Nota simple: zo controleer je of je droomhuis schuldenvrij is
Je hebt je droomhuis op Ibiza gevonden, de verkoper heeft je bod geaccepteerd en je staat op het punt de aanbetaling over te maken. Maar hoe weet je eigenlijk zeker dat de verkoper de échte eigenaar is? En dat er geen oude hypotheek, belastingschuld of beslag op het huis rust die na de koop jouw probleem wordt?
In Spanje beantwoordt één document die vragen: de nota simple. Het is een uittreksel uit het eigendomsregister dat je in een paar minuten en voor een paar euro laat zien wat je écht koopt. In deze gids lees je wat er precies op staat, waarom een schone nota simple zo belangrijk is voor je hypotheek, hoe je 'm aanvraagt en waar je als koper op moet letten voordat je tekent.
Inhoudsopgave
- Wat is een nota simple precies?
- Wat staat er allemaal op de nota simple?
- Nota simple informativa of certificación registral?
- Waarom schulden in Spanje meegaan met de woning
- Wat een schone nota simple betekent voor je hypotheek
- Hoe vraag je een nota simple aan?
- Wanneer vraag je de nota simple op?
- Rode vlaggen op de nota simple
- Veelgestelde vragen
- Persoonlijk advies
- Bronnen
Wat is een nota simple precies?
De nota simple is een informatief uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. Zie het als de identiteitskaart van een woning: het vat samen wie de juridische eigenaar is, hoe het pand is omschreven en welke lasten erop rusten. Iedereen mag een nota simple opvragen, ook als je (nog) geen eigenaar bent. Je hebt er dus geen toestemming van de verkoper voor nodig.
Belangrijk om te begrijpen: de nota simple is geen taxatie en geen koopcontract. Het zegt niets over de waarde of de vraagprijs, maar alles over de juridische status van het huis op één moment. Je notaris en je Spaanse bank baseren zich er allebei op, dus het is het eerste document dat je wilt zien zodra een aankoop serieus wordt.
Wat staat er allemaal op de nota simple?
Een nota simple bestaat grofweg uit drie blokken. Als je die leert lezen, weet je binnen een minuut of een woning schoon is.
1. De eigenaar (titularidad). De naam en het NIE-nummer van de huidige eigenaar of eigenaren, welk aandeel ieder heeft (bijvoorbeeld ieder de helft), hoe ze het hebben verkregen (koop, erfenis, schenking) en op welke datum. Controleer altijd of dit klopt met de persoon die aan jou verkoopt.
2. De woning (descripción de la finca). Een omschrijving van het pand: type woning, oppervlakte, grenzen, het registrale fincanummer en de referencia catastral (het kadastrale nummer). Hiermee kun je nagaan of het huis dat je koopt ook echt het huis is dat geregistreerd staat.
3. De lasten (cargas). Dit is het belangrijkste blok. Hier staan alle lasten en beperkingen die op de woning rusten: hypotheken (hipotecas), beslagen (embargos), erfdienstbaarheden (servidumbres), fiscale aantekeningen (afecciones fiscales), ontbindende voorwaarden en eventuele beschikkingsverboden. Is dit blok leeg, dan is de woning vrij van geregistreerde lasten. Staat er iets, dan wil je precies weten wat en of het vóór of bij de overdracht wordt opgelost.
Nota simple informativa of certificación registral?
Het register geeft twee soorten uittreksels af, en dat verschil is goed om te kennen. De nota simple informativa is de versie die je normaal aanvraagt. Die is informatief bedoeld: hij geeft de stand van zaken weer, maar heeft geen fe pública, oftewel geen officiële juridische bewijskracht. Voor je eigen aankoopcontrole is dat prima, en je notaris werkt er ook mee.
De certificación registral is de zwaardere versie. Die wordt persoonlijk gewaarmerkt door de registrador en heeft wél juridische bewijskracht. Je hebt 'm bijna alleen nodig voor rechtszaken, erfenissen of bijzondere procedures. Voor een gewone woningaankoop op Ibiza is de informatieve nota simple voldoende.
