Een gekraakt huis kopen in Spanje: krijg je er een hypotheek op?

Je scrolt door het aanbod in Spanje en je ziet een woning staan die eruit springt. Zelfde buurt, zelfde vierkante meters, en toch een derde goedkoper dan de rest. Onderaan de advertentie staat in kleine letters wat er aan de hand is: vivienda ocupada. Er woont iemand in die er niet hoort te wonen, en de verkoper is er klaar mee.

De vraag die je dan stelt is bijna altijd dezelfde: kan ik hier een hypotheek op krijgen? Het korte antwoord is nee, en de reden is technischer dan je denkt. Het ligt niet aan de bank die moeilijk doet, maar aan de taxateur, die volgens de Spaanse taxatieregels het rapport niet eens mág afgeven als hij niet naar binnen kan. Hieronder lees je hoe dat precies zit, wat de uitzondering is, en wat er van die korting overblijft als je alles doorrekent.

Eén afbakening vooraf, want de term bezet wordt door elkaar gebruikt. Dit stuk gaat over een woning waar iemand zonder geldige titel zit en waar je niet naar binnen kunt. Een gewoon verhuurde woning met een geldig huurcontract is iets anders: die is wél te financieren, mits de taxateur binnenkomt en het contract met de actuele voorwaarden op tafel ligt. Het verschil zit hem niet in het woord bezet, maar in toegang en papieren.

Inhoudsopgave

1. Wat je koopt bij een vivienda ocupada
2. Hoeveel korting krijg je en hoeveel zijn er te koop
3. Waarom een Spaanse bank dit niet financiert
4. Wat de taxateur wel en niet mag
5. De enige route waarop financiering wel lukt
6. Kraker, ex-huurder of inquiocupación
7. Hoe lang duurt het echt sinds de wet van 2025
8. De belasting betaal je niet over jouw koopprijs
9. De korting doorgerekend
10. Wat dit betekent als je op Ibiza zoekt
11. Wat je uitzoekt voordat je iets tekent
12. Veelgestelde vragen

Wat je koopt bij een vivienda ocupada

Een woning die als ocupada of sin posesión wordt aangeboden, is een woning waarvan de eigenaar de sleutel niet meer heeft. Er zit iemand in zonder geldig recht, of met een recht dat de eigenaar niet meer kan beëindigen zonder rechter. De eigenaar wil van het probleem af en verkoopt het pand inclusief bewoner.

Juridisch koop je gewoon het eigendom. Wat je niet koopt is het bezit, en dat is in de praktijk het hele verschil. Vanaf de dag van de notaris ben jij de eigenaar en ben jij dus ook degene die de procedure moet starten of overnemen om de woning leeg te krijgen. De verkoper is uit beeld, jouw naam staat in het register, en de bewoner zit er nog.

Dat betekent ook dat je een woning koopt die je nooit van binnen hebt gezien. Je kunt niet met een bouwkundige langsgaan, je weet niet of de installaties nog werken, en je weet niet in welke staat de badkamer of de keuken verkeert. Advocaat Santiago Thomás de Carranza omschrijft het in een analyse voor idealista als praktisch blind kopen, en hij voegt eraan toe dat verregaande renovatie na de ontruiming eerder regel dan uitzondering is.

In het koopcontract zie je dat terug. De verkoper sluit vrijwel altijd elke aansprakelijkheid voor de staat van de woning uit, en juridisch mag dat ook, juist omdat hij zelf niet naar binnen kan. Precies die risico-overdracht is wat de lagere prijs rechtvaardigt.

Hoeveel korting krijg je en hoeveel zijn er te koop

De kortingen die je in de markt ziet, lopen van ongeveer 30 tot 50 procent onder de waarde die de woning vrij van bewoners zou hebben. Hypotheekbemiddelaar AYA Hipotecas noemt in een analyse van november 2025 kortingen tot 50 procent en baseert zich daarbij op cijfers van idealista.

Het gaat ook niet om een handvol panden. Volgens diezelfde idealista-cijfers wordt ongeveer 3 procent van alle woningen die in Spanje te koop staan als bezet aangeboden, wat neerkomt op ruim 23.000 objecten. En dat aantal groeit: in een studie van januari 2026 meldt idealista dat het aanbod van woningen zonder bezit in één kwartaal met 4,6 procent toenam.

Voor wie de markt oppervlakkig bekijkt, oogt dat als een groeiende kans. Maar die korting is niet gratis geld. Het is een vergoeding voor drie dingen die je overneemt: het risico dat je niet weet wat je koopt, de tijd die je kwijt bent voordat je erin kunt, en de kosten van de procedure. De vraag is niet of de korting groot is, maar of hij groot genoeg is.

