Kosten van een hypotheek op Ibiza

De meeste kopers rekenen op Ibiza netjes de kosten koper mee, zo'n 10 tot 13 procent bovenop de vraagprijs. Wat er vaak bij inschiet: de hypotheek zelf kost ook geld om af te sluiten. Die twee potjes worden geregeld door elkaar gehaald, terwijl het echt verschillende kosten zijn.

En er is goed nieuws. Sinds twee Spaanse wetswijzigingen in 2018 en 2019 betaalt de bank het grootste deel van de hypotheekkosten, niet jij. Hieronder zie je welke kosten bij de hypotheek horen, wat de bank overneemt, wat er voor jou overblijft en hoe dat uitpakt in een concreet rekenvoorbeeld.

Inhoudsopgave

1. Kosten koper of hypotheekkosten: wat is het verschil?
2. Welke kosten horen bij de hypotheek zelf?
3. De taxatie (tasación)
4. De afsluitprovisie (comisión de apertura)
5. Notaris, kadaster, gestoría en AJD: dit betaalt de bank
6. Verplichte verzekeringen en rentekorting
7. Rekenvoorbeeld: de hypotheekkosten op een woning van 600.000 euro
8. Zo houd je je hypotheekkosten laag
9. Veelgestelde vragen

Kosten koper of hypotheekkosten: wat is het verschil?

Kosten koper zijn de belastingen en kosten van de aankoop zelf. Denk aan de overdrachtsbelasting of btw, plus de notaris en het kadaster voor de eigendomsakte. Die betaal je altijd als je een huis koopt, of je nou een hypotheek neemt of contant afrekent. Hoe die kosten op Ibiza uitpakken lees je in ons artikel over de kosten koper op Ibiza.

Hypotheekkosten zijn iets anders. Dat zijn de kosten die je maakt om de lening af te sluiten: de taxatie, een eventuele afsluitprovisie en de kosten van de hypotheekakte. Neem je geen hypotheek, dan heb je deze kosten niet. Neem je er wel een, dan komen ze bovenop de kosten koper. Goed om ze uit elkaar te houden, want anders reken je jezelf te rijk of te arm.

Welke kosten horen bij de hypotheek zelf?

Bij een Spaanse hypotheek kom je vier soorten kosten tegen: de taxatie van de woning, een afsluitprovisie, de kosten rond de hypotheekakte (notaris, kadaster, gestoría en het zegelrecht AJD) en de verzekeringen die de bank graag aan de lening koppelt. Klinkt als een flinke lijst, maar het grootste deel daarvan komt sinds 2018 en 2019 voor rekening van de bank. Ik loop ze hieronder één voor één langs, zodat je precies weet wat er voor jouw rekening komt.

De taxatie (tasación)

Voordat de bank je een bedrag leent, wil hij weten wat de woning waard is. Daarvoor laat je een onafhankelijke taxatie doen, de tasación. Op basis daarvan bepaalt de bank hoeveel je mag lenen. Als niet-resident financier je meestal 60 tot 70 procent van de laagste van de taxatiewaarde en de koopprijs, de rest breng je zelf in.

Een taxatie kost grofweg 250 tot 600 euro, afhankelijk van de taxateur en de waarde van de woning. Op Ibiza, met zijn hoge woningwaardes en grote villa's, zit je vaak aan de bovenkant van die bandbreedte. Deze kosten betaal je zelf, ook als je de hypotheek uiteindelijk niet doorzet.

De afsluitprovisie (comisión de apertura)

De afsluitprovisie is een eenmalig bedrag dat de bank rekent voor het opzetten van de lening. In Spanje ligt die tussen de 0 en ongeveer 1,5 procent van de hypotheeksom, en veel banken rekenen 'm inmiddels helemaal niet meer of gebruiken het als onderhandelpunt.

Reken even mee. Leen je 360.000 euro en rekent de bank 1 procent, dan betaal je 3.600 euro afsluitprovisie. Zit de bank op 0 procent, dan betaal je niets. Het loont dus om dit mee te nemen als je banken vergelijkt, want het verschil is zomaar een paar duizend euro.

