Spaanse hypotheek aanvragen voor een huis op Ibiza: zo verloopt het traject

Je hebt een huis op Ibiza gevonden en de verkoper wil binnen een paar weken tekenen. Dan wordt de financiering ineens het spannendste deel van de aankoop. Niet omdat Spaanse banken geen hypotheken verstrekken aan Nederlanders, want dat doen ze gewoon, maar omdat het traject anders loopt dan je in Nederland gewend bent. Er zitten wettelijke termijnen in die je planning bepalen, en een taxatie die je maximale lening vaststelt op een bedrag dat je misschien niet had verwacht.

Hieronder loop je het hele aanvraagtraject door: wat de bank van je vraagt, welke documenten de wet voorschrijft, hoeveel dagen er minimaal tussen het aanbod en de handtekening zitten, en waar het op Ibiza het vaakst misgaat.

Inhoudsopgave

1. Waarom een Spaanse aanvraag anders loopt dan in Nederland
2. De taxatie bepaalt je hypotheek, niet de vraagprijs
3. Het dossier dat de Spaanse bank van je vraagt
4. De FEIN is je bindende aanbod, en daar zitten tien dagen aan vast
5. De notarisafspraak die verplicht is voordat je tekent
6. Welke kosten de bank betaalt en welke jij betaalt
7. De verzekering die de bank eist, en wat jij daarover te zeggen hebt
8. Hoe lang het duurt en waar de vertraging zit
9. Het risico dat op Ibiza het grootst is
10. Veelgestelde vragen
11. Persoonlijk advies
12. Bronnen

Waarom een Spaanse aanvraag anders loopt dan in Nederland

In Nederland ben je gewend aan een adviseur die je dossier bij meerdere geldverstrekkers uitzet, een offerte die snel komt en een notaris die de rest afhandelt. In Spanje beoordeelt de bank jou als niet-resident, en dat is een apart acceptatiekader. Je inkomen komt uit een ander land, je hebt geen Spaanse kredietgeschiedenis en het onderpand staat op een eiland waar de prijzen weinig zeggen over de onderliggende waarde.

Daar komt bij dat er sinds 2019 een wettelijke transparantieprocedure omheen zit. De Spaanse hypotheekwet, Ley 5/2019, schrijft precies voor welke documenten je moet krijgen, hoeveel dagen van tevoren, en wie welke kosten betaalt. Dat is in je voordeel, maar het betekent ook dat je een aankoop niet in tien dagen rond hebt.

Als niet-resident financieren Spaanse banken in de praktijk zestig tot zeventig procent. De rest breng je zelf in, boven op de kosten koper. Hoeveel je precies kunt lenen en welke routes er naast een Spaanse hypotheek zijn, lees je in geld lenen in Spanje voor een huis op Ibiza.

De taxatie bepaalt je hypotheek, niet de vraagprijs

Dit is het punt waarop de meeste kopers op Ibiza worden verrast. De bank rekent haar percentage niet over de prijs die jij betaalt, maar over de laagste van twee bedragen: de koopsom of de taxatiewaarde. Valt de taxatie lager uit, dan zakt je maximale lening mee.

Op Ibiza is dat verschil vaker groot dan op het vasteland. Vraagprijzen zijn de afgelopen jaren hard opgelopen, terwijl een taxateur werkt met vergelijkbare, daadwerkelijk geregistreerde transacties. Een villa die voor 900.000 euro te koop staat, kan getaxeerd worden op 820.000 euro. Zeventig procent daarvan is 574.000 euro. Had je gerekend op zeventig procent van de vraagprijs, dan dacht je 630.000 euro te kunnen lenen. Het verschil van 56.000 euro moet je alsnog uit eigen middelen halen, boven op de eigen inbreng die je al had ingepland.

De taxatie wordt uitgevoerd door een taxatiebedrijf dat de bank accepteert, en de kosten daarvan zijn voor jou. Dat is geen keuze van de bank maar staat zo in de wet.

Het dossier dat de Spaanse bank van je vraagt

Een Spaanse bank kent je niet en moet je buitenlandse inkomen zelf kunnen toetsen. Daarom is het dossier uitgebreider dan je gewend bent. Reken op het volgende:

• Een geldig paspoort of identiteitskaart
• Je NIE-nummer, want zonder dat nummer kun je geen hypotheek afsluiten en niet bij de notaris tekenen
• Bewijs van je burgerlijke staat, zoals een huwelijksakte, echtscheidingsakte of samenlevingscontract
• Je laatste drie loonstroken en een werkgeversverklaring met contractvorm en salaris
• De aangiften inkomstenbelasting van de laatste twee jaar
• Bankafschriften van drie tot zes maanden
• Een overzicht van je bezittingen en je schulden, inclusief je Nederlandse hypotheek en lopende leningen
• Het reserveringscontract of het voorlopig koopcontract van de woning
• Bij een bestaande woning soms het bewijs dat de onroerendezaakbelasting en de bijdrage aan de vereniging van eigenaren betaald zijn

Ben je ondernemer of directeur-grootaandeelhouder, dan wil de bank daarnaast jaarcijfers en aangiften over twee tot drie jaar zien. Houd er rekening mee dat sommige stukken beëdigd vertaald moeten worden of een apostille nodig hebben. Vraag vooraf welke, want dat kost dagen die je later niet meer hebt.

