie tonen. Ontbreekt het in de huidige advertenties, dan is dat een waarschuwing.
• Het register van de eilandraad. Laat een advocaat in het register van de Consell d'Eivissa nagaan of het nummer bestaat, of het bij dit adres hoort en of het niet is ingetrokken.
• Het aantal plaatsen. De inschrijving geldt voor een vast aantal gasten. Klopt dat met wat de verkoper belooft en met het aantal slaapkamers?
• De staat van het huis. Is er na de inschrijving iets bijgebouwd, zoals een extra slaapkamer of een gastenverblijf? Dan kan de werkelijkheid afwijken van wat er is ingeschreven. Controleer ook of de woning legaal is gebouwd. Dat doe je met de nota simple uit het eigendomsregister en de vergunningen bij de gemeente.
• Openstaande boetes. Vraag of er ooit een boete voor verhuur is opgelegd. Bij een zware overtreding kan de inschrijving worden ingetrokken.

De VvE kan meebeslissen

Veel huizen op Ibiza liggen in een klein villapark of complex met een gezamenlijk zwembad, tuin of toegangsweg. Is daar een vereniging van eigenaars, dan valt jouw huis waarschijnlijk onder het Spaanse appartementsrecht. Dat heeft sinds 3 april 2025 gevolgen voor verhuur aan toeristen.

De Spaanse wet op het appartementsrecht is toen gewijzigd door de Ley Orgánica 1/2025. Wie zijn woning in zo'n complex voor toeristische verhuur wil gebruiken, heeft vooraf uitdrukkelijk toestemming van de VvE nodig. Daarvoor moet drie vijfde van alle eigenaars instemmen, die samen ook drie vijfde van de breukdelen in het complex hebben. Met dezelfde meerderheid kan de VvE toeristische verhuur beperken of de VvE-bijdrage van zo'n woning met maximaal 20 procent verhogen.

Voor eigenaars die al vóór 3 april 2025 legaal verhuurden, geldt een uitzondering. Let op: volgens een besluit van de Spaanse registerautoriteit van maart 2026 beschermt die uitzondering de eigenaar en niet de woning. Koop je na die datum een huis in een complex, dan heb je volgens dat besluit zelf toestemming van de VvE nodig, ook als de verkoper al jaren legaal verhuurde. Vraag daarom altijd de notulen van de laatste vergaderingen op en laat je advocaat nagaan of en hoe die toestemming te krijgen is.

Wat de licentie je extra kost

Een makelaar op het eiland, Ibiza Now Real Estate, noemt een meerprijs van 15 tot 25 procent voor een woning met licentie, vergeleken met een vergelijkbare woning zonder. Dat is een schatting uit de markt. Het geeft wel aan om welke bedragen het gaat.

Die meerprijs betaal je twee keer. Eerst in de koopsom zelf. En daarna nog eens in de overdrachtsbelasting. Bij een bestaande woning betaal je op de Balearen de ITP, de Spaanse overdrachtsbelasting. Volgens de Spaanse wet over deze belasting is de grondslag het hoogste bedrag van drie: de referentiewaarde van het kadaster, de waarde die je aangeeft of de koopprijs. Betaal je 200.000 euro extra voor de licentie, dan zit dat bedrag in de koopprijs en betaal je daar ook ITP over.

De ITP op de Balearen loopt op met de waarde. Volgens de algemene schaal van de Balearische belastingdienst ATIB betaal je 8 procent over het deel tot 400.000 euro, 9 procent over het deel van 400.000 tot 600.000 euro, 10 procent over het deel van 600.000 euro tot 1 miljoen euro en 12 procent over het deel van 1 tot 2 miljoen euro. Het extra bedrag voor de licentie valt bij een villa op Ibiza dus vaak in de hoogste schijf. Wat er verder bij de koopprijs komt, zoals notaris en register, lees je in ons overzicht van de kosten koper op Ibiza.

Telt de licentie mee in de taxatie van de bank?

