Voorlopig koopcontract in Spanje: wat je tekent met een contrato de arras

Je hebt een huis gevonden op Ibiza, de verkoper gaat akkoord en je krijgt een contract toegestuurd van een paar kantjes. Het heet contrato de arras, in het Nederlands meestal het voorlopig koopcontract. Je maakt tien procent van de koopsom over en je hebt het huis vast. Dat klinkt overzichtelijk.

Wat er in dat contract niet staat, is wat er gebeurt als je Spaanse bank een paar weken later nee zegt. In Nederland ontbind je dan de koop met een beroep op het financieringsvoorbehoud. In Spanje bestaat dat voorbehoud niet automatisch. Zonder een clausule die je er zelf in laat zetten ben je je aanbetaling kwijt, en op Ibiza-prijzen praat je dan al snel over tienduizenden euro's. Die clausule bestaat wel, alleen zet niemand hem er ongevraagd in.

Inhoudsopgave

1. Wat het contrato de arras doet
2. De drie soorten arras en het verschil in gevolgen
3. Wat er in het contract hoort te staan
4. Hoeveel je aanbetaalt en wanneer
5. Het risico waar het misgaat: de bank zegt nee
6. De clausule die je erin laat zetten
7. Reservering, arras en escritura naast elkaar
8. De tien dagen van de notaris
9. Wat op Ibiza extra speelt
10. Wat je doet voordat je tekent
11. Veelgestelde vragen
12. Persoonlijk advies
13. Bronnen

Wat het contrato de arras doet

Met het contrato de arras leg je de koop vast tussen jou en de verkoper, ruim voordat je bij de notaris zit. Je spreekt de prijs af, de opleverdatum en de uiterste datum waarop de eigendomsakte getekend wordt. Daarbij maak je een bedrag over dat later meetelt als deel van de koopsom.

Vanaf dat moment gaat het huis van de markt. De verkoper mag het niet meer aan iemand anders verkopen zonder gevolgen, en jij kunt er niet meer zomaar onderuit. Dat is de hele bedoeling: beide partijen zetten geld en tijd op het spel zodat er niet meer onderhandeld wordt over dingen die al besproken zijn.

In de weken daarna gebeurt het echte werk. Je advocaat controleert de eigendomssituatie, de bank laat taxeren en de notaris bereidt de akte voor. Het contrato de arras is dus geen formaliteit vooraf, maar het document dat bepaalt wat er gebeurt als een van die stappen misloopt.

De drie soorten arras en het verschil in gevolgen

Het Spaanse recht kent drie varianten. Ze lijken op papier op elkaar, maar het verschil bepaalt wat je kwijt bent als de koop niet doorgaat. Laat je advocaat altijd benoemen welke variant er in jouw contract staat.

• Arras confirmatorias. Dit is een gewone vooruitbetaling op de koopsom. Deze vorm staat niet apart in het Burgerlijk Wetboek en geeft geen van beide partijen het recht om eronderuit te komen. Trekt iemand zich terug, dan kan de ander nakoming van de koop eisen via de rechter.
• Arras penales. Deze vorm werkt als een boetebeding. Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan houdt de verkoper het bedrag. Laat de verkoper het afweten, dan kan de koper het dubbele terugvorderen of alsnog de levering afdwingen.
• Arras penitenciales. Dit is de variant die de meeste Nederlandse kopers in hun contract aantreffen. Beide partijen mogen zich terugtrekken, tegen een prijs.

Die laatste vorm staat letterlijk in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas." Vertaald: trek jij je terug, dan raak je de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij je het dubbele terug.

Dat klinkt evenwichtig en dat is het ook, zolang je terugtrekking een keuze is. Het wordt oneerlijk op het moment dat je je niet vrijwillig terugtrekt, maar omdat de bank je financiering weigert. Juridisch is dat hetzelfde: je komt de koop niet na en je bent je geld kwijt.

Wat er in het contract hoort te staan

Een contrato de arras is vormvrij, wat betekent dat de kwaliteit ervan volledig afhangt van wie het opstelt. Vaak is dat de makelaar van de verkoper, en dan is het contract precies zo evenwichtig als je van die situatie mag verwachten. Loop deze punten na voordat je iets ondertekent.

