Nadelen van een tweede huis in Spanje: de keerzijde op Ibiza

Een tweede huis in Spanje klinkt als zon, rust en een plek die altijd voor je klaarstaat. En Ibiza is een eiland waar veel mensen al jaren verliefd op zijn. Toch vertellen eigenaars niet alleen over zonsondergangen. Ze vertellen ook over de rekening die elk jaar terugkomt, over geld dat jarenlang vastzit en over verhuurplannen die in de praktijk tegenvielen.

In deze blog zetten we de nadelen van een tweede huis in Spanje op een rij, met de blik van een hypotheekadviseur op Ibiza. Per nadeel lees je wat het in euro's betekent en wat je eraan kunt doen. Zo weet je vooraf of het huis bij je past, en koop je het met open ogen.

Inhoudsopgave

1. Waarom de nadelen op Ibiza zwaarder wegen
2. Nadeel 1: er gaat veel eigen geld in zitten
3. Nadeel 2: de hypotheek is strenger dan in Nederland
4. Nadeel 3: geen renteaftrek zolang je het huis zelf gebruikt
5. Nadeel 4: je betaalt belasting, ook als het huis leegstaat
6. Nadeel 5: verhuren om de lasten te dekken lukt zelden
7. Nadeel 6: de vaste lasten lopen het hele jaar door
8. Nadeel 7: weer verkopen kost tijd en geld
9. Wanneer de nadelen minder zwaar wegen
10. Zo beperk je de nadelen voordat je koopt
11. Veelgestelde vragen

Waarom de nadelen op Ibiza zwaarder wegen

De meeste nadelen gelden voor elk tweede huis in Spanje. Op Ibiza wegen ze wel zwaarder. Het eiland is klein, er mag weinig worden bijgebouwd en de prijzen liggen hoger dan op het vasteland. Alles wat in procenten wordt uitgerekend, zoals je eigen inbreng, de overdrachtsbelasting en de jaarlijkse kosten, wordt daardoor in euro's een stuk groter.

Daar komt bij dat de Balearen eigen regels hebben voor toeristische verhuur en een eigen schaal voor de overdrachtsbelasting. Wie rekent met cijfers van het vasteland, komt op Ibiza vaak te laag uit. Wil je eerst de bredere afweging tussen eigen gebruik, verhuur en financiering lezen, begin dan bij onze gids over een tweede huis op Ibiza kopen.

Nadeel 1: er gaat veel eigen geld in zitten

Het grootste nadeel merk je al voor je de sleutel hebt. Een Spaanse bank leent je als niet-resident meestal 60 tot 70 procent, gerekend over de laagste van de koopprijs en de taxatiewaarde. De rest betaal je zelf. Daarbovenop komen de kosten koper, en die financiert de bank niet mee.

Een rekenvoorbeeld met een woning van 650.000 euro op Ibiza:

• Hypotheek, 65 procent van 650.000 euro: 422.500 euro.
• Eigen inbreng voor de woning: 227.500 euro.
• Overdrachtsbelasting (ITP) volgens de Balearische schaal: 8 procent over de eerste 400.000 euro, 9 procent over de 200.000 euro daarboven en 10 procent over de laatste 50.000 euro, samen 55.000 euro.
• Notaris, register, advocaat en taxatie: in dit voorbeeld gerekend op ongeveer 15.000 euro.
• Totaal aan eigen geld: ongeveer 297.500 euro, ruim 45 procent van de koopprijs.

Dat geld zit daarna in stenen. Heb je het nodig voor je pensioen, een verbouwing thuis of een tegenvaller, dan kun je er niet snel bij. Valt de taxatie lager uit dan de koopprijs, dan stijgt dat bedrag nog verder, omdat de bank over de lagere waarde rekent.

Wat je eraan kunt doen: kijk of een deel van het eigen geld uit de overwaarde van je Nederlandse woning kan komen. Je houdt dan meer spaargeld achter de hand. Ook dat heeft een nadeel: je Nederlandse huis dient dan als onderpand. Beide routes vergelijken we in onze blog Spaanse hypotheek of je overwaarde gebruiken.