Waarom schulden in Spanje meegaan met de woning
Hier zit de reden dat je de nota simple nóóit mag overslaan. In Nederland zijn schulden vooral een zaak van de persoon. In Spanje kleven bepaalde schulden aan de wóning zelf, en die neem je als nieuwe eigenaar mee, ook als je ze niet kende.
Hypotheek. Een geregistreerde hypotheek is een zakelijk recht dat op de woning blijft rusten totdat hij is afgelost en officieel doorgehaald (geroyeerd). Koop je zonder dit te regelen, dan kan de bank van de verkoper zich in het uiterste geval op jouw huis verhalen. In de praktijk wordt de restschuld bij de notaris uit de koopsom betaald en de hypotheek doorgehaald, maar dat gebeurt alleen als je weet dat hij er staat.
Servicekosten van de vereniging van eigenaren. Koop je een appartement of een huis in een complex, dan ben je met de woning aansprakelijk voor onbetaalde gemeenschapskosten van het lopende jaar plus de drie voorgaande natuurlijke jaren. Dat is vastgelegd in artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal en kan dus oplopen tot ongeveer vier jaar aan achterstallige bijdragen.
IBI, de onroerendezaakbelasting. De woning is wettelijk verbonden aan de betaling van de IBI (een zogeheten afección real, artikel 64 van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Blijft er IBI van de verkoper openstaan, dan kan de gemeente de nieuwe eigenaar aanspreken voor de onbetaalde belasting van recente jaren. Meer over deze en andere lokale belastingen lees je in ons overzicht van de belastingen bij een woning op Ibiza.
Persoonlijke schulden van de verkoper die niet als last zijn geregistreerd, gaan niet mee. Maar alles wat in het lasten-blok staat, koop je er in principe bij. Een schone nota simple is dus je beste bescherming tegen het erven van andermans schulden, naast de kosten koper die je sowieso al inplant.
Wat een schone nota simple betekent voor je hypotheek
Ga je de aankoop financieren met een Spaanse hypotheek, dan is de nota simple ook voor de bank onmisbaar. De bank wil zeker weten dat de verkoper de eigenaar is en dat het onderpand vrij is van andere lasten voordat ze jou geld leent. Een recente, schone nota simple is daarom een vast onderdeel van je hypotheekdossier.
Staat er nog een hypotheek van de verkoper op de woning? Dan is dat meestal geen breekpunt. Bij de overdracht wordt die oude hypotheek afgelost en doorgehaald, vaak rechtstreeks uit de koopsom, waarna jouw nieuwe hypotheek als enige last op de woning komt te staan. Wil je weten wat je in jouw situatie kunt lenen, lees dan hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza en welke opties je hebt om geld te lenen in Spanje.
Hoe vraag je een nota simple aan?
Je kunt op drie manieren aan een nota simple komen. Voor alle drie geldt: je hebt gegevens nodig waarmee de woning te vinden is, zoals het adres, de referencia catastral, de naam of het NIE-nummer van de eigenaar, of het registrale fincanummer.
Online. Via de digitale balie van de Spaanse registradores op registradores.org vraag je zelf een nota simple aan. Je krijgt het document meestal binnen enkele minuten tot een paar uur digitaal toegestuurd.
Bij het register zelf. Je kunt ook rechtstreeks bij het Registro de la Propiedad van de gemeente waar de woning ligt terecht, persoonlijk of per e-mail.
Via je gestor, advocaat of makelaar. In de praktijk laten veel kopers de nota simple opvragen én uitleggen door hun gestor of advocaat. Zij herkennen meteen of er iets mis is.
De kosten vallen mee. Het officiële tarief voor een nota simple is 9,02 euro per woning, exclusief btw, vastgesteld door het Colegio de Registradores. Laat je het via een gestor doen, dan betaal je iets meer voor het uitzoekwerk. Voor dat bedrag koop je een hoop zekerheid.
Wanneer vraag je de nota simple op?