• De volledige gegevens van koper en verkoper, inclusief NIE-nummer en burgerlijke staat. Staat de woning op twee namen, dan tekenen beide eigenaren.
• De omschrijving van de woning zoals die in het eigendomsregister staat, met het registernummer en de kadastrale referentie.
• De koopsom, het aanbetaalde bedrag en hoe dat bedrag verrekend wordt bij de notaris.
• Welke variant arras van toepassing is, met verwijzing naar het wetsartikel.
• De uiterste datum voor het tekenen van de eigendomsakte, en wie de notaris kiest.
• Wie welke kosten en belastingen draagt.
• De garantie van de verkoper dat de woning vrij van huurders, schulden en beslagen wordt geleverd.
• De voorwaarde over je financiering, waar hieronder een aparte paragraaf over staat.

Controleer daarnaast of de woning is wat de verkoper zegt dat hij is. Dat doe je met de nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister waarop staat wie de eigenaar is en welke hypotheken of beslagen er op het huis rusten. Vraag dat document op vóór het tekenen van de arras, niet erna.

Hoeveel je aanbetaalt en wanneer

De gebruikelijke aanbetaling ligt tussen vijf en vijftien procent van de koopsom, waarbij tien procent het vaakst voorkomt. Op een woning van 750.000 euro maak je dus 75.000 euro over voordat er ook maar één bank naar je dossier heeft gekeken.

Dat bedrag betaal je meestal per bankoverschrijving naar de rekening van de verkoper, of naar de derdengeldrekening van een advocaat of notaris. Die tweede route heeft duidelijk de voorkeur. Staat het geld op een derdengeldrekening, dan kan de verkoper er niet bij tot aan de levering, en dat scheelt een hoop gedoe als er alsnog een geschil ontstaat.

Reken er verder op dat de aanbetaling niet je enige eigen geld is. De overdrachtsbelasting, de notaris, het kadaster en je advocaat komen bovenop de koopsom en worden niet meegefinancierd door de Spaanse bank. Reken die post dus mee voordat je bepaalt wat je aan aanbetaling kunt missen.

Het risico waar het misgaat: de bank zegt nee

Hier zit het verschil met Nederland, en het is een groot verschil. Een Nederlands koopcontract kent standaard een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Je krijgt je hypotheek niet rond, je stuurt binnen de termijn een afwijzing mee en de koop is ontbonden zonder kosten.

Het Spaanse Burgerlijk Wetboek regelt dat niet. Er is geen wettelijk recht om je aanbetaling terug te krijgen als de bank je financiering weigert. Wat je wel hebt is contractsvrijheid, geregeld in artikel 1255, en de algemene regeling voor voorwaardelijke verbintenissen in de artikelen 1113 tot en met 1124. Vertaald naar de praktijk: je mag zo'n voorwaarde afspreken, maar hij ontstaat niet vanzelf. Staat hij niet in je contrato de arras, dan bestaat hij niet.

Het gevolg is hard. Wijst de bank je aanvraag af nadat je getekend hebt, dan kom je de koop niet na en houdt de verkoper de tien procent. Dat je een geldige reden had doet er juridisch niet toe. Dit is precies het punt waarop Nederlandse kopers op Ibiza het vaakst geld verliezen, en het is volledig te voorkomen met een paar zinnen in het contract.

De clausule die je erin laat zetten

De oplossing heet een opschortende voorwaarde, in het Spaans condición suspensiva. Die formulering is bewust gekozen: bij een opschortende voorwaarde komt de koop pas tot stand als je financiering rond is, terwijl een ontbindende voorwaarde een koop weer terugdraait die er al was. Dat verschil heeft ook fiscale gevolgen, dus laat je advocaat de juiste variant opschrijven.

Een bruikbare clausule regelt in elk geval deze punten.

• Het minimale bedrag dat gefinancierd moet worden. Zonder dat getal kan de verkoper stellen dat je met een lager aanbod van de bank ook uit de voeten kon.
• De termijn waarbinnen je de aanvraag indient en de uitslag doorgeeft. In de praktijk wordt hiervoor vaak vijftien tot dertig werkdagen afgesproken.
• Het aantal banken waar je een aanvraag indient, meestal twee of drie, zodat de verkoper weet dat je het serieus geprobeerd hebt.
• De maximale rente of maandlast die je nog acceptabel vindt.
• De verplichting om de afwijzing schriftelijk aan te leveren, met een verklaring van de bank erbij.
• De termijn waarbinnen de verkoper je aanbetaling terugstort.