Waarom een Spaanse bank dit niet financiert

Dit is het punt waarop de meeste plannen stranden, en het is ook het punt dat je in vrijwel geen enkel artikel over dit onderwerp terugvindt. Een gewone Spaanse bank financiert een woning met bezetters zonder titel in de regel niet. AYA Hipotecas, een bij de Banco de España geregistreerde kredietbemiddelaar, noemt drie redenen en schrijft er eerlijk bij dat het antwoord in de meeste gevallen nee is, niet in alle.

De eerste is het ontbreken van feitelijk bezit. De bank wil een onderpand dat bij wanbetaling daadwerkelijk kan worden uitgewonnen en geleverd. Een pand waar iemand anders in woont voldoet daar niet aan, want de bank zou bij een executie precies hetzelfde probleem erven dat jij nu koopt.

De tweede is de taxatie, en daar gaan we hieronder apart op in. Zonder toegang tot het interieur kan de taxateur het pand niet beoordelen, en zonder taxatierapport kan de bank geen maximaal leenbedrag vaststellen.

De derde is risico en reputatie. Banken willen niet in beeld komen in een ontruimingsprocedure waar minderjarigen of kwetsbare bewoners bij betrokken zijn. Dat is geen juridische belemmering, maar wel een beleidskeuze die in de praktijk net zo hard uitpakt.

De consequentie is simpel en hard: dit is een contantaankoop. Wil je weten wat een Spaanse bank in een normale situatie wél voor je doet, dan begint dat bij een hypotheekaanvraag op een woning die gewoon leeg wordt opgeleverd.

Wat de taxateur wel en niet mag

De taxatieregels in Spanje staan in de Orden ECO/805/2003, de norm waar elk taxatiebedrijf dat voor hypotheekdoeleinden werkt zich aan moet houden. Die regels laten de taxateur minder ruimte dan mensen denken.

Artikel 7.2 somt de minimumcontroles op. Onder a staat de fysieke identificatie van het pand: lokaliseren en met eigen ogen inspecteren door een bevoegd technicus, en controleren of de oppervlakte en de kenmerken overeenkomen met de papieren. Onder b staat de bezettingsstaat van het pand en het gebruik waarvoor het bestemd is. Dat zijn geen formaliteiten die je kunt overslaan met foto's van de makelaar.

Lukt die controle niet omdat er niemand opendoet, dan ontstaat volgens artikel 10.1.a een zogeheten condicionante , een voorbehoud. En artikel 9 zegt dat een waarde met zo'n voorbehoud, behoudens de uitzondering van artikel 14, niet gebruikt mag worden voor de doelen van deze norm, waaronder het hypothecaire doel van artikel 2.a. Geen schoon rapport dus, geen bruikbare waarde.

Bij een voorbehoud mag het taxatiebedrijf volgens artikel 13.1 kiezen: het rapport afgeven met het voorbehoud er uitdrukkelijk in, of het rapport afgeven zonder een waarde vast te stellen. Maar diezelfde bepaling gaat verder, en dat is de zin die de deur dichtdoet: gaat het om een taxatie voor hypothecair doel en kon het pand niet fysiek of registraal worden geïdentificeerd, dan moet het taxatiebedrijf gemotiveerd weigeren het rapport af te geven. Niet mag weigeren, maar moet weigeren.

Er is nog een tussenvorm. Komt de taxateur wél binnen, maar ontbreekt het huurcontract of een andere titel waaruit blijkt op welke grond iemand daar woont, inclusief de actuele voorwaarden, dan is dat het voorbehoud van artikel 10.1.b. Dat is precies het voorbehoud waar de uitzondering hieronder op ziet.

Goed om te weten: de Orden ECO/805/2003 is in 2025 gewijzigd door de Orden ECM/599/2025. De geconsolideerde tekst op de site van het Boletín Oficial del Estado draagt als laatste actualisatie 12 juni 2025. Die wijziging maakt de eisen aan documentatie en traceerbaarheid strenger. Voor een bezette woning betekent dat vooral dat het dossier vanaf het begin compleet moet zijn.

En zelfs als er een geldig rapport ligt, ben je er nog niet. De Banco de España wijst er in zijn voorlichting aan bankklanten expliciet op dat het laten uitvoeren van een taxatie niet automatisch betekent dat de lening wordt toegekend.