Het beste moment is vóórdat je de aanbetaling of het reserveringscontract tekent. Zo weet je wat je koopt voordat je geld vastzet, en niet pas als je er al aan vastzit. In het volledige stappenplan om een huis te kopen op Ibiza zie je precies waar deze controle in het proces valt.
Een tweede keer komt de nota simple vlak vóór de notariële akte langs. De notaris trekt standaard een verse nota simple om te controleren dat er in de tussentijd niets is bijgekomen, bijvoorbeeld een nieuw beslag. Onthoud dat een nota simple een momentopname is: een uittreksel van drie maanden geleden zegt niets over de situatie van vandaag. Vraag daarom altijd een recente op.
Rode vlaggen op de nota simple
Loop bij het lezen van een nota simple in elk geval deze punten na:
- De eigenaar op het uittreksel is niet dezelfde persoon die aan je verkoopt. Denk aan een nog niet afgewikkelde erfenis of een verkoop op volmacht.
- Er staat een openstaande hypotheek of een beslag in het lasten-blok.
- De geregistreerde oppervlakte of grenzen wijken af van wat je ter plekke ziet. Dat kan wijzen op een aanbouw die nooit is gelegaliseerd.
- Je ziet een condición resolutoria of een prohibición de disponer, oftewel een ontbindende voorwaarde of een verkoopbeperking.
- De referencia catastral op de nota simple komt niet overeen met die van het kadaster.
Twijfel je over iets? Laat de nota simple dan altijd controleren door je gestor of advocaat voordat je het reserveringscontract tekent. Op dat moment kun je nog kosteloos terug.
Veelgestelde vragen
Kan ik zelf een nota simple aanvragen?
Ja. De nota simple is een openbaar document dat iedereen mag opvragen, ook zonder eigenaar te zijn. Dat kan online via registradores.org, bij het register zelf of via je gestor.
Wat kost een nota simple?
Het officiële tarief is 9,02 euro per woning, exclusief btw. Vraag je 'm via een gestor of advocaat aan, dan komt daar een vergoeding voor hun werk bovenop.
Hoelang is een nota simple geldig?
Formeel kent een nota simple geen vervaldatum, maar het is een momentopname. Banken en notarissen willen daarom een recente versie zien, vaak niet ouder dan enkele weken.
Is een nota simple hetzelfde als het kadaster?
Nee. Het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) gaat over de juridische eigendom en de lasten. Het kadaster (catastro) gaat over de fysieke en fiscale omschrijving. De twee kunnen van elkaar afwijken, en juist die verschillen zijn goed om te kennen.
Wat als er een hypotheek op de woning staat?
Dan hoeft dat de koop niet tegen te houden. De openstaande hypotheek wordt bij de overdracht afgelost en doorgehaald, meestal uit de koopsom, zodat de woning schoon aan jou wordt geleverd.
Heb ik een nota simple nodig voor mijn hypotheek?
Ja. De Spaanse bank eist een recente, schone nota simple voordat ze je hypotheek verstrekt, omdat de woning als onderpand dient.
Persoonlijk advies
Een nota simple lezen is niet moeilijk, maar de gevolgen van een gemiste last kunnen groot zijn. Wil je zeker weten dat jouw droomhuis op Ibiza schuldenvrij is en dat de financiering meteen goed staat? Wij begeleiden Nederlandse kopers door het hele traject, van de eerste controle tot de sleuteloverdracht. Bekijk het volledige stappenplan, vraag vrijblijvend je hypotheek aan of neem contact met ons op voor persoonlijk advies.
Bronnen
- Kosten nota simple: 9,02 euro per woning (exclusief btw). Bron: Colegio de Registradores, officieel arancel (registradores.org).
- Aansprakelijkheid koper voor gemeenschapskosten: lopend jaar plus drie voorgaande natuurlijke jaren. Bron: Ley de Propiedad Horizontal, artikel 9.1.e.
- IBI blijft als afección real op de woning rusten. Bron: Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artikel 64.
- Inhoud en functie van de nota simple. Bron: Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores.
