Investeren in vastgoed op Ibiza: rendement, risico en financiering

Een woning op Ibiza is duur, dat weet iedereen. De vraag die telt als je erover denkt om te investeren in vastgoed op Ibiza is een andere: verdient dat geld zichzelf terug? Het eiland is een van de prijzigste vastgoedmarkten van Spanje, en juist die schaarste maakt het interessant voor beleggers. Maar je rendement staat of valt met drie dingen die veel kopers pas ontdekken als ze al te ver zijn: mag je de woning toeristisch verhuren, wat houd je netto over na belasting, en hoe financier je de aankoop als je in Nederland woont?

In deze gids zetten we het nuchter op een rij. Wat levert vastgoed op Ibiza gemiddeld op, welke regels bepalen je verhuurrendement, wat betaal je aan belasting als niet-resident, en hoe zet je met een hypotheek je eigen geld slimmer in. Zodat je een investeringsbeslissing neemt op cijfers, niet op een vakantiegevoel.

Inhoudsopgave

1. Waarom Ibiza een aparte beleggingsmarkt is
2. Hoeveel rendement kun je verwachten?
3. De toeristische verhuurvergunning: dé factor op Ibiza
4. Zo financier je een beleggingspand op Ibiza
5. Wat kost de aankoop zelf?
6. Belasting als je verhuurt
7. De risico's die je moet meewegen
8. Is investeren in vastgoed op Ibiza iets voor jou?
9. Veelgestelde vragen

Waarom Ibiza een aparte beleggingsmarkt is

Ibiza is niet zomaar duur. Met een gemiddelde vraagprijs van ruim 7.300 euro per vierkante meter in oktober 2025 is het eiland samen met de rest van de Balearen de duurste provincie van Spanje om een huis te kopen (idealista). Dat ligt zo'n 46 procent hoger dan op Mallorca.

Achter die prijs zit een simpel mechanisme: er is weinig, en er komt weinig bij. Ibiza is een beschermd eiland met strenge bouwregels, dus het aanbod groeit nauwelijks terwijl de vraag internationaal blijft. Dat duwt de prijzen omhoog. Tussen september 2023 en september 2025 steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter met ongeveer 7,6 procent per jaar (idealista, nominaal). Voor een belegger telt vooral dat die schaarste de waarde relatief stabiel houdt, ook als de bredere Spaanse markt afkoelt.

De keerzijde is je instapbedrag. Een bescheiden appartement kost hier al snel meer dan waar je op het vasteland een villa voor koopt. Wil je weten wat een huis op Ibiza kost per type en regio, dan hebben we dat apart uitgewerkt. Die hoge instap maakt de manier waarop je de aankoop financiert extra belangrijk, want je legt meer eigen geld op tafel dan gemiddeld.

Hoeveel rendement kun je verwachten?

Je rendement komt uit twee bronnen: de huur die binnenkomt, en de waardestijging van de woning zelf.

Voor de huur kijk je naar het bruto huurrendement. Dat is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Op Ibiza lag dat in oktober 2025 rond de 4,8 procent (idealista). Dat is het brutogetal, dus vóór kosten. Trek je daar onderhoud, verzekering, beheer, leegstand en belasting vanaf, dan houd je netto grofweg de helft tot twee derde daarvan over. Reken dus niet met de brochure, maar met wat er onderaan de streep overblijft.

Daar bovenop komt de waardeontwikkeling. Met een stijging van zo'n 7,6 procent per jaar over de afgelopen twee jaar was dat op Ibiza de grootste rendementscomponent (idealista). Belangrijk: dat is een gemiddelde over een sterke periode, geen garantie. Vastgoedprijzen kunnen ook jaren stilstaan of dalen. Een gezonde berekening leunt niet alleen op waardestijging, maar staat ook overeind op de huur alleen.

Kort gezegd geeft de huur je een gestage kasstroom, en is de waardestijging de bonus die je pas verzilvert bij verkoop. Wie alleen op die tweede rekent, neemt meer risico dan het lijkt.

De toeristische verhuurvergunning: dé factor op Ibiza

Dit is het punt waar veel beleggingen op Ibiza staan of vallen. Om je woning aan toeristen te verhuren heb je een toeristische verhuurvergunning nodig, de licencia turística of ETV. Zonder die vergunning mag je alleen langjarig aan bewoners verhuren, en dat levert een stuk minder op.

Het probleem: er komen bijna geen nieuwe vergunningen bij. De Balearen zetten de uitgifte in 2017 al grotendeels stop, en de Consell d'Eivissa scherpte de regels in 2024 verder aan. Appartementen komen in de praktijk vrijwel niet in aanmerking; het gaat vooral om vrijstaande woningen in aangewezen zones. Verhuur je zonder geldige vergunning, dan riskeer je boetes die oplopen van 20.000 tot 40.000 euro.