Dit is de vraag waar de financiering om draait. Een Spaanse bank leent op basis van de laagste van twee bedragen: de koopprijs of de taxatiewaarde. Als je niet in Spanje woont, is dat in onze praktijk meestal 60 tot 70 procent van die laagste waarde.

De taxatie voor een hypotheek gebeurt volgens een vaste Spaanse regeling, de Orden ECO/805/2003. Daarin staan een paar regels die hier belangrijk zijn:

• De taxateur werkt met het voorzichtigheidsprincipe. Zijn er meerdere even waarschijnlijke uitkomsten, dan kiest hij de laagste waarde.
• Voor een hypotheek bepaalt hij de hypothecaire waarde. Dat is een waarde die op lange termijn houdbaar moet zijn. Speculatieve elementen tellen niet mee. De regeling noemt daarbij onder meer een verwachte verandering in het gebruik van de woning en andere bijzondere factoren waarvan niet zeker is dat ze er in de toekomst nog zijn.
• De taxateur controleert waarvoor de woning wordt gebruikt. Wordt de woning verhuurd, dan moet hij de huurovereenkomst of een ander bewijs van het gebruik inzien.

Een bestaande woning wordt meestal getaxeerd door haar te vergelijken met minstens zes andere woningen in de buurt. Of de licentie meetelt, hangt dus vooral af van die vergelijkingspanden en van hoe de taxateur de licentie beoordeelt. De regeling zegt niets over verhuurlicenties. Onze inschatting is dat een licentie die op een besluit van de overheid berust en kan verdwijnen, slecht past bij een waarde die op lange termijn houdbaar moet zijn. Een garantie dat de bank de meerprijs volgt, is er dus niet.

Ons advies: reken bij een huis met licentie altijd ook het scenario door waarin de taxatie uitkomt op de waarde van een vergelijkbaar huis zonder licentie. Valt de taxatie hoger uit, dan is dat mooi meegenomen. Valt hij lager uit, dan weet je vooraf dat je het verschil zelf kunt betalen.

Rekenvoorbeeld: zoveel eigen geld heb je nodig

Een voorbeeld met fictieve bedragen, om te laten zien wat het verschil kan zijn. Stel: een vergelijkbare villa zonder licentie is 1.150.000 euro waard. De villa die jij wilt kopen heeft wel een licentie en kost 1.350.000 euro. De bank financiert in dit voorbeeld 60 procent.

• Scenario 1, de taxateur telt de licentie mee: taxatie 1.350.000 euro. De lening is 810.000 euro. Je eigen inbreng voor de koopsom is 540.000 euro.
• Scenario 2, de taxateur telt de licentie niet mee: taxatie 1.150.000 euro. De lening is 690.000 euro. Je eigen inbreng voor de koopsom is 660.000 euro.
• Overdrachtsbelasting in beide gevallen: over 1.350.000 euro volgens de algemene ATIB-schaal 132.000 euro. Dat is 90.000 euro over het eerste miljoen en 12 procent over de 350.000 euro daarboven.

Het verschil tussen de twee scenario's is 120.000 euro aan extra eigen geld. Daar komen in beide gevallen de ITP, de notaris en de andere kosten koper nog bij, want die financiert een Spaanse bank niet mee. Hoeveel jij in jouw situatie kunt lenen, hangt af van je inkomen en je lasten. Meer daarover lees je in onze uitleg over een huis op Ibiza kopen om te verhuren.

Reken bij je aanvraag niet op de huur

Een licentie maakt het huis interessant omdat je er inkomsten mee kunt maken. Toch is het verstandig om bij de aanvraag niet op die inkomsten te rekenen. Een Spaanse bank kijkt in de regel naar het inkomen dat je nu aantoonbaar hebt. Verwachte inkomsten uit vakantieverhuur van een huis dat je nog niet bezit, tellen meestal niet mee.

Spaanse banken letten erop dat al je woonlasten en andere leningen samen niet te veel van je netto-inkomen opslokken. Bestaande leningen in Nederland tellen daarbij gewoon mee. De huur die je later ontvangt, helpt dus vooral je rendement en je buffer. Of je de hypotheek krijgt, hangt er meestal niet van af.

