Waarom Spaanse banken je op Ibiza niet aflossingsvrij laten lenen

Meer dan de helft van de Nederlandse hypotheekschuld bestaat uit aflossingsvrije leningen: rente betalen, niets aflossen, de maandlast laag houden. Voor een nieuwe lening op je eigen woning kan dat sinds 2013 niet meer met renteaftrek, maar in de bestaande hypotheken zit die vorm nog volop. Kijk je naar een huis op Ibiza, dan neem je die manier van rekenen mee, want daar gaat het om grotere bedragen en telt elke honderd euro per maand.

Bij een Spaanse bank loop je er dan tegenaan. Die geeft je vrijwel altijd een annuïteit, met aflossing vanaf de eerste maand. Er is een uitzondering, er is een tussenvorm die veel Nederlanders niet kennen, en er is een omweg die wel werkt. Die omweg begint niet op Ibiza maar bij je woning in Nederland.

Inhoudsopgave

1. Bij een Spaanse bank krijg je het niet
2. Waarom Spanje zo op aflossen zit
3. De uitzondering die bijna niemand haalt
4. De carencia, een aflossingsvrije periode aan het begin
5. Wat een carencia kost, doorgerekend op een woning van 750.000 euro
6. De route die wel werkt loopt via je huis in Nederland
7. Sinds 2026 mag je in Nederland minder aflossingsvrij
8. Zo ziet de combinatie er in de praktijk uit
9. Aflossen op Ibiza pakt anders uit dan in Nederland
10. Wil je later versneld aflossen, dit mag de bank rekenen
11. Waar je op moet letten in het aanbod van de bank
12. Veelgestelde vragen
13. Persoonlijk advies
14. Bronnen

Bij een Spaanse bank krijg je het niet

Een Spaanse bank die een niet-resident financiert, biedt in de praktijk één product: een annuïteit met een looptijd van twintig tot dertig jaar, waarbij je vanaf maand één rente en aflossing betaalt. Een volledig aflossingsvrije lening, zoals je die in Nederland kent, zit niet in het standaardaanbod.

Je leest online soms dat aflossingsvrij in Spanje verboden is. Dat klopt niet. Er is geen wet die het tegenhoudt, banken bieden het alleen bijna nooit aan. Dat verschil is meer dan een woordenspel, want het betekent dat er wel degelijk situaties zijn waarin je iets krijgt dat erop lijkt. Alleen loopt dat via een andere deur dan de gewone hypotheekafdeling.

Voor de hoogte van je lening verandert dit niets. Als niet-resident financier je meestal 60 tot 70 procent van de laagste waarde van koopsom en taxatie, dus je eigen inbreng is er hoe dan ook. Wil je weten waar jouw plafond ligt, dan lees je in ons overzicht hoeveel je op Ibiza kunt lenen.

Waarom Spanje zo op aflossen zit

De Nederlandse aflossingsvrije hypotheek is groot geworden door de hypotheekrenteaftrek. Rente betalen leverde belastingvoordeel op, aflossen niet, dus was het fiscaal aantrekkelijk om de schuld te laten staan. Sinds 1 januari 2013 mag dat niet meer bij een nieuwe eigenwoninglening: wil je de rente aftrekken, dan los je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair af.

In Spanje bestond die prikkel al helemaal niet meer. De Spaanse aftrek voor de aankoop van een woning, de deducción por inversión en vivienda habitual, is per 1 januari 2013 afgeschaft, met alleen overgangsrecht voor wie er vóór die datum al gebruik van maakte. En zoals de naam al zegt gold hij alleen voor je hoofdverblijf, dus voor een tweede woning op Ibiza nooit.

Daar komt bij dat de Spaanse bank naar jou kijkt als buitenlandse klant zonder Spaans inkomen. Je woont er niet, je werkt er niet, en bij betalingsproblemen moet de bank een woning uitwinnen van iemand die duizend kilometer verderop zit. Aflossing is voor die bank de simpelste manier om het risico elk jaar kleiner te maken. Een lening die na twintig jaar nog even hoog is als op dag één, past daar niet in.

Het gevolg voor jou is dat je maandlast hoger uitvalt dan je vanuit Nederland gewend bent, en dat je die maandlast moet kunnen dragen naast je Nederlandse woonlasten. Spaanse banken rekenen daarbij meestal met een norm rond 30 tot 35 procent van je netto maandinkomen voor al je lasten samen.