Nadeel 2: de hypotheek is strenger dan in Nederland

Ben je gewend aan de Nederlandse hypotheekmarkt, dan valt de Spaanse tegen. Er zijn vier verschillen die je maandlast en je leenruimte direct raken.

Ten eerste toetst de bank al je maandlasten samen. De maandlast van je nieuwe Spaanse hypotheek en die van al je bestaande leningen, ook je hypotheek in Nederland, mogen samen meestal niet boven ongeveer 35 procent van je netto-inkomen uitkomen. Ten tweede is de looptijd korter. Voor niet-residenten is 20 tot 25 jaar gebruikelijk, en de lening moet doorgaans rond je 75e zijn afgelost. Ten derde los je de lening echt af. Een volledig aflossingsvrije hypotheek bieden Spaanse banken in de praktijk vrijwel niet aan. Hooguit krijg je een korte periode aan het begin waarin je alleen rente betaalt. En ten vierde rekent de bank je als niet-resident vaak een hogere renteopslag.

Wat dat betekent, zie je in het voorbeeld hierboven. Een lening van 422.500 euro met een looptijd van 25 jaar en een rekenrente van 4 procent kost ongeveer 2.230 euro per maand aan rente en aflossing. Om die maandlast binnen de grens van 35 procent te houden, heb je een netto-inkomen nodig van ruim 6.370 euro per maand. Dat geldt als je verder geen leningen hebt. Heb je in Nederland ook een hypotheek, dan telt die maandlast mee en heb je meer inkomen nodig.

Wat je eraan kunt doen: laat uitrekenen wat een bank in jouw situatie leent, voordat je gaat bieden. Ben je ouder dan vijftig, reken dan ook met een kortere looptijd, want die maakt de maandlast hoger. Waarom aflossingsvrij in Spanje lastig is en welke tussenvorm wel bestaat, lees je in aflossingsvrij lenen op Ibiza.

Nadeel 3: geen renteaftrek zolang je het huis zelf gebruikt

In Nederland trek je de rente op de hypotheek van je eigen huis af van je inkomen. Voor een tweede huis werkt dat niet. Een vakantiewoning is geen eigen woning in de zin van de wet, dus de woning en de schuld erop vallen in box 3. De rente die je aan de Spaanse bank betaalt, levert in Nederland geen aftrek op.

Ook in Spanje helpt de rente je niet zolang je het huis zelf gebruikt. Over een tweede woning die je niet verhuurt, rekent de Spaanse belastingdienst je een vast fictief inkomen toe. Volgens de Agencia Tributaria mag je daar geen kosten van aftrekken. De rente niet, het onderhoud niet en de IBI ook niet. Verhuur je wel, dan mag je als inwoner van de EU een deel van de rente aftrekken van de huurinkomsten.

Reken daarom met je brutomaandlast. De Nederlandse gedachte "na aftrek valt het mee" gaat hier niet op. De 2.230 euro uit het voorbeeld is ook echt wat je elke maand kwijt bent.

Nadeel 4: je betaalt belasting, ook als het huis leegstaat

Veel kopers denken dat er alleen belasting is als ze verhuren. Dat klopt niet. Als eigenaar die in Nederland woont, betaal je in Spanje elk jaar inkomstenbelasting voor niet-residenten over je woning, ook als je hem alleen zelf gebruikt.

De berekening ligt vast. Het fictieve inkomen is 2 procent van de kadastrale waarde, of 1,1 procent als de kadastrale waarden in je gemeente na een herziening opnieuw zijn vastgesteld. Daarover betaal je als inwoner van de EU 19 procent. Heeft je woning een kadastrale waarde van 200.000 euro en geldt de 2 procent, dan is het fictieve inkomen 4.000 euro en betaal je 760 euro belasting. Die aangifte doe je met het Modelo 210, uiterlijk op 31 december van het jaar erna. De kadastrale waarde ligt meestal ver onder de marktwaarde, dus de bedragen blijven te overzien, maar ze komen wel elk jaar terug. De Spaanse regering wil deze berekening vanaf 2027 aanpassen, dus laat het elk jaar opnieuw nakijken.