De enige route waarop financiering wel lukt

Er zit één deur op een kier, en die staat in artikel 14 van dezelfde taxatienorm. Daar staat letterlijk dat een rapport met het voorbehoud uit artikel 10.1.b tóch voor het hypothecaire doel van artikel 2.a gebruikt mag worden wanneer de eigendom van het pand vóór het vestigen van de hypotheek is overgedragen vrij van huurders en bewoners. In het Spaans: libre de inquilinos y ocupantes.

Vertaald naar de praktijk: de volgorde moet omgedraaid. Niet jij koopt het probleem en gaat daarna op zoek naar financiering, maar de verkoper maakt de woning leeg en pas daarna passeer je bij de notaris met een hypotheek. Dat kun je contractueel afdwingen door in het voorlopig koopcontract op te nemen dat levering plaatsvindt vrij van bewoners, met een termijn en een sanctie als die niet wordt gehaald.

Het nadeel is duidelijk. Een verkoper die de woning zelf leeg kan krijgen, verkoopt hem niet meer met 35 procent korting. De korting en de financierbaarheid sluiten elkaar in de kern uit. Dat is geen detail in de onderhandeling maar de hele kern van het dossier.

Let op dat artikel 14 alleen het voorbehoud over de ontbrekende bezettingstitel opheft. Andere gebreken in het dossier, bijvoorbeeld een woning die groter is dan geregistreerd staat, blijven gewoon staan. Hoe je die controleert, lees je in de nota simple uitgelegd.

Kraker, ex-huurder of inquiocupación

Niet elke bewoner is juridisch een kraker, en het verschil bepaalt hoe lang je bezig bent. Er zijn grofweg drie situaties.

Bij allanamiento de morada is er binnengedrongen in een woning die als feitelijk hoofdverblijf in gebruik is. Dat valt onder artikel 202 van het Spaanse wetboek van strafrecht. Bij usurpación gaat het om een pand dat niet iemands woonstee is, bijvoorbeeld een leegstaande tweede woning, en dat valt onder artikel 245. Beide zijn strafbaar en beide kunnen sinds 2025 langs de snelle strafrechtelijke route.

De derde categorie is de lastigste en heet in Spanje inquiocupación. Iemand tekent een huurcontract, betaalt de eerste of tweede maand en stopt daarna met betalen zonder te vertrekken. Omdat er een contract ligt, is er geen sprake van kraken en kun je niet naar het strafrecht. Je moet dan een civiele ontbindingsprocedure wegens wanbetaling starten, en de Cambra de la Propietat Urbana de Girona meldt dat zo'n traject meer dan twintig maanden kan duren.

Daar komt bij wie er woont. Zitten er minderjarigen of mensen in een kwetsbare sociale situatie in de woning, dan schakelen gemeente en rechter voorzichtiger. Sociale diensten worden ingeschakeld om alternatieve huisvesting te beoordelen, en er wordt gekeken of kinderen midden in een schooljaar zitten. Dat rekt de termijn aanzienlijk op. Vraag dus vóór je een bod uitbrengt wie er precies binnen zit en op welke grond.

Hoe lang duurt het echt sinds de wet van 2025

De Ley Orgánica 1/2025 van 2 januari 2025 voegde aan artikel 795 van het Spaanse Wetboek van Strafvordering twee nieuwe categorieën toe: huisvredebreuk volgens artikel 202 van het Wetboek van Strafrecht en usurpatie volgens artikel 245. Daarmee kunnen die twee delicten via het juicio rápido , de versnelde strafprocedure. De wet trad volgens haar eigen slotbepaling drie maanden na publicatie in werking, en dat was 3 april 2025.

Op papier is dat een flinke verbetering. De Cambra de la Propietat Urbana de Girona beschrijft de route zo: de politie opent na aangifte het dossier binnen maximaal 72 uur, de zaak gaat naar de piketrechter waar een akkoord met het openbaar ministerie mogelijk is, en komt dat er niet, dan volgt de zitting binnen vijftien dagen waarna de rechter drie dagen heeft voor het vonnis.

De praktijk is trager. Dezelfde bron wijst erop dat de rechtbanken overbelast zijn en dat er hoger beroep mogelijk is zolang het vonnis niet onherroepelijk is. Zelfs zonder beroep komt de uitspraak in de praktijk eerder na drie tot vier maanden. De civiele route, in Spanje bekend als het desahucio exprés uit de Ley 5/2018, loopt volgens advocatenkantoor SF Abogados doorgaans twee tot zes maanden en staat alleen open voor natuurlijke personen, instellingen zonder winstoogmerk en publieke instellingen voor sociale huisvesting.