Houd er ook rekening mee dat de huurinkomsten in Spanje belast zijn. Woon je in Nederland, dan betaal je in Spanje belasting als niet-ingezetene. Als inwoner van de EU mag je daarbij een deel van de kosten aftrekken. Neem dat mee in je berekening van wat er netto overblijft.

De overdracht vastleggen in je koopcontract

De inschrijving als toeristische woning staat op naam van degene die het huis verhuurt. Na de koop moet de nieuwe eigenaar de wijziging melden bij de bevoegde overheid. Of je als koper zonder meer de plaats van de verkoper inneemt, is juridisch niet altijd eenduidig. Ligt het huis in een complex, dan speelt ook de toestemming van de VvE mee. Laat dit daarom door een Spaanse advocaat nakijken voordat je een aanbetaling doet.

Leg in het voorlopig koopcontract vast:

• dat de verkoper verklaart dat de woning een geldige inschrijving heeft, met het nummer en het aantal plaatsen erbij;
• dat de verkoper meewerkt aan de overdracht en alle stukken aanlevert;
• wat er gebeurt met je aanbetaling als blijkt dat de inschrijving niet geldig is of niet op jouw naam kan komen;
• dat er geen openstaande boetes of procedures over verhuur zijn.

Neem ook een financieringsvoorbehoud op. De taxatie komt pas na je aanvraag, en dan weet je pas of de bank de licentie meetelt. Teken je een voorlopig koopcontract zonder financieringsvoorbehoud, dan loop je het risico je aanbetaling kwijt te raken als de lening lager uitvalt dan gedacht.

Als de licentie wegvalt

Een licentie is waardevol, maar niet onaantastbaar. De regels voor toeristische verhuur op de Balearen zijn de afgelopen jaren meerdere keren veranderd, en dat kan opnieuw gebeuren. Ook kan een inschrijving vervallen als de woning niet meer aan de eisen voldoet of als er een zware overtreding is.

Verdwijnt de licentie, dan zakt de waarde van het huis naar die van een vergelijkbare woning zonder. Je hypotheek blijft dan gewoon even hoog. Juist daarom is het verstandig om de lening te baseren op de waarde zonder licentie. Dan blijft je financiering ook overeind als de verhuur stopt.

Gebruik je het huis ook zelf, dan heb je met een licentie twee mogelijkheden: zelf genieten en verhuren in de weken dat je er niet bent. Wil je weten wat er bij het aanvragen van je hypotheek komt kijken, bekijk dan onze hypotheekaanvraag voor een huis op Ibiza.

Veelgestelde vragen

Kan ik op Ibiza nog een nieuwe verhuurlicentie aanvragen?

Een nieuwe toeristische plaats kan sinds het Decreto Ley 4/2025 alleen ontstaan als er elders een plaats verdwijnt. Voor appartementen en andere woningen onder het appartementsrecht kunnen geen nieuwe verklaringen meer worden ingediend, behalve voor geschakelde en twee-onder-een-kapwoningen. In de praktijk koop je daarom een huis dat de inschrijving al heeft.

Financiert de bank de meerprijs van de licentie?

Dat is niet zeker. De bank leent op de laagste van koopprijs en taxatiewaarde. De taxateur werkt voorzichtig en laat speculatieve elementen weg. Reken daarom ook met een taxatie op het niveau van een vergelijkbaar huis zonder licentie.

Mag ik een appartement op Ibiza aan toeristen verhuren?

Toeristische verhuur van appartementen in een appartementengebouw is op Ibiza niet toegestaan. Langere verhuur, voor een maand of meer, mag wel. Daarvoor heb je geen toeristische inschrijving nodig.

Kan de VvE de verhuur van mijn huis verbieden?

Valt je huis onder het appartementsrecht, dan heb je sinds 3 april 2025 voor toeristische verhuur toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars, die samen ook drie vijfde van de breukdelen hebben. Met die meerderheid kan de VvE verhuur ook beperken of je VvE-bijdrage met maximaal 20 procent verhogen. De uitzondering voor eigenaars die al eerder legaal verhuurden, geldt volgens de Spaanse registerautoriteit niet automatisch voor een nieuwe koper.

