Regels bij het kopen van een huis op Ibiza: waar moet je op letten?

Een wit huis met uitzicht over zee, een zwembad tussen de pijnbomen. Ibiza maakt veel los, en steeds meer Nederlanders kopen er een woning. Maar Ibiza is geen gewone vastgoedmarkt. Het eiland heeft strengere regels dan de meeste plekken in Spanje: over waar je mag bouwen, hoe dicht bij de kust, of je mag verhuren en of een woning überhaupt legaal is neergezet.

Ken je die regels niet, dan koop je zomaar een huis dat je niet mag uitbreiden, niet mag verhuren of dat de bank niet wil financieren. Hieronder zetten we de belangrijkste regels op een rij, met wat ze betekenen voor je aankoop en je hypotheek. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent.

Inhoudsopgave

1. Mag je als Nederlander een huis kopen op Ibiza?
2. Bouwen op rustiek land: de strengste regel van Ibiza
3. De kustregels: bouwen dicht bij de zee
4. Verhuren mag niet zomaar: vergunning en moratorium
5. Is de woning wel legaal gebouwd?
6. Wat deze regels betekenen voor je hypotheek
7. Belastingen en kosten om rekening mee te houden
8. Veelgestelde vragen
9. Persoonlijk advies
10. Bronnen

Mag je als Nederlander een huis kopen op Ibiza?

Om maar met goed nieuws te beginnen: als Nederlander mag je vrij een huis kopen op Ibiza. Je hoeft er niet te wonen en je hebt geen speciale vergunning nodig om eigenaar te worden. Wat je wel nodig hebt is een NIE, het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders, en een Spaanse bankrekening om de betalingen te regelen. Hoe dat hele traject loopt, van bezichtiging tot sleutel, lees je in het koopproces stap voor stap.

Misschien heb je het bericht voorbij zien komen over een Spaanse belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers. Dat plan werd begin 2025 aangekondigd, maar het is nooit een wet geworden. Het is nooit in het parlement in stemming gebracht en in 2026 stil van de agenda geschoven. En belangrijker voor jou: het voorstel ging alleen over kopers van buiten de EU. Als Nederlander val je binnen de EU en zou je er dus sowieso buiten vallen. Je kunt gewoon kopen, net als voorheen.

De echte regels waar je op moet letten gaan niet over of je mag kopen, maar over wat je met een specifieke woning wel en niet mag. En juist daar is Ibiza streng.

Bouwen op rustiek land: de strengste regel van Ibiza

Veel dromen op Ibiza gaan over een finca op het platteland: een stuk grond, rust, een huis dat je zelf neerzet of uitbreidt. Precies daar zitten de strengste regels. Bouwen op rustiek land, in het Spaans suelo rústico, mag op Ibiza alleen onder strikte voorwaarden die zijn vastgelegd in het ruimtelijk plan van het eiland, het Plan Territorial Insular (PTI).

De belangrijkste drempel is de grootte van het perceel. Op gewoon rustiek land heb je minimaal 15.000 vierkante meter als één geregistreerd perceel nodig om een woning te mogen bouwen. Je mag kleinere aangrenzende stukken niet bij elkaar optellen om aan die grens te komen. In bepaalde zones ligt de eis nog hoger, tot 50.000 vierkante meter. Ligt de grond in een beschermd natuurgebied (aangeduid als ANEI), dan is een nieuwe woning op een enkele uitzondering na helemaal niet toegestaan.

En zelfs als je genoeg grond hebt, mag je er maar beperkt op bouwen. De bebouwing voor woongebruik is meestal gemaximeerd op ongeveer 320 vierkante meter voor het hele project samen, dus hoofdhuis, bijgebouw en garage bij elkaar. Met een echte agrarische functie erbij, bijvoorbeeld een schuur, kan dat oplopen tot rond 420 vierkante meter. De voetafdruk van de bebouwing blijft daarbij vaak beperkt tot een paar procent van het perceel. Daarbovenop gelden praktische eisen: meestal maar één bouwlaag, een verplichte regenwatertank (aljibe), een legale ontsluiting naar de weg en afstand houden tot de perceelgrenzen.

De les hieruit: ga er nooit vanuit dat je een plattelandshuis zomaar kunt uitbreiden of dat een kavel bebouwd mag worden. Laat vóór de koop een Certificado de Aprovechamiento Urbanístico opvragen. Dat is de officiële bevestiging van de gemeente over wat op die grond precies mag. Zonder dat papier koop je een aanname, geen zekerheid.