En dan hebben we het over de gunstige scenario's. De advocaat die idealista sprak, houdt voor dit soort dossiers rekening met één tot twee jaar, afhankelijk van de omstandigheden. Reken dus niet met de wettelijke termijn maar met de werkelijke.

Een deel van de kopers kiest daarom voor de kortere weg en koopt de bewoners uit. Ze reserveren een stuk van de korting om een vertrekvergoeding aan te bieden. Dat kan werken, maar zonder waterdichte juridische vastlegging heb je geen enkele zekerheid dat iemand ook daadwerkelijk vertrekt.

De belasting betaal je niet over jouw koopprijs

Hier zit een verrassing die veel kopers pas bij de gestor ontdekken. Artikel 10.2 van de Spaanse wet op de overdrachtsbelasting bepaalt dat bij onroerend goed de heffingsgrondslag de valor de referencia van het kadaster is op het moment dat de belasting verschuldigd wordt. Die regel kwam er via de antifraudewet Ley 11/2021 en geldt voor aankopen vanaf 1 januari 2022. Alleen als de aangegeven waarde of de overeengekomen prijs hóger is dan de referentiewaarde, wordt die hoogste als grondslag genomen.

Dat werkt in jouw nadeel als je met korting koopt. De referentiewaarde houdt namelijk geen rekening met het feit dat er iemand in je woning zit. Je betaalt dus overdrachtsbelasting over een waarde die je zelf niet hebt betaald. Aanvechten kan, maar alleen op de manier die artikel 10.3 voorschrijft: in beroep tegen de aanslag die de fiscus oplegt, of via een verzoek tot rectificatie van je eigen aangifte. Je betaalt dus eerst en procedeert daarna.

Op de Balearen tikt dat extra aan. De schaal van de Agència Tributària de les Illes Balears loopt per schijf op: 8 procent over de eerste 400.000 euro, 9 procent over de volgende 200.000, 10 procent over de volgende 400.000, 12 procent over de schijf tot twee miljoen en 13 procent daarboven. Bij precies 400.000 euro staat in die tabel een bedrag van 32.000 euro, bij 600.000 euro 50.000 euro en bij een miljoen 90.000 euro. Er bestaan daarnaast verlaagde tarieven en kortingen voor specifieke situaties, zoals de aankoop van een eigen hoofdverblijf onder een bepaalde waardegrens. Laat door je gestor toetsen of je daar in jouw geval voor in aanmerking komt. Hoe de schijven uitwerken op een gewone aankoop staat in kosten koper op Ibiza.

Twee andere kosten verdienen ook aandacht, want die kleven aan de woning en niet aan de vorige eigenaar. Koop je in een complex, dan ben je volgens artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal met het pand zelf aansprakelijk voor de gemeenschapskosten die de vorige eigenaars schuldig zijn, tot de grens van het vervallen deel van het jaar waarin je koopt plus de drie voorafgaande kalenderjaren. Datzelfde artikel verplicht de verkoper om bij de akte een verklaring van de vereniging van eigenaren over te leggen waaruit blijkt hoe hij ervoor staat. Vraag die op.

Voor de gemeentelijke onroerendezaakbelasting IBI geldt iets vergelijkbaars. Artikel 64 van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales maakt het pand aansprakelijk voor de volledige aanslag, in de vorm van subsidiaire aansprakelijkheid. Datzelfde artikel verplicht de notaris om informatie op te vragen over openstaande IBI en de partijen daar bij de akte uitdrukkelijk voor te waarschuwen. Bij een woning waarvan de eigenaar al jaren geen toegang heeft, is de kans op achterstanden op beide posten niet klein.

De korting doorgerekend

Neem een woning die vrij van bewoners 400.000 euro waard is en die bezet wordt aangeboden voor 260.000 euro. Dat is 35 procent korting, oftewel 140.000 euro voordeel op papier. Reken daar de posten bij op die je niet kunt vermijden.

• Overdrachtsbelasting ITP over de referentiewaarde van 400.000 euro in plaats van over je koopprijs. De ATIB-schaal geeft bij 400.000 euro precies 32.000 euro, terwijl je over 260.000 euro tegen 8 procent 20.800 euro zou betalen. Verschil: 11.200 euro.
• Notaris, kadaster en gestoría. Als marktpraktijk wordt daar rond 1 procent van de koopsom voor gerekend, dus ongeveer 2.600 euro. Dat is een vuistregel, geen tarief.
• Een gespecialiseerde advocaat voor het uitzoekwerk vooraf en de procedure daarna, plus de proceskosten.
• Eventueel een vertrekvergoeding als je de bewoners wilt uitkopen.
• Renovatie van een woning die je nooit van binnen hebt gezien en die maanden of jaren zonder onderhoud is gebruikt.
• Achterstallige gemeenschapskosten en IBI die met de woning meekomen.
• Drie maanden tot twee jaar waarin je niets met het pand kunt, terwijl IBI, verzekering en gemeenschapskosten gewoon doorlopen.
• De volledige 260.000 euro in contanten, omdat een hypotheek er niet in zit.