De uitzondering die bijna niemand haalt

Aflossingsvrij bestaat in Spanje wel, maar dan via private banking. Een aantal banken doet dit voor vermogende klanten, meestal onder de voorwaarde dat je een deel van je vermogen bij die bank onderbrengt en laat beleggen. De lening is dan feitelijk gedekt door dat vermogen, niet alleen door de woning.

De drempels liggen hoog. Je moet denken aan een aanzienlijk bedrag dat je overbrengt en vastzet, en aan een relatie met de bank die verder gaat dan alleen een hypotheek. Voor de meeste kopers van een woning tussen de vijf ton en anderhalf miljoen is dit geen route, en het is ook zelden een goede deal: je betaalt rente over de lening en je levert tegelijk rendement en vrijheid in op je vermogen.

Wat het wel laat zien: als een adviseur je vertelt dat aflossingsvrij in Spanje simpelweg onmogelijk is, klopt dat niet helemaal. Het is zeldzaam en duur, en dat is iets anders.

De carencia, een aflossingsvrije periode aan het begin

De tussenvorm die de meeste Nederlanders niet kennen heet carencia. De Banco de España omschrijft dat als de periode waarin je een lagere maandlast betaalt omdat je alleen rente voldoet, of zelfs helemaal niets als je ook de rente uitstelt.

Er zijn twee smaken. Bij een carencia de capital betaal je alleen rente en blijft de schuld gelijk. Bij een carencia total betaal je niets en groeit de schuld, omdat de rente erbij wordt geteld. Die tweede vorm wil je niet, en banken bieden hem bij een gewone woningfinanciering ook zelden aan.

Hoe lang zo'n periode duurt, ligt niet vast. BBVA schrijft dat sommige banken maar een paar maanden carencia geven en andere meer dan vijf jaar. Bij een tweede woning voor een niet-resident gaat het om een korte periode aan het begin, en je moet er zelf naar vragen, want de bank biedt het niet uit zichzelf aan. Laat de duur en de voorwaarden altijd in het aanbod vastleggen voordat je tekent.

Wat een carencia kost, doorgerekend op een woning van 750.000 euro

Neem een woning op Ibiza van 750.000 euro. De bank financiert 65 procent, dus 487.500 euro. Je brengt zelf 262.500 euro in. Daar komen de kosten koper bij. De overdrachtsbelasting op de Balearen loopt per schijf op: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent over het deel tot 600.000 euro en 10 procent over het deel tot een miljoen. Voor deze woning is dat 32.000 plus 18.000 plus 15.000, samen 65.000 euro. Met notaris, kadaster, gestoría en juridische begeleiding erbij kom je op ongeveer 80.000 euro, dus je hebt in totaal zo'n 342.500 euro eigen geld nodig. Met een rente van 3,2 procent en een looptijd van 25 jaar ziet de lening er zo uit:

• Gewone annuïteit vanaf maand één: 2.363 euro per maand.
• Twee jaar carencia de capital: 1.300 euro per maand in die eerste twee jaar.
• Daarna nog 23 jaar te gaan: 2.498 euro per maand.
• Extra rente over de hele looptijd door die twee jaar: ongeveer 11.700 euro.

Je koopt dus twee jaar ademruimte van ruim duizend euro per maand, en je betaalt daarvoor bijna twaalfduizend euro extra rente plus een hogere last daarna. Of dat verstandig is hangt af van wat je met die ruimte doet. Gebruik je hem om een verbouwing te betalen die de woning meer waard maakt, dan is het een prima ruil. Gebruik je hem omdat de gewone maandlast eigenlijk niet past, dan is het uitstel van een probleem.

De rente van 3,2 procent is hier een rekenvoorbeeld, geen aanbod. Wil je met jouw eigen bedragen rekenen, dan helpt onze uitleg over het berekenen van je Spaanse maandlast.

De route die wel werkt loopt via je huis in Nederland

Wil je echt een aflossingsvrij deel in je financiering, dan regel je dat niet in Spanje maar in Nederland. Je verhoogt je Nederlandse hypotheek met een aflossingsvrij deel, haalt daarmee overwaarde uit je woning en gebruikt dat geld als eigen inbreng op Ibiza.