De kustregels: bouwen dicht bij de zee

Een huis aan zee klinkt als de ultieme Ibiza-droom, maar juist langs de kust gelden extra beperkingen. De Spaanse kustwet, de Ley de Costas, bepaalt dat de strook direct langs de zee openbaar domein is en dat daarachter een beschermingszone ligt waar je niet vrij mag bouwen. Die zone is in beginsel 100 meter breed, gemeten vanaf de kustgrens, en is in al bebouwde gebieden smaller.

Voor jou als koper betekent dit twee dingen. Een woning heel dicht op zee kan onder die beschermingszone vallen, met beperkingen op verbouwen of uitbreiden als gevolg. En bij een bestaande woning in dat gebied is het belangrijk te checken of alles wat er staat ooit legaal is vergund. Vraag je advocaat hier expliciet naar als de woning binnen een paar honderd meter van de kust ligt.

Verhuren mag niet zomaar: vergunning en moratorium

Veel kopers rekenen erop dat ze hun woning in de zomer aan toeristen kunnen verhuren om een deel van de kosten terug te verdienen. Op Ibiza kan dat niet zomaar. Voor kortdurende toeristische verhuur heb je een officiële verhuurvergunning nodig, de licencia turística. En daar zit de kern van het probleem: er worden op dit moment geen nieuwe vergunningen afgegeven.

De Balearen hebben sinds 2022 een moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen. Dat betekent dat je als koper in de praktijk maar één route hebt als je legaal wilt verhuren: een woning kopen die de vergunning al heeft. Koop je een huis zonder vergunning, dan mag je er in de regel geen toeristen in ontvangen, hoe aantrekkelijk de ligging ook is. Een woning met een geldige vergunning is daardoor letterlijk meer waard, en dat verschil zie je terug in de vraagprijs.

Heeft een woning wel een vergunning, dan horen daar plichten bij. Je moet de woning inschrijven in het register voor toeristische verhuur, het vergunningnummer in al je advertenties vermelden en voldoen aan eisen rond veiligheid en bewoonbaarheid. Wil je de aankoop deels laten leunen op verhuurinkomsten, lees dan eerst hoe verhuur en rendement op Ibiza echt uitpakken in een huis op Ibiza verhuren. Reken jezelf niet rijk met inkomsten die je zonder vergunning niet mag maken.

Is de woning wel legaal gebouwd?

Dit is misschien wel de belangrijkste check op Ibiza, en tegelijk de meest onderschatte. Op het platteland van het eiland staan door de jaren heen veel bouwsels die nooit netjes zijn vergund of ingeschreven: een aangebouwde kamer, een gastenverblijf, een zwembad, soms een heel huis. Voor het oog is er niets aan de hand. Op papier klopt het niet, en dat wordt jouw probleem zodra je eigenaar bent.

Laat daarom altijd drie dingen naast elkaar leggen. De nota simple uit het eigendomsregister laat zien wat er officieel geregistreerd staat en of er schulden of beslagen op rusten. Het kadaster (catastro) laat zien hoe de woning kadastraal bekend is. En de cédula de habitabilidad, de bewoonbaarheidsverklaring, bevestigt dat de woning als woonruimte is goedgekeurd. Wijken die drie van elkaar af, bijvoorbeeld omdat het huis groter is dan geregistreerd, dan is er ergens zonder vergunning gebouwd.

Schakel voor deze controle een onafhankelijke Spaanse advocaat in, los van de verkopende makelaar. Die kan een illegale uitbouw opsporen vóór de koop, terwijl jij daarna met de gevolgen zit: geen financiering, boetes of in het uiterste geval een verplichte afbraak. Het klinkt streng, maar het is precies de reden dat een goede jurist op Ibiza geen luxe is.

Wat deze regels betekenen voor je hypotheek

De regels hierboven raken direct aan je financiering, want een Spaanse bank kijkt naar precies dezelfde punten als jij. De bank financiert alleen een woning die legaal is gebouwd en netjes staat ingeschreven. Blijkt uit de taxatie of het register dat er zonder vergunning is gebouwd, dan haakt de bank af of leent minder. Datzelfde geldt voor grond zonder bouwrechten: financiering daarvan is lastig tot onmogelijk.

Ook je eigen inbreng ligt op Ibiza hoger dan je in Nederland gewend bent. Als niet-resident lenen de Spaanse banken doorgaans 60 tot 70 procent van de waarde. Sommige banken gaan in uitzonderlijke gevallen naar 80 procent, maar reken daar niet op. In de praktijk betekent dit dat je zelf 30 tot 40 procent van de koopsom moet meebrengen, plus alle bijkomende kosten. De bank baseert het leenbedrag bovendien op de taxatiewaarde, dus niet automatisch op de vraagprijs. Hoe die leenruimte precies wordt berekend, staat in hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza.