Vergelijk dat met de normale route. Op een woning van 400.000 euro die vrij wordt opgeleverd, leen je als niet-resident naar marktpraktijk 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde, dus 240.000 tot 280.000 euro. Je eigen inbreng ligt dan rond 120.000 tot 160.000 euro plus de kosten koper. Voor de bezette woning heb je 260.000 euro contant nodig plus alle posten hierboven.

Dat is de echte afweging. Niet 140.000 euro korting tegenover niets, maar ruim twee keer zoveel eigen geld vastzetten in een pand dat je voorlopig niet kunt gebruiken. Voor een gespecialiseerde investeerder met liquide middelen en een eigen juridisch team kan dat kloppen. Voor iemand die een tweede huis zoekt, klopt het vrijwel nooit.

Wat dit betekent als je op Ibiza zoekt

Het cijfer van 3 procent bezette woningen is een landelijk gemiddelde. Een uitsplitsing per eiland is niet gepubliceerd, dus we doen geen uitspraak over hoeveel van dit aanbod zich op Ibiza bevindt. Wat we wel weten, is dat de rekensom op Ibiza anders uitpakt dan op het vasteland.

Dat komt door het prijsniveau. Bij de bedragen die op Ibiza gangbaar zijn, kom je in de hogere ITP-schijven van 10 tot 13 procent terecht, en juist dan wordt het verschil tussen heffen over de referentiewaarde en heffen over jouw koopprijs een post van tienduizenden euro's. Dezelfde korting in procenten levert bovendien een veel groter absoluut bedrag op dat je contant moet kunnen neerleggen.

Er speelt nog iets. Een groot deel van de Nederlandse kopers op Ibiza rekent op verhuur om een deel van de lasten terug te verdienen. Bij een bezet pand kan dat sowieso niet zolang de procedure loopt, en daarna alleen als er een geldige toeristische verhuurvergunning bij zit. Die worden op de Balearen sinds 2022 niet meer nieuw uitgegeven. Een bezette woning zonder vergunning is dus dubbel onverhuurbaar.

De rest van de controles die je op het eiland sowieso doet, van legaliteit van de bebouwing tot schulden op het pand, staan in veilig een tweede huis op Ibiza kopen. Bij een bezet pand kun je een deel daarvan niet uitvoeren, simpelweg omdat je niet naar binnen kunt.

Wat je uitzoekt voordat je iets tekent

Overweeg je het toch, dan is dit het minimum dat op tafel moet liggen voordat je een aanbetaling doet.

• Een recente nota simple uit het eigendomsregister, met de eigenaar, de omschrijving en alle lasten en beslagen. Het officiële tarief is 9,02 euro per woning, exclusief btw.
• Wie er precies in de woning zit, met hoeveel personen, en of er minderjarigen of kwetsbare bewoners bij zijn.
• Op welke grond die persoon er zit: zonder enig recht, met een verlopen huurcontract, of met een lopend contract waarop niet wordt betaald.
• Of er al een procedure loopt, welke route dat is en in welke fase die zich bevindt.
• De referentiewaarde van het kadaster, zodat je weet over welk bedrag je ITP gaat betalen.
• Openstaande gemeenschapskosten en IBI, met een verklaring van de vereniging van eigenaren.
• De clausule in het koopcontract waarin de verkoper zijn aansprakelijkheid voor de staat van de woning uitsluit, zodat je weet wat je accepteert.
• Een eigen Spaanse advocaat, gespecialiseerd in ontruimingen, die los staat van de verkopende makelaar.

En de eerlijkste vraag die je jezelf kunt stellen: kun je dit bedrag contant missen en er twaalf tot vierentwintig maanden niets mee doen, zonder dat het je andere plannen raakt? Is het antwoord nee, dan is dit geen dossier voor jou, hoe groot de korting ook is.

Veelgestelde vragen

Kun je een hypotheek krijgen op een bezette woning in Spanje?

Zit er iemand zonder titel in en kan de taxateur er niet in, dan niet. Artikel 7.2 