De FEIN is je bindende aanbod, en daar zitten tien dagen aan vast

Gaat de bank akkoord, dan krijg je geen vrijblijvende offerte maar een FEIN: de Ficha Europea de Información Normalizada. Daarin staan je rente, looptijd, maandlast en alle kosten. De wet merkt dat document aan als bindend aanbod voor de bank gedurende de afgesproken termijn tot ondertekening, en die termijn is minimaal tien dagen.

Daarnaast ontvang je een FiAE, een blad met gestandaardiseerde waarschuwingen. Daarin wijst de bank je onder meer op de gebruikte referentie-index, op eventuele rentevloeren en op wat er gebeurt als je niet betaalt.

Het belangrijkste getal uit dit hele traject staat in artikel 14 van Ley 5/2019: de bank moet je die stukken minimaal tien natuurlijke dagen voor de ondertekening overhandigen. Natuurlijke dagen zijn kalenderdagen, dus weekenden en feestdagen tellen mee. De teller begint pas te lopen als je alle voorgeschreven documenten hebt. Praktisch betekent dit dat er tussen een definitief bankakkoord en de handtekening bij de notaris altijd minstens anderhalve week zit. Plan je overdracht daar op.

De notarisafspraak die verplicht is voordat je tekent

Binnen die tien dagen moet je nog iets doen wat veel Nederlandse kopers verrast. Artikel 15 van dezelfde wet bepaalt dat je persoonlijk moet verschijnen bij een notaris die jij zelf kiest, om je te laten voorlichten over wat je tekent. Dat gesprek kost je niets.

De notaris controleert of de bank zich aan de termijn en de documentplicht heeft gehouden en legt dat vast in een acta notarial previa, een notariële akte die voorafgaat aan de hypotheekakte. Daarin komt te staan dat de stukken op tijd zijn verstrekt, welke vragen jij hebt gesteld en welk advies je hebt gekregen. Zonder die akte kan de hypotheek niet passeren.

Gebruik dat gesprek ook echt. Het is het enige moment waarop iemand zonder belang bij de lening je de voorwaarden uitlegt. Vraag naar de referentie-index, naar de vergoeding bij vervroegd aflossen en naar de producten die de bank aan de lening heeft gekoppeld.

Welke kosten de bank betaalt en welke jij betaalt

Sinds Ley 5/2019 ligt de verdeling van de hypotheekkosten wettelijk vast. Dat scheelt je geld, en het is goed om te weten wat er niet bij jou hoort te liggen. De wet verdeelt het zo:

• De taxatie van de woning betaal jij
• De gestoría, het kantoor dat de administratieve afhandeling doet, betaalt de bank
• De notariskosten van de hypotheekakte betaalt de bank, kopieën betaalt degene die ze opvraagt
• De inschrijving van de hypotheek in het eigendomsregister betaalt de bank
• De belasting op de akte volgt de fiscale regelgeving

Krijg je een kostenoverzicht waarin de notaris of de registratie van de hypotheek bij jou wordt neergelegd, dan klopt dat niet en kun je daarnaar vragen. Wat je wel zelf betaalt naast de taxatie is een eventuele afsluitprovisie, in de praktijk een half tot anderhalf procent van het leenbedrag, en natuurlijk de kosten koper van de woning zelf. Welke posten daar precies bij horen staat in kosten van een hypotheek op Ibiza.

De verzekering die de bank eist, en wat jij daarover te zeggen hebt

Bijna elke Spaanse bank koppelt producten aan je hypotheek: een opstalverzekering, vaak een overlijdensrisicoverzekering, soms een salarisrekening of creditcard. In ruil krijg je rentekorting. Veel kopers denken dat ze verplicht zijn die producten bij de bank af te nemen. Dat is niet zo.

Artikel 17 van Ley 5/2019 verbiedt koppelverkoop als uitgangspunt. Daarop bestaat één duidelijke uitzondering: de bank mag je verplichten een verzekering te hebben die de verplichtingen uit de lening dekt, en een opstalverzekering op de woning die als onderpand dient. Maar in hetzelfde artikel staat er meteen achter dat de bank alternatieve polissen moet accepteren van elke aanbieder die gelijkwaardige voorwaarden en dekking biedt. Dat geldt bij het afsluiten en bij iedere verlenging. De bank mag je geen kosten in rekening brengen voor het beoordelen van zo'n alternatieve polis, en het accepteren ervan mag je leningvoorwaarden niet verslechteren.

Vraag dus altijd wat de rentekorting je oplevert en wat de gekoppelde polissen kosten. Op een woning op Ibiza scheelt een eigen opstalverzekering al snel enkele honderden euro's per jaar, en die vergelijking maak je maar één keer.