Verwacht niet dat de verkoper hier meteen ja op zegt. In een markt als die van Ibiza is de onderhandelingspositie van de verkoper vaak sterk. Wat wel helpt, is met een concreet financieringsbeeld aan tafel komen in plaats van met een voorbehoud dat alle kanten op kan. Weet je vooraf wat een Spaanse bank in jouw situatie doet, dan wordt de clausule scherper en de verkoper rustiger. Dat begint met een eerlijke berekening van hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek op Ibiza.

Reservering, arras en escritura naast elkaar

Er liggen bij een Spaanse aankoop drie documenten op tafel en ze worden vaak door elkaar gehaald.

• Het reserveringscontract. Een kort document waarmee je de woning een paar weken vastlegt tegen een klein bedrag, vaak enkele duizenden euro's. Bedoeld om je advocaat tijd te geven voor het vooronderzoek. Let op hoe het bedrag behandeld wordt als je afziet van de koop.
• Het contrato de arras. Het bindende voorlopig koopcontract met de aanbetaling van doorgaans tien procent. Dit is het document dat je aan de koop bindt.
• De escritura de compraventa. De eigendomsakte die je bij de notaris tekent en waarmee het huis daadwerkelijk van eigenaar wisselt. Daarna volgt de inschrijving in het eigendomsregister.

Tussen het tweede en het derde document zit de periode waarin je hypotheek geregeld wordt. Hoe die hele volgorde loopt, van NIE-nummer tot sleuteloverdracht, staat in ons stappenplan voor het kopen van een huis op Ibiza.

De tien dagen van de notaris

Bij het bepalen van je termijn wordt één wettelijke wachttijd stelselmatig vergeten. Sinds de Spaanse hypothekenwet van 2019 moet de bank de precontractuele documentatie, waaronder het gestandaardiseerde informatieblad FEIN, aanleveren bij de notaris van jouw keuze. Vanaf het moment dat de notaris die stukken compleet binnen heeft, gaan er tien kalenderdagen lopen voordat de hypotheekakte getekend mag worden.

In die periode maakt de notaris de zogeheten acta de transparencia op. Daarin legt hij vast dat je de voorwaarden hebt doorgenomen en beantwoordt hij je vragen. Die stap is verplicht en er valt niet mee te schuiven.

Tel je terug, dan wordt duidelijk waarom een arras-termijn van dertig dagen krap is. De bank moet je dossier beoordelen, een taxateur moet langs, het aanbod moet naar de notaris en daarna komen die tien dagen er nog achteraan. Een termijn van zestig tot negentig dagen sluit beter aan bij de werkelijkheid, zeker in de zomermaanden wanneer half Spanje op vakantie is.

Wat op Ibiza extra speelt

Op Ibiza komen er een paar dingen bij die op de vastelandsmarkt minder spelen.

Het eerste is de taxatie. Spaanse banken lenen niet-residenten in de praktijk zo'n zestig tot zeventig procent, en dat percentage wordt berekend over de taxatiewaarde, niet over wat jij betaalt. Op een eiland waar vraagprijzen harder stijgen dan de taxatierapporten volgen, valt die waarde regelmatig lager uit dan de koopsom. Het verschil betaal je uit eigen geld, bovenop je aanbetaling en bovenop de kosten koper.

Het tweede is de bouwsituatie. Op Ibiza staat veel dat in de loop der jaren is uitgebreid, met een gastenverblijf, een extra terras of een zwembad dat nooit is bijgeschreven. Wat niet in het eigendomsregister staat, telt voor de bank niet mee en kan de financiering zelfs blokkeren. Laat dit uitzoeken vóórdat je de arras tekent, niet in de weken erna.

Het derde is snelheid. Goede objecten op het eiland gaan hard en verkopers zetten druk op de tekendatum. Juist dan is de verleiding het grootst om een contract te tekenen dat je niet helemaal begrijpt. Een dag extra voor een goede controle kost je vrijwel nooit het huis, en een ontbrekende clausule kost je tienduizenden euro's.

Wat je doet voordat je tekent

Kort samengevat komt het neer op vijf dingen.