Notaris, kadaster, gestoría en AJD: dit betaalt de bank

Dit is het deel waar veel kopers aangenaam verrast zijn. Tot een paar jaar geleden betaalde de koper vrijwel alle kosten rond de hypotheekakte. Sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019, met de Spaanse hypotheekwet Ley 5/2019, is dat omgedraaid. De bank betaalt nu het zegelrecht op de hypotheek (de AJD, op de Balearen 1,5 procent), de inschrijving in het kadaster, de gestoría die het papierwerk regelt en het grootste deel van de notarisrekening voor de hypotheekakte.

Let op het verschil: dit gaat over de hypotheekakte, niet over de eigendomsakte. De notaris en het kadaster voor de overdracht van de woning zelf vallen onder kosten koper en betaal je nog steeds wel. Maar het stuk dat bij de lening hoort, is grotendeels van jouw rekening verdwenen. Dat scheelt je op een hypotheek van een paar ton al snel een paar duizend euro ten opzichte van vroeger.

Verplichte verzekeringen en rentekorting

Banken bieden je vaak een lagere rente aan als je er een verzekering bij afsluit, zoals een overlijdensrisicoverzekering of een opstalverzekering. Dat heet een bonificación, oftewel een rentekorting. Sinds 2019 mag de bank je niet dwingen om die producten af te nemen, want koppelverkoop is aan banden gelegd. Een opstalverzekering is in de praktijk wel gebruikelijk als voorwaarde, omdat het onderpand verzekerd moet zijn. Je mag daarbij altijd zelf je verzekeraar kiezen, de bank mag je niet naar een eigen polis dwingen.

Reken zo'n aanbod altijd even door. Soms weegt de rentekorting ruim op tegen de premie, soms betaal je via de verzekering juist meer dan je aan rente bespaart. Vraag de bank om beide varianten, met en zonder verzekering, zodat je het zwart op wit kunt vergelijken.

Rekenvoorbeeld: de hypotheekkosten op een woning van 600.000 euro

Stel, je koopt een woning op Ibiza van 600.000 euro. Als niet-resident leen je 60 procent, dus 360.000 euro, en breng je 240.000 euro zelf in. Hoe zien je hypotheekkosten er dan uit?

De taxatie kost je ongeveer 400 euro. Rekent de bank een afsluitprovisie van 1 procent, dan komt daar 3.600 euro bij. De notaris, het kadaster, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte betaalt de bank. Blijft er voor jou grofweg 400 tot 4.000 euro aan hypotheekkosten over, afhankelijk van of de bank een afsluitprovisie rekent en hoe hoog die is. In de praktijk betaal je vaak alleen de taxatie, omdat steeds meer banken geen afsluitprovisie meer rekenen.

Dat staat helemaal los van de kosten koper. Die bestaan op Ibiza vooral uit de overdrachtsbelasting en liggen rond de 10 procent, dus op deze woning ongeveer 60.000 euro. Tel je alles bij elkaar op, dan weet je precies hoeveel eigen geld je naast de lening nodig hebt. Wil je weten hoeveel je überhaupt kunt lenen, kijk dan bij hoeveel kun je lenen voor een hypotheek op Ibiza.

Zo houd je je hypotheekkosten laag

Een paar dingen maken echt verschil. Onderhandel over de afsluitprovisie, want dat is vaker bespreekbaar dan je denkt. Vergelijk meerdere banken, want de een rekent een afsluitprovisie en de ander niet. Reken de verzekeringen die je een rentekorting opleveren goed door in plaats van ze klakkeloos af te sluiten. En schakel een adviseur in die de Ibiza-markt en de Spaanse banken kent, zodat je niet op verrassingen stuit.

Vraag daarnaast altijd om een bindende offerte, de oferta vinculante. Daarin zet de bank alle kosten, de rente en de voorwaarden op een rij voordat je tekent. Zo zie je vooraf zwart op wit wat je betaalt en kun je twee banken eerlijk naast elkaar leggen in plaats van op gevoel kiezen.