Voor de Spaanse bank ben je dan een koper met veel eigen geld, wat je positie in de onderhandeling over rente meteen beter maakt. En het deel dat je in Nederland leent, is wel aflossingsvrij. De rente op dat deel is niet aftrekbaar, want het geld gaat niet naar je eigen woning maar naar een tweede woning, en die valt in box 3.

Deze route werkt alleen als je genoeg overwaarde hebt en je inkomen de hogere Nederlandse last draagt. Hoe je dat vrijmaakt en wat het kost, staat uitgebreid in ons stuk over een huis op Ibiza kopen met je overwaarde.

Sinds 2026 mag je in Nederland minder aflossingsvrij

En dan is er dit jaar iets veranderd aan de Nederlandse kant. Tot dit jaar hanteerden Nederlandse banken de vuistregel dat maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij mocht zijn. In 2026 is die grens bij vrijwel alle grote aanbieders verlaagd naar 30 procent.

Rabobank en Obvion voerden dat door op 11 mei 2026, met daarbij een plafond van 150.000 euro. ASN, SNS, RegioBank en BLG deden hetzelfde per die datum, zonder absoluut maximum. ABN AMRO volgde op 1 juni met een staffel, Florius op dezelfde dag met een plafond van 150.000 euro, Triodos op 1 juli en ING op 23 juli. Het gaat om beleid van de banken zelf, niet om een wet, en het raakt nieuwe leningen, verhogingen en oversluitingen.

Voor jou betekent dit iets heel concreets. Bij een Nederlandse woning van 600.000 euro kon je vorig jaar tot 300.000 euro aflossingsvrij aanhouden. Nu is dat 180.000 euro, en bij de banken met een plafond zelfs 150.000 euro. Heb je al een aflossingsvrij deel, dan telt dat mee in die ruimte. De aflossingsvrije route naar Ibiza is er dus nog wel, maar hij is dit jaar smaller geworden.

Zo ziet de combinatie er in de praktijk uit

Zet je die twee naast elkaar, dan ontstaat een opzet die voor veel Nederlandse kopers op Ibiza uitkomt. Je haalt in Nederland een aflossingsvrij bedrag uit je woning, binnen de nieuwe grens van 30 procent. Dat bedrag gebruik je voor je eigen inbreng en de kosten koper op Ibiza. De rest financier je Spaans, als annuïteit, eventueel met een korte carencia aan het begin.

Het resultaat is een gemengde maandlast: een laag, aflossingsvrij deel in Nederland en een aflossend deel in Spanje. Je bouwt vermogen op in de Spaanse woning en houdt je Nederlandse last beheersbaar. Reken beide leningen altijd samen door, niet apart, want de Spaanse bank kijkt ook naar je Nederlandse verplichtingen.

Let op de volgorde. Regel de Nederlandse verhoging vóór je op Ibiza een bod uitbrengt. Een Spaanse verkoper werkt met een reserveringscontract en korte termijnen, terwijl een Nederlandse verhoging al snel enkele weken kost.

Aflossen op Ibiza pakt anders uit dan in Nederland

In Nederland voelt aflossen als geld weggeven aan de bank, omdat je er belastingvoordeel mee inlevert. Op Ibiza ligt dat anders, en dat maakt de verplichte aflossing minder vervelend dan hij op het eerste gezicht lijkt.

Je hebt geen renteaftrek die je misloopt, want die bestaat voor deze woning niet. De schuld verlaagt wel je box 3-grondslag, en tegelijk telt hij mee in de breuk waarmee de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor je Spaanse woning wordt berekend. Die twee effecten werken tegen elkaar in, dus wat een aflossing netto met je belastingdruk doet, verschilt per situatie en is iets om met je belastingadviseur door te rekenen. En tegenover je aflossing staat een woning in een markt met beperkt aanbod, waar bouwen op landelijk terrein streng gereguleerd is.

Wat je wel meeneemt: elke euro aflossing is een euro die je niet meer vrij kunt inzetten. Reserveer daarom naast je maandlast een buffer voor onderhoud, gemeentebelasting en de jaarlijkse aangifte als niet-resident. Wat die vaste lasten ongeveer zijn, lees je in ons overzicht van de kosten van een hypotheek op Ibiza.