Voor jou als koper betekent dat twee dingen. Een woning die al een geldige toeristenvergunning heeft, is schaars en dus meer waard, want zo'n vergunning krijg je bijna niet meer los. En als een makelaar zegt dat verhuur mogelijk is, controleer dan altijd of de vergunning er echt is en op deze woning staat. Reken nooit op toeristische huurinkomsten die je wettelijk niet mag innen.

Zo financier je een beleggingspand op Ibiza

Hier komt de financiering in beeld, en dat is precies waar veel beleggers geld laten liggen. Als je in Nederland woont, kom je bij een Spaanse bank binnen als niet-resident. Die financiert doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde, niet van de koopsom. Ligt de vraagprijs hoger dan de taxatie, dan reken je met het laagste van de twee. De rest, plus de kosten koper, leg je zelf in.

Waarom zou je lenen als je het geld hebt? Om je eigen geld te spreiden. Stel dat je een miljoen aan eigen vermogen hebt. Koop je één woning volledig contant, dan zit al je geld vast in dat ene pand. Financier je met 60 procent, dan houd je met datzelfde vermogen ruimte over om te spreiden of om een buffer achter de hand te houden. Zolang je rendement op de woning hoger is dan de hypotheekrente, werkt die lening in je voordeel. Dat heet hefboomwerking: je maakt rendement over geld dat niet van jou is. Draait de markt, dan werkt diezelfde hefboom tegen je, dus overvraag jezelf niet.

De hypotheekrente op Ibiza ligt voor niet-residenten meestal iets hoger dan voor Spanjaarden, en je kiest tussen een vaste en een variabele rente. Sinds 2019 betaalt de bank in Spanje bovendien het grootste deel van de hypotheekkosten, zoals de notaris en het zegelrecht van de hypotheekakte. Hoeveel je precies kunt lenen en wat de woning aan huur moet opbrengen om rond te komen, reken je het beste vooraf door. Dat is het verschil tussen een investering die zichzelf draagt en een die elke maand geld kost.

Wat kost de aankoop zelf?

Naast de koopsom betaal je op Ibiza flink aan bijkomende kosten, de zogenoemde kosten koper. Reken op ongeveer 10 tot 13 procent bovenop de prijs. Bij een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting, de ITP, die op de Balearen in schijven oploopt. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan btw plus zegelrecht. Daar komen de notaris, de inschrijving in het eigendomsregister en meestal een taxatie voor de hypotheek bij.

Die kosten koper op Ibiza financier je in de regel niet mee; ze komen uit eigen geld. Voor je rendementsberekening tellen ze wel volledig mee, want je verdient ze pas terug bij verkoop. Neem ze dus mee als onderdeel van je totale investering, niet als bijzaak.

Belasting als je verhuurt

Als Nederlander val je in Spanje onder de niet-residentenbelasting. Verhuur je de woning, dan betaal je als EU-inwoner 19 procent belasting over je huurinkomsten. En omdat Nederland in de EU zit, mag je de kosten aftrekken: denk aan hypotheekrente, IBI, verzekering, onderhoud en afschrijving. Je betaalt dus 19 procent over wat er netto overblijft, niet over de hele huur. Aangifte doe je met het formulier Modelo 210. Voor inwoners van buiten de EU is het minder gunstig: die betalen 24 procent over de bruto-huur, zonder aftrek.

Ook als je de woning niet verhuurt, kent Spanje een kleine belasting over het eigen gebruik, berekend over de kadastrale waarde. Daarnaast betaal je jaarlijks IBI, de lokale onroerendezaakbelasting, en boven bepaalde vermogensgrenzen mogelijk vermogensbelasting. De precieze bedragen hangen af van de woning en je situatie. We hebben de fiscale kant apart uitgewerkt in onze uitleg over de belastingen bij een woning op Ibiza.

De risico's die je moet meewegen

Een eerlijke rekensom kijkt ook naar wat er tegen kan zitten. De belangrijkste risico's op Ibiza:

• Regelgeving. De verhuurregels zijn de afgelopen jaren strenger geworden, niet soepeler. Reken niet op versoepeling en controleer de vergunning altijd vooraf.
• Seizoen en leegstand. Ibiza draait grotendeels op een zomerseizoen. Buiten die maanden staat een toeristenwoning vaker leeg, wat je jaarrendement drukt.
• Liquiditeit. Vastgoed verkoop je niet in een week. In een rustige markt duurt een verkoop soms maanden, zeker in het hogere segment.
• Marktrisico. De prijzen stegen de laatste jaren hard, maar dat is geen wet. Een berekening die alleen bij verdere stijging rondkomt, is te krap.
• Kosten op afstand. Beheer, onderhoud en toezicht vanuit Nederland vallen vaak hoger uit dan mensen vooraf inschatten. Neem ze volledig mee in je netto rendement.