Betaal ik overdrachtsbelasting over de licentie?

Ja, in feite wel. De ITP wordt berekend over het hoogste van de koopprijs, de aangegeven waarde en de referentiewaarde van het kadaster. Zit de meerprijs voor de licentie in de koopprijs, dan betaal je daar ook ITP over.

Telt de verwachte huur mee voor mijn hypotheek?

Meestal niet. Een Spaanse bank kijkt vooral naar je huidige, aantoonbare inkomen en je bestaande lasten. De huur die je later ontvangt, verbetert je rendement, maar maakt het bedrag dat je kunt lenen meestal niet hoger.

Persoonlijk advies

Twijfel je over een huis met licentie op Ibiza, of wil je weten hoeveel eigen geld je echt nodig hebt als de taxatie tegenvalt? Stuur ons een bericht via de contactpagina, dan rekenen we het samen door.

Bronnen

• Tijdelijke stop op het verwerven van nieuwe toeristische plaatsen op Mallorca, Ibiza en Formentera, ook tussen particulieren. Bron: Ley 3/2022, de 15 de junio, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears (BOIB nr. 79, 18 juni 2022).
• Geen maximale termijn meer voor de herziening van het plafond van toeristische plaatsen, overdracht van plaatsen tussen particulieren, geen groei van het totaal, geen nieuwe verklaringen voor toeristische verhuur bij woningen onder het appartementsrecht behalve geschakelde en twee-onder-een-kapwoningen. Bron: Decreto Ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal, de medidas transitorias para la oferta, y por la calidad turística de las Illes Balears (BOIB nr. 46, 15 april 2025, in werking 16 april 2025).
• Toeristische verhuur van appartementen in appartementengebouwen op Ibiza verboden. Bron: Periódico de Ibiza, 1 juni 2018, en Noudiari, 25 mei 2018, over de besluitvorming in de Consell d'Eivissa.
• Inschrijvingsnummer verplicht in alle advertenties voor toeristische verhuur. Bron: Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, zoals gewijzigd door Ley 6/2017.
• Voorafgaande toestemming van drie vijfde van eigenaars en breukdelen voor toeristische verhuur in een complex onder het appartementsrecht, beperking en verhoging van de VvE-bijdrage tot 20 procent, in werking 3 april 2025. Bron: Ley Orgánica 1/2025, disposición final cuarta, wijziging van artikelen 7.3 en 17.12 van de Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.
• Uitzondering voor eerdere verhuur beschermt de eigenaar en niet de woning; een koper na 3 april 2025 heeft zelf toestemming van de VvE nodig. Bron: Resolución de 19 de marzo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE nr. 166, 9 juli 2026), over de disposición adicional segunda van de Ley de Propiedad Horizontal.
• Grondslag van de ITP is het hoogste van referentiewaarde, aangegeven waarde en koopprijs. Bron: Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), artikel 10.2.
• ITP-schaal Balearen: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot 1 miljoen euro, 12 procent tot 2 miljoen euro. Bron: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), algemene tarieftabel.
• Voorzichtigheidsprincipe, hypothecaire waarde zonder speculatieve elementen, controle van gebruik en huurovereenkomst, vergelijking met minstens zes woningen. Bron: Orden ECO/805/2003, artikelen 3, 4, 7, 8, 16 en 21 (laatste wijziging gepubliceerd 12 juni 2025).
• Aftrek van kosten bij verhuurinkomsten voor niet-ingezetenen uit de EU. Bron: Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), artikel 24.6.
• Meerprijs van 15 tot 25 procent voor een woning met licentie. Bron: Ibiza Now Real Estate, gids verhuur en rendement op Ibiza (marktschatting).
• Spaanse banken financieren niet-ingezetenen doorgaans 60 tot 70 procent van de laagste van koopprijs en taxatiewaarde. Bron: Hypotheek Ibiza, praktijkervaring.