Hoe lang het duurt en waar de vertraging zit

Van een compleet dossier tot een definitief bankakkoord kost in de praktijk vier tot acht weken. Daar komt de wettelijke termijn van tien dagen bij, plus het notarisgesprek en het plannen van de akte. Reken dus op ruim twee maanden als alles soepel loopt.

De vertraging zit bijna nooit bij de kredietbeoordeling zelf. Hij zit in ontbrekende stukken, in vertalingen die nog geregeld moeten worden, en op Ibiza in de planning van de taxatie. In het hoogseizoen zijn taxateurs op het eiland schaars en kan het simpelweg langer duren voordat er iemand langskomt.

Daarom is de volgorde die de meeste tijd wint niet ingewikkeld: laat je financiering beoordelen voordat je een bod uitbrengt, niet erna.

Het risico dat op Ibiza het grootst is

In Nederland is een financieringsvoorbehoud zo gewoon dat niemand er meer bij nadenkt. In Spanje bestaat dat niet als standaard. Teken je het voorlopig koopcontract en komt je hypotheek daarna niet rond, dan is dat juridisch jouw probleem. Bij de meest gebruikte vorm van dat contract verlies je de aanbetaling als je je terugtrekt.

Op Ibiza gaat het daarbij zelden om kleine bedragen. Tien procent van een koopsom van 900.000 euro is 90.000 euro. De enige manier om dat af te dekken is een opschortende voorwaarde die je vóór het tekenen in het contract laat opnemen, waarin staat wat er gebeurt als de bank afwijst. Dat moet je dus regelen op het moment dat je nog iets te onderhandelen hebt. Hoe dat contract werkt en welke drie vormen er zijn, lees je in voorlopig koopcontract in Spanje.

Veelgestelde vragen

Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen bij een Spaanse bank?

Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten, dus ook aan Nederlanders. De voorwaarden zijn wel strenger dan voor inwoners van Spanje: je leent een lager percentage van de waarde en je dossier wordt uitgebreider getoetst.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis op Ibiza?

Reken op dertig tot veertig procent van de waarde als eigen inbreng, plus de kosten koper. Dat laatste is op de Balearen geen klein bedrag, dus tel het apart mee in je berekening in plaats van het in je lening te verwerken.

Hoe lang duurt een hypotheekaanvraag in Spanje?

Vier tot acht weken tot een definitief akkoord, plus de wettelijke termijn van tien kalenderdagen en de tijd om de akte te plannen. Ruim twee maanden in totaal is een realistische planning.

Moeten mijn documenten vertaald worden naar het Spaans?

Dat verschilt per bank. Sommige stukken worden in het Engels geaccepteerd, andere moeten beëdigd vertaald zijn of een apostille hebben. Vraag de lijst vooraf op, want vertalingen zijn een van de meest voorkomende oorzaken van vertraging.

Moet ik de verzekering bij de Spaanse bank afsluiten?

Nee. De bank mag een opstalverzekering en een verzekering ter dekking van de lening eisen, maar moet een gelijkwaardige polis van een andere aanbieder accepteren, zonder daarvoor kosten te rekenen en zonder je voorwaarden te verslechteren.

Wat gebeurt er als de taxatie lager uitvalt dan de koopprijs?

Dan rekent de bank haar percentage over de taxatiewaarde en niet over de koopsom. Het verschil vul je aan met eigen geld, of je heronderhandelt de prijs. Op Ibiza is dit een reëel scenario, dus houd er ruimte voor in je planning.

Persoonlijk advies

Een Spaanse hypotheek aanvragen is geen ingewikkeld traject, maar het is wel een traject met vaste volgordes en termijnen. Wie zijn dossier op orde heeft voordat hij een bod doet, wint weken. Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is en welke bank daar het beste bij past, vraag dan een hypotheek aan via Hypotheek Ibiza. We kijken met je mee vanaf de eerste berekening tot de handtekening bij de notaris.

Bronnen

• Termijn van tien natuurlijke dagen, de FEIN als bindend aanbod en de FiAE. Bron: Ley 5/2019, artikel 14, BOE
• Verdeling van de kosten tussen bank en klant: taxatie voor de klant, gestoría, notaris van de hypotheekakte en inschrijving in het register voor de bank. Bron: Ley 5/2019, artikel 14.1.e
• Verplichte persoonlijke notarisafspraak bij een zelfgekozen notaris en de acta notarial previa. Bron: Ley 5/2019, artikel 15
• Verbod op koppelverkoop, de uitzondering voor verzekeringen en de plicht om gelijkwaardige polissen van andere aanbieders te accepteren. Bron: Ley 5/2019, artikel 17
• Financiering van zestig tot zeventig procent van de laagste van koopsom en taxatiewaarde, doorlooptijd van vier tot acht weken en afsluitprovisie van een half tot anderhalf procent. Bron: marktpraktijk voor niet-residenten, niet wettelijk vastgelegd