Geen van deze punten maakt Ibiza een slechte investering. Ze bepalen alleen of jouw berekening realistisch is of te optimistisch.

Is investeren in vastgoed op Ibiza iets voor jou?

Investeren in vastgoed op Ibiza past het beste bij wie een langere horizon heeft en niet afhankelijk is van een snelle verkoop. De markt beloont geduld: schaarste en waardevastheid werken over jaren, niet over maanden. Heb je genoeg eigen geld voor de aanbetaling en de kosten koper, en zoek je spreiding met een deel financiering, dan is het een serieuze optie.

Wil je vooral toeristisch verhuren, dan staat of valt alles met de vergunning. Zonder geldige toeristenvergunning reken je met langjarige verhuur, en dan zien de cijfers er anders uit. Bekijk daarom het huurrendement en de financiering in beide scenario's voor je een bod doet.

Persoonlijk advies

Elke investering op Ibiza begint met dezelfde vraag: hoeveel kun en wil je financieren, en wat moet de woning opbrengen om rond te komen? Dat rekenen we graag met je door, toegespitst op jouw situatie. Wil je meteen verder? Vraag een hypotheek aan of neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Is vastgoed op Ibiza een goede investering?

Voor wie geduld heeft, wel. Ibiza is een schaarse, dure markt waar de prijzen de afgelopen jaren hard stegen en de waarde relatief stabiel blijft. Snel scoren is het niet; het rendement zit in huur over langere tijd plus waardestijging bij verkoop.

Hoeveel huurrendement haal je op Ibiza?

Het bruto huurrendement lag in oktober 2025 rond de 4,8 procent (idealista). Netto, dus na onderhoud, beheer, leegstand en belasting, houd je grofweg de helft tot twee derde daarvan over. De echte opbrengst hangt sterk af van je verhuurvergunning en je kosten.

Kan ik als niet-resident een hypotheek krijgen voor een woning op Ibiza?

Ja. Spaanse banken financieren voor niet-residenten meestal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. De rest en de kosten koper leg je zelf in. Reken vooraf door hoeveel je kunt lenen en wat de woning moet opbrengen om de lasten te dragen.

Heb ik een vergunning nodig om toeristisch te verhuren op Ibiza?

Ja, daarvoor heb je een toeristische verhuurvergunning nodig. Nieuwe vergunningen zijn sinds 2017 sterk beperkt en in 2024 verder aangescherpt, en appartementen komen vrijwel niet in aanmerking. Een woning met een geldige vergunning is daardoor schaars en meer waard.

Hoeveel belasting betaal je over huurinkomsten op Ibiza?

Als EU-inwoner betaal je 19 procent over je netto-huurinkomsten en mag je kosten zoals hypotheekrente en onderhoud aftrekken. Aangifte doe je met het formulier Modelo 210. Inwoners van buiten de EU betalen 24 procent over de bruto-huur zonder aftrek.

Hoeveel eigen geld heb ik minimaal nodig?

Reken op minstens 30 tot 40 procent van de koopsom aan eigen geld, plus de kosten koper van ongeveer 10 tot 13 procent. Bij niet-residentfinanciering tot 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde is dat het bedrag dat je zelf inbrengt.

Bronnen

• Gemiddelde vraagprijs Ibiza ruim 7.300 euro per m² (oktober 2025) en een prijsstijging van circa 7,6 procent per jaar sinds 2023. Bron: idealista, via GlobalPropertyGuide (openbaar).
• Bruto huurrendement Ibiza rond 4,8 procent (oktober 2025). Bron: idealista (openbaar).
• Beperking op nieuwe toeristische verhuurvergunningen sinds 2017 en aanscherping in 2024; boetes van 20.000 tot 40.000 euro bij illegale verhuur. Bron: Consell d'Eivissa en Govern de les Illes Balears (openbaar).
• Niet-residentenbelasting op huur: 19 procent voor EU-inwoners na aftrek van kosten, 24 procent voor niet-EU-inwoners over de bruto-huur; aangifte via Modelo 210. Bron: Agencia Tributaria (openbaar).
• Sinds 2019 betaalt de bank in Spanje het grootste deel van de hypotheekkosten. Bron: Spaanse hypotheekwet, Ley 5/2019 (openbaar).
• Financiering voor niet-residenten meestal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. Bron: gangbare praktijk van Spaanse banken.