De rente zelf laat ik hier bewust buiten beschouwing, want dat is een verhaal apart. Daarover lees je meer in ons artikel over de hypotheekrente op Ibiza.

Veelgestelde vragen

Wat kost een taxatie voor een hypotheek op Ibiza?

Reken op ongeveer 250 tot 600 euro. Het exacte bedrag hangt af van de taxateur en de waarde van de woning, en op Ibiza zit je met de hogere woningwaardes vaak aan de bovenkant. Je betaalt de taxatie zelf, ook als de hypotheek niet doorgaat.

Betaal ik zelf de notaris en het zegelrecht van de hypotheek?

Nee. Sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019 betaalt de bank het zegelrecht (AJD), het kadaster, de gestoría en het grootste deel van de notarisrekening voor de hypotheekakte. Jij betaalt vooral de taxatie en een eventuele afsluitprovisie.

Is een afsluitprovisie verplicht?

Nee. De afsluitprovisie ligt tussen de 0 en ongeveer 1,5 procent en is onderhandelbaar. Steeds meer banken rekenen 'm niet meer, dus het loont om goed te vergelijken.

Moet ik een levensverzekering afsluiten voor een Spaanse hypotheek?

De bank mag je niet verplichten. Wel bieden veel banken een rentekorting als je een overlijdensrisico- of opstalverzekering afsluit. Een opstalverzekering is in de praktijk meestal wel een voorwaarde, maar je mag zelf kiezen bij wie je die afsluit.

Kan ik de rente of kosten aftrekken van de belasting?

Voor een woning op Ibiza kun je in Nederland geen hypotheekrente aftrekken. Een tweede woning of vakantiewoning valt niet onder de eigenwoningregeling, maar in box 3. Reken dus zonder renteaftrek.

Wat is het verschil tussen kosten koper en hypotheekkosten?

Kosten koper zijn de belastingen en kosten van de aankoop zelf en die betaal je altijd. Hypotheekkosten maak je alleen als je een lening afsluit. Ze komen bovenop elkaar.

Wanneer betaal ik de hypotheekkosten?

De taxatie betaal je vooraf, bij de aanvraag, omdat de bank die waarde nodig heeft om je aanbod te doen. De afsluitprovisie en de kosten van de akte lopen mee bij de notaris, op het moment dat je de hypotheek en de woning tekent. Je eigen inbreng moet op dat moment ook klaarstaan.

Persoonlijk advies

Wil je precies weten waar je op Ibiza aan toe bent, van de taxatie tot de afsluitprovisie en de verzekeringen? Team Hypotheek Ibiza rekent het met je door en regelt de hypotheek van begin tot eind. Vraag een hypotheek aan of bekijk eerst het stappenplan om een huis te kopen op Ibiza. Zo weet je vooraf wat je echt gaat betalen.

Bronnen

• De bank betaalt sinds de wetswijzigingen van 2018 en 2019 de notaris, het kadaster, de gestoría en het zegelrecht (AJD) van de hypotheek. Jij betaalt de taxatie. Bron: Banco de España, Cliente Bancario (online geraadpleegd, juli 2026).
• Een taxatie kost ongeveer 250 tot 600 euro, met grote of dure woningen aan de bovenkant. Bron: Spaanse taxatiegidsen, onder meer Valuora en Kelisto (juli 2026).
• De afsluitprovisie ligt tussen de 0 en 1,5 procent en wordt door veel banken niet meer gerekend. Bron: HelpMyCash en UCI (juli 2026).
• Het zegelrecht AJD op de hypotheek is op de Balearen 1,5 procent en wordt door de bank betaald. Bron: ATIB, Agència Tributària de les Illes Balears (juli 2026).
• Kosten koper op de Balearen bestaan vooral uit de overdrachtsbelasting ITP, die oploopt van 8 tot 13 procent naar woningwaarde. Bron: ATIB (juli 2026).
• Voor een tweede woning geldt geen hypotheekrenteaftrek, de woning valt in box 3. Bron: Nederlandse fiscale toelichtingen, onder meer ABN AMRO en Grant Thornton (juli 2026).