• Schakel een eigen advocaat in, dus niet die van de makelaar of de verkoper, en laat het contract vertalen als het alleen in het Spaans is opgesteld.
• Vraag de nota simple op en controleer eigenaar, oppervlakte, hypotheken en beslagen.
• Laat vastleggen welke variant arras van toepassing is.
• Laat de financieringsvoorwaarde erin zetten, met bedrag, termijn en terugbetaling.
• Weet vóór het tekenen wat je bank waarschijnlijk gaat doen, zodat de termijn en het bedrag in het contract kloppen met de werkelijkheid. Laat daarvoor je hypotheekaanvraag voor Ibiza alvast doorrekenen.

Die laatste stap is de goedkoopste van allemaal, en tegelijk de stap die het vaakst wordt overgeslagen.

Veelgestelde vragen

Is een contrato de arras bindend?

Ja. Het is een volwaardige overeenkomst tussen koper en verkoper, geen intentieverklaring. Bij arras penitenciales mag je je terugtrekken, maar dan verlies je de aanbetaling. Bij de andere twee varianten kan de tegenpartij zelfs nakoming van de koop afdwingen.

Krijg ik mijn aanbetaling terug als de bank mijn hypotheek weigert?

Alleen als je dat vooraf hebt afgesproken. Het Spaanse recht kent geen automatisch financieringsvoorbehoud. Staat er geen opschortende voorwaarde over je financiering in het contract, dan houdt de verkoper het bedrag.

Hoeveel moet ik aanbetalen bij een contrato de arras?

Gebruikelijk is vijf tot vijftien procent van de koopsom, waarbij tien procent het meest voorkomt. Het bedrag is onderhandelbaar en wordt later verrekend met de koopsom bij de notaris.

Wat gebeurt er als de verkoper zich terugtrekt?

Bij arras penitenciales moet hij je het aanbetaalde bedrag dubbel terugbetalen. Dat volgt uit artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Bij arras penales kun je daarnaast kiezen voor het afdwingen van de levering.

Welke termijn spreek ik af tot de notaris?

Houd rekening met de beoordeling door de bank, de taxatie en de tien kalenderdagen die de notaris wettelijk moet aanhouden na ontvangst van de stukken. Zestig tot negentig dagen sluit in de praktijk beter aan dan dertig.

Mag het contract in het Nederlands worden opgesteld?

Een tweetalige versie is gebruikelijk en verstandig. Spreek wel af welke taalversie leidend is bij een verschil van uitleg, want dat is meestal de Spaanse tekst.

Persoonlijk advies

De meeste problemen rond het voorlopig koopcontract ontstaan niet bij het tekenen, maar in de weken erna, wanneer blijkt dat de financiering anders uitpakt dan gedacht. Weet je vóór het tekenen wat een Spaanse bank in jouw situatie doet, dan kun je de termijn, het bedrag en de clausule daarop afstemmen.

Wij kennen de banken op Ibiza en weten hoe zij naar Nederlandse kopers kijken. Wil je weten waar je aan toe bent voordat je iets ondertekent, neem dan contact met ons op via onze contactpagina.

Bronnen

• Artikel 1454 Spaans Burgerlijk Wetboek, letterlijke tekst en gevolgen bij terugtrekking. Bron: Conceptos Jurídicos, Código Civil artículo 1454(geverifieerd 28 augustus 2026)
• Drie soorten arras en de aanbetaling van vijf tot vijftien procent, meest gebruikelijk tien procent. Bron: BBVA, Contrato de arras (geverifieerd 28 augustus 2026)
• Geen wettelijk recht op teruggave bij hypotheekweigering; contractsvrijheid artikel 1255 en voorwaardelijke verbintenissen artikelen 1113 tot 1124 Burgerlijk Wetboek; aanbevolen inhoud van de financieringsclausule. Bron: Orozco y Asociados, Arras condicionadas a la obtención de hipoteca (geverifieerd 28 augustus 2026)
• Tien kalenderdagen tussen de aanlevering van de FEIN bij de notaris en het tekenen van de hypotheekakte, plus de acta de transparencia. Bron: artikel 14.1 Ley 5/2019, toegelicht door notariskantoor Jesús Benavides (geverifieerd 28 augustus 2026)
• Financiering van zestig tot zeventig procent van de taxatiewaarde voor niet-residenten: marktpraktijk, gebaseerd op de dossiers van Hypotheek Ibiza. Geen openbare bron.
• Termijn van vijftien tot dertig werkdagen voor de financieringsaanvraag en zestig tot negentig dagen tot de notaris: praktijkindicatie, geen wettelijke termijn.