Daarnaast betaal je jaarlijks de IBI aan de gemeente. En in Nederland geef je de woning en de hypotheekschuld op in box 3. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje zorgt ervoor dat je over de woning niet twee keer volledig betaalt, maar je moet wel in twee landen aangifte doen. De meeste eigenaars laten dat regelen door een gestor (een Spaans administratiekantoor) of een belastingadviseur, en ook dat kost geld. Is je woning veel waard, laat dan ook nakijken of de Spaanse vermogensbelasting voor jou meespeelt.

Nadeel 5: verhuren om de lasten te dekken lukt zelden

Het plan klinkt logisch: zelf een paar weken genieten en de rest van de zomer verhuren aan toeristen, zodat de huur de lasten draagt. Op Ibiza is dat plan voor de meeste woningen niet uitvoerbaar.

Voor verhuur aan toeristen moet je huis ingeschreven staan als toeristische woning, en op de Balearen komen er geen plaatsen bij. Sinds het Decreto Ley 4/2025 moet er eerst ergens een plaats verdwijnen voordat er een nieuwe bij kan komen. Appartementen en andere woningen onder het appartementsrecht kunnen zich niet meer nieuw inschrijven voor toeristische verhuur. Alleen geschakelde woningen en twee-onder-een-kapwoningen vallen daarbuiten. Ligt zo'n woning in een complex met een vereniging van eigenaars, dan heb je sinds 3 april 2025 ook toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars, die samen ook drie vijfde van de aandelen in het complex hebben.

Koop je een huis dat de inschrijving al heeft, dan betaal je daar een flinke meerprijs voor. Een bank financiert die meerprijs lang niet altijd mee. Bovendien telt een Spaanse bank verwachte huurinkomsten meestal niet mee voor je leenruimte als je niet in Spanje woont. De huur kan je rendement verbeteren, maar je moet de hypotheek kunnen dragen alsof die huur er niet is. Hoe dat precies uitpakt, lees je in huis kopen op Ibiza met verhuurlicentie.

Verhuur je voor langer dan dertig nachten, dan is het geen toeristische verhuur meer. Ook voor die tijdelijke verhuur worden de regels in Spanje steeds strenger, en de opbrengst ligt per jaar meestal lager. Laat daarom vooraf toetsen of jouw verhuurplan past, voordat je erop rekent.

Nadeel 6: de vaste lasten lopen het hele jaar door

Een tweede huis gebruik je een paar weken of maanden per jaar, maar het kost je twaalf maanden geld. Denk aan de opstalverzekering die de bank bij een hypotheek mag eisen en in de praktijk ook eist. Je mag wel zelf kiezen bij welke verzekeraar. Denk ook aan gas, water en stroom, die deels doorlopen. Aan de bijdrage aan de vereniging van eigenaars als je in een complex woont. En aan het onderhoud van tuin en zwembad.

Woon je niet op het eiland, dan komt daar vaak beheer bij. Iemand moet na een storm even kijken, de post openen, de tuin bijhouden en de schoonmaak regelen voor je aankomt. Dat is geen overbodige luxe als het huis maanden leegstaat. Vocht, zout en een lekkage die te laat wordt ontdekt, kosten op een eiland snel meer dan een paar uur werk per maand.

Wat je eraan kunt doen: vraag de verkoper naar de werkelijke kosten van het afgelopen jaar, met de rekeningen erbij. Vraag in een complex ook naar de begroting van de vereniging en of er grote uitgaven op de planning staan. Tel deze lasten op bij je maandlast, dan zie je wat het huis je echt kost.

Nadeel 7: weer verkopen kost tijd en geld

Een huis op Ibiza koop je niet om het na twee jaar weer te verkopen. Wie dat toch wil of moet, krijgt met een paar kosten te maken die in Nederland niet of anders bestaan.