Een woning met een geldige verhuurvergunning helpt je ook bij de financiering, omdat de bank de aantoonbare inkomsten mee kan wegen. Andersom maakt een woning zonder papieren, of op beschermd land, het verhaal voor de bank juist ingewikkelder. Het loont dus om de regels en je financiering vanaf het begin samen te bekijken, niet pas als je al een bod hebt gedaan.

Belastingen en kosten om rekening mee te houden

Naast de koopsom komen er op de Balearen flink wat kosten en belastingen bij, en die zijn hier hoger dan in veel andere delen van Spanje. Bij een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting (ITP), die op de Balearen oploopt met de prijs: van 8 procent voor het goedkoopste deel tot 13 procent voor de duurste woningen. Koop je nieuwbouw rechtstreeks van een ontwikkelaar, dan betaal je in plaats daarvan 10 procent btw (IVA) plus een kleine zegelbelasting (AJD) van rond 1,2 procent.

Reken in totaal op ongeveer 10 tot 13 procent bijkomende kosten bovenop de prijs, inclusief notaris, registratie en je advocaat. De volledige opbouw daarvan vind je in kosten koper op Ibiza. En houd er rekening mee dat het eigenaarschap ook jaarlijks geld kost: de onroerendezaakbelasting (IBI) en, als niet-resident, een jaarlijkse inkomstenbelasting over je woning. Wat daar allemaal onder valt, staat in belastingen bij een woning op Ibiza.

Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander zomaar een huis kopen op Ibiza?

Ja. Als EU-burger mag je vrij een woning kopen op Ibiza. Je hebt wel een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig, maar geen speciale koopvergunning.

Geldt de Spaanse belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers ook voor mij?

Nee. Dat plan is nooit een wet geworden en gold alleen voor kopers van buiten de EU. Als Nederlander val je binnen de EU en zou je er sowieso buiten vallen.

Kan ik een nieuw huis bouwen op rustiek land op Ibiza?

Alleen onder strenge voorwaarden. Je hebt op gewoon rustiek land minimaal 15.000 vierkante meter grond als één perceel nodig, en de bebouwing is meestal begrensd op ongeveer 320 vierkante meter. Op beschermd natuurgebied mag je vrijwel nooit nieuw bouwen. Vraag vooraf een Certificado de Aprovechamiento Urbanístico op.

Mag ik mijn huis op Ibiza aan toeristen verhuren?

Alleen als de woning al een toeristische verhuurvergunning heeft. Sinds 2022 geldt op de Balearen een moratorium en worden er geen nieuwe vergunningen afgegeven. Een woning met vergunning is daardoor meer waard.

Hoeveel kan ik als niet-resident lenen voor een huis op Ibiza?

Meestal 60 tot 70 procent van de waarde. Je brengt zelf 30 tot 40 procent van de koopsom mee, plus de bijkomende kosten. De bank rekent met de taxatiewaarde.

Hoe weet ik of een woning legaal is gebouwd?

Laat de nota simple, het kadaster en de cédula de habitabilidad naast elkaar leggen door een onafhankelijke Spaanse advocaat. Wijken die van elkaar af, dan is er waarschijnlijk zonder vergunning gebouwd.

Persoonlijk advies

De regels op Ibiza zijn streng, maar goed te overzien als je ze vooraf kent. De meeste teleurstellingen ontstaan doordat mensen verliefd worden op een woning en pas daarna ontdekken dat ze niet mogen uitbreiden, niet mogen verhuren of geen financiering rondkrijgen. Draai die volgorde om en je koopt met een gerust hart.

Wij kijken graag vanaf het begin met je mee, zodat de regels en je financiering op elkaar aansluiten voordat je een bod uitbrengt. Bekijk vrijblijvend een hypotheek aanvragen of neem contact met ons op. Dan zetten we samen de eerste stap richting jouw huis op Ibiza.

Bronnen

• Bouwregels op rustiek land (minimaal perceel, maximale bebouwing, PTI). Bron: Plan Territorial Insular d'Eivissa, toegelicht door Spaanse advocatenkantoren op Ibiza (bevestigd).
• Beschermingszone langs de kust. Bron: Ley 22/1988 de Costas (Spaanse kustwet, bevestigd).
• Moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen sinds 2022. Bron: Govern de les Illes Balears / Consell d'Eivissa (bevestigd, controleer de actuele status).
• Overdrachtsbelasting (ITP) 8 tot 13 procent op de Balearen, nieuwbouw 10 procent btw plus AJD. Bron: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) (bevestigd).
• Leenpercentage niet-residenten 60 tot 70 procent. Bron: marktoverzichten Spaanse hypotheken voor buitenlanders 2026 (bevestigd).
• Voorstel belasting niet-EU-kopers, nooit aangenomen en niet van toepassing op EU-burgers. Bron: Spaanse persberichten over het wetsvoorstel 2025 en 2026 (bevestigd).