Wil je later versneld aflossen, dit mag de bank rekenen

Een vraag die bijna altijd terugkomt: kun je die annuïteit nemen en later in één keer een groot deel aflossen? Dat kan, en sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 zijn de boetes daarvoor wettelijk begrensd.

• Bij een variabele rente: maximaal 0,25 procent van het afgeloste bedrag in de eerste drie jaar, of maximaal 0,15 procent in de eerste vijf jaar. Welke van de twee geldt, staat in je contract.
• Bij een vaste rente: maximaal 2 procent in de eerste tien jaar en maximaal 1,5 procent daarna.
• Boven op die percentages geldt dat de vergoeding nooit hoger mag zijn dan het werkelijke financiële verlies van de bank.

Let op het verschil tussen die twee. Bij een variabele rente mag de bank na afloop van de afgesproken periode van drie of vijf jaar helemaal niets meer rekenen. Bij een vaste rente blijft de vergoeding van 1,5 procent gelden voor de rest van de looptijd, dus die verdwijnt nooit helemaal. Wie van plan is om later een flink bedrag in één keer af te lossen, moet dat meewegen in de keuze tussen vast en variabel.

Waar je op moet letten in het aanbod van de bank

Een lage rente in een Spaans aanbod zegt weinig zolang je de rest niet ziet. Loop deze punten na voordat je tekent.

• Gekoppelde producten. Banken bieden korting op de rente als je een betaalrekening, een opstalverzekering en soms een overlijdensrisicoverzekering bij hen afneemt. Vraag altijd naar de rente zonder die producten, zodat je kunt vergelijken.
• De overlijdensrisicoverzekering. Sommige banken willen de premie voor de hele looptijd vooruit hebben, gefinancierd binnen de lening. Dat drukt zwaar op je eigen inbreng.
• De afsluitprovisie, meestal tussen 0,5 en 1,5 procent van de lening.
• De taxatie. De bank rekent met de laagste van koopsom en taxatiewaarde, dus een tegenvallende taxatie verlaagt je lening en verhoogt je eigen inbreng.
• Een minimumbedrag. Veel banken beginnen pas bij een lening vanaf ongeveer 100.000 euro, wat bij een klein appartement een rol kan spelen.

Veelgestelde vragen

Is een aflossingsvrije hypotheek in Spanje verboden?

Nee. Er is geen verbod, banken bieden het alleen vrijwel niet aan bij gewone woningfinanciering voor niet-residenten. Via private banking bestaat het wel, onder strenge voorwaarden over het vermogen dat je bij de bank onderbrengt.

Hoe lang kan een carencia duren?

Dat verschilt sterk per bank. BBVA schrijft dat sommige banken enkele maanden geven en andere meer dan vijf jaar, en de Banco de España spreekt van maanden of zelfs jaren. Er is geen vast recht op een carencia: het is onderdeel van je aanbod en je moet erom vragen.

Kan ik mijn Nederlandse aflossingsvrije hypotheek gebruiken voor een huis op Ibiza?

Ja, dat is de meest gebruikte route. Je verhoogt je Nederlandse hypotheek aflossingsvrij en gebruikt dat geld als eigen inbreng. Sinds 2026 mag dat aflossingsvrije deel bij de meeste banken nog maximaal 30 procent van je woningwaarde zijn, vaak met een plafond van 150.000 euro.

Is de rente van die Nederlandse verhoging aftrekbaar?

Nee. De renteaftrek geldt alleen voor de financiering van je eigen woning. Leen je voor een tweede woning op Ibiza, dan valt die lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. De schuld verlaagt wel je box 3-grondslag, al telt hij ook mee in de voorkomingsbreuk voor je Spaanse woning, dus laat het netto-effect doorrekenen.

Wat is een normale looptijd voor een Spaanse hypotheek?

Twintig tot vijfentwintig jaar is gebruikelijk, soms dertig. Banken hanteren daarbij een leeftijdsgrens: de lening moet meestal zijn afgelost rond je 75ste, wat de looptijd korter maakt naarmate je later koopt.

Mag ik later boetevrij extra aflossen?