• De koper houdt 3 procent van de koopsom in en draagt die af aan de Spaanse belastingdienst, omdat jij niet in Spanje woont. Dat is een voorschot op je belasting, dat je met je definitieve aangifte verrekent. Het geld zit dus een tijd vast.
• Over de winst betaal je als niet-resident 19 procent Spaanse belasting.
• De gemeente heft de plusvalía municipal over de waardestijging van de grond, als die er is. Omdat je niet in Spanje woont, houdt de koper ook dit bedrag in en draagt het af.
• De koper van jouw huis betaalt op zijn beurt overdrachtsbelasting, op Ibiza oplopend van 8 tot 13 procent per schijf. Dat beperkt de prijs die hij kan of wil betalen.

Ook de doorlooptijd telt. Een woning in het hogere segment op Ibiza verkoop je zelden in een paar weken, en je hypotheek en vaste lasten lopen intussen door. Zie het huis daarom als iets voor de lange termijn, en koop niet met geld dat je over een paar jaar weer nodig hebt.

Wanneer de nadelen minder zwaar wegen

Een rij nadelen betekent niet dat een tweede huis op Ibiza een slechte keuze is. Voor een deel van de kopers vallen ze goed mee. Dat geldt vooral als je het huis zelf veel gebruikt en niet afhankelijk bent van verhuur, als je het eigen geld kunt missen zonder je buffer aan te spreken en als je het huis tien jaar of langer wilt houden. De kosten van aankoop en verkoop worden dan over vele jaren uitgesmeerd.

De schaarste op het eiland werkt in dat geval in je voordeel. Er komt weinig bij, dus een goed gelegen woning die legaal is gebouwd, is op de lange termijn gewild. Het nadeel zit vooral bij wie krap begroot, op huurinkomsten rekent of binnen een paar jaar weer wil verkopen.

Zo beperk je de nadelen voordat je koopt

De meeste nadelen zijn niet te vermijden, wel te beperken. Dat begint met de volgorde waarin je de dingen doet.

• Laat eerst uitrekenen wat je kunt lenen en hoeveel eigen geld je nodig hebt, inclusief kosten koper. Pas daarna ga je bieden.
• Reken met de brutomaandlast plus alle vaste lasten, zonder huurinkomsten. Klopt de som dan nog, dan zit je goed.
• Houd naast je eigen inbreng een buffer achter de hand voor een taxatie die lager uitvalt dan de koopprijs.
• Probeer een financieringsvoorbehoud in je voorlopig koopcontract op te nemen, zodat je je aanbetaling terugkrijgt als de bank minder leent dan verwacht. Niet elke verkoper gaat daarmee akkoord, dus vraag er op tijd om.
• Wil je verhuren, controleer dan de inschrijving als toeristische woning voordat je biedt, en reken je financiering door alsof er geen huurinkomsten zijn.
• Regel vooraf wie je belastingaangiftes in Spanje en Nederland doet, zodat je geen termijn mist.

Twijfel je tussen een Spaanse hypotheek en een andere route, of wil je weten wat het huis je per maand echt gaat kosten? Bespreek dat met ons voordat je je hart verliest aan een huis.

Veelgestelde vragen

Wat is het grootste nadeel van een tweede huis in Spanje?

Voor de meeste kopers is dat het eigen geld dat erin gaat zitten. Als niet-resident leen je meestal 60 tot 70 procent, en de kosten koper betaal je volledig zelf. Op Ibiza heb je daardoor vaak 40 tot 50 procent van de koopprijs aan eigen middelen nodig.

Is de rente van een hypotheek op een tweede huis in Spanje aftrekbaar?

In Nederland niet, want een tweede woning valt in box 3 en is geen eigen woning. In Spanje ook niet zolang je het huis zelf gebruikt: over het fictieve inkomen van je woning mag je geen kosten aftrekken. Alleen als je verhuurt, mag je als inwoner van de EU een deel van de rente aftrekken van de huurinkomsten.

Betaal ik belasting in Spanje als ik mijn huis niet verhuur?

Ja. Je betaalt jaarlijks inkomstenbelasting voor niet-residenten over een fictief inkomen van 2 procent van de kadastrale waarde, of 1,1 procent na een herziening van de kadastrale waarden in je gemeente. Het tarief is 19 procent voor inwoners van de EU. Daarnaast betaal je de IBI aan de gemeente.

Rekent een Spaanse bank met de huur die ik verwacht?

Meestal niet. De bank gaat uit van het inkomen dat je nu kunt aantonen en van je lopende lasten. Huur uit vakantieverhuur verhoogt je leenruimte in de regel niet.

Kan ik een tweede huis in Spanje aflossingsvrij financieren?

In de praktijk niet. Spaanse banken laten je de lening binnen de looptijd helemaal aflossen. Hooguit krijg je aan het begin een korte periode waarin je alleen rente betaalt. Wil je minder aflossen, dan kan een deel van de financiering soms via je Nederlandse woning lopen.

Wat kost het om mijn huis op Ibiza later weer te verkopen?

De koper houdt 3 procent van de koopsom in als voorschot op je belasting. Over de winst betaal je als niet-resident 19 procent, en de gemeente heft de plusvalía municipal als de grond in waarde is gestegen. Reken daarnaast op makelaarskosten en op een verkoop die maanden kan duren.

Persoonlijk advies

Wil je weten wat een tweede huis op Ibiza in jouw situatie kost, met je eigen inkomen, je lasten in Nederland en een realistische taxatie? Team Hypotheek Ibiza rekent het vooraf met je door, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Doe een vrijblijvende hypotheekaanvraag of neem contact met ons op.

Bronnen

• Fictief inkomen van 2 procent of 1,1 procent van de kadastrale waarde, 19 procent voor inwoners van de EU, geen aftrekbare kosten, aangifte met Modelo 210 uiterlijk 31 december van het jaar erna. Bron: Agencia Tributaria, voorbeeld renta imputada, en Ley 35/2006 (IRPF), artikel 85.
• Een tweede woning is geen eigen woning en valt met de schuld in box 3. Bron: Wet inkomstenbelasting 2001, artikel 3.111, en Belastingdienst.
• Inhouding van 3 procent bij verkoop door een niet-resident, 19 procent over de winst en aftrek van rente bij verhuur voor inwoners van de EU. Bron: Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), artikelen 24.6, 25.1.f en 25.2.
• Plusvalía municipal en inhouding door de koper bij een verkoper die geen inwoner van Spanje is. Bron: Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL), artikel 106.2.
• Overdrachtsbelasting ITP op de Balearen: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot 1 miljoen euro, 12 procent tot 2 miljoen euro, 13 procent daarboven. Bron: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB).
• Nieuwe toeristische plaatsen alleen na afmelding van een andere plaats, geen nieuwe inschrijving voor woningen onder het appartementsrecht behalve geschakelde en twee-onder-een-kapwoningen. Bron: Decreto Ley 4/2025 van de Illes Balears (BOIB nr. 46, 15 april 2025).
• Toestemming van drie vijfde van de eigenaars en aandelen voor toeristische verhuur in een complex. Bron: Ley Orgánica 1/2025, wijziging van artikelen 7.3 en 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal, in werking 3 april 2025.
• Recht van de bank om een opstalverzekering te eisen, met vrije keuze van verzekeraar. Bron: Ley 5/2019, artikel 17.3.
• Leenpercentage 60 tot 70 procent, lastentoets van ongeveer 35 procent van het netto-inkomen, looptijd tot rond het 75e levensjaar, in de praktijk geen volledig aflossingsvrije hypotheek bij Spaanse banken. Bron: Hypotheek Ibiza, praktijkervaring.
• Het rekenvoorbeeld gebruikt een fictieve woning van 650.000 euro en een rekenrente van 4 procent. Bedragen zijn indicatief; je werkelijke situatie hangt af van je inkomen, lasten, leeftijd en de taxatie.