Dat hangt af van je rentevorm. Bij een variabele rente mag de bank maximaal 0,25 procent rekenen in de eerste drie jaar of 0,15 procent in de eerste vijf jaar, en daarna niets meer. Bij een vaste rente is het maximaal 2 procent in de eerste tien jaar en 1,5 procent in alle jaren daarna, dus daar blijft een vergoeding mogelijk zolang de lening loopt. In alle gevallen mag de vergoeding nooit hoger zijn dan het werkelijke verlies van de bank.

Persoonlijk advies

Of aflossingsvrij in jouw situatie haalbaar is, hangt af van je overwaarde in Nederland, je inkomen en het bedrag dat je op Ibiza nodig hebt. Wij rekenen de Nederlandse en de Spaanse kant in één keer door, zodat je weet wat je maandlast wordt voordat je een bod uitbrengt. Je kunt vrijblijvend je hypotheek voor Ibiza aanvragen of eerst je situatie voorleggen.

Bronnen

• Meer dan de helft van de hypotheekschuld van Nederlandse huizenbezitters bestaat uit aflossingsvrije leningen. Bron: AFM, dossier aflossingsvrije hypotheek (geverifieerd, augustus 2026).
• Een lening afgesloten vanaf 1 januari 2013 moet in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost om de rente te mogen aftrekken, en de aftrek geldt alleen voor de eigen woning. Bron: Belastingdienst, hypotheekrente aftrekken (geverifieerd, augustus 2026).
• De Spaanse deducción por inversión en vivienda habitual is per 1 januari 2013 afgeschaft, met overgangsrecht voor wie er vóór die datum al gebruik van maakte. Bron: Agencia Tributaria, régimen transitorio (geverifieerd, augustus 2026).
• Definitie en twee vormen van de carencia (carencia de capital en carencia total). Bron: Banco de España, Cliente Bancario(geverifieerd, augustus 2026).
• Maximale vergoeding bij vervroegd aflossen: 0,25 procent in de eerste drie jaar of 0,15 procent in de eerste vijf jaar bij variabele rente, 2 procent in de eerste tien jaar en 1,5 procent daarna bij vaste rente, nooit meer dan het financiële verlies van de bank. Bron: artikel 23 Ley 5/2019 (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario), toegelicht door Abogacía Española en Bankinter (geverifieerd, augustus 2026).
• Verlaging van de aflossingsvrije ruimte van 50 naar 30 procent van de woningwaarde bij Rabobank en Obvion (11 mei 2026), ASN, SNS, RegioBank en BLG (11 mei 2026), ABN AMRO en Florius (1 juni 2026), Triodos (1 juli 2026) en ING (23 juli 2026). Bron: De Hypotheekshop, overzicht nieuwe regels aflossingsvrije hypotheek 2026 (geverifieerd, augustus 2026).
• Duur van een carencia: van enkele maanden tot meer dan vijf jaar, afhankelijk van de bank. Bron: BBVA, uitleg periodo de carencia (geverifieerd, augustus 2026).
• Schijven van de overdrachtsbelasting op de Balearen in 2026: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent tot 600.000 euro, 10 procent tot een miljoen euro, per schijf berekend. Bron: gepubliceerde ITP-gids Balearen 2026 (geverifieerd, augustus 2026). Voor bedragen boven een miljoen lopen de gepubliceerde overzichten uiteen, daarom staat dat deel niet in dit artikel.
• De schuld op een buitenlandse tweede woning verlaagt de box 3-grondslag en telt mee in de voorkomingsbreuk voor de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Bron: Jongbloed Fiscaal Juristen, tweede woning buitenland (geverifieerd, augustus 2026).
• Rekenvoorbeeld maandlasten bij 487.500 euro, 3,2 procent en 25 jaar. Bron: eigen annuïteitenberekening, rente als voorbeeld gekozen en geen aanbod.
• Financieringspercentage van 60 tot 70 procent voor niet-residenten, de lastennorm van 30 tot 35 procent van het netto maandinkomen, de gebruikelijke looptijden van 20 tot 30 jaar, de leeftijdsgrens rond 75 jaar, de afsluitprovisie van 0,5 tot 1,5 procent en het minimumleenbedrag rond 100.000 euro. Bron: marktpraktijk van Spaanse banken zoals wij die in onze dossiers zien, niet uit één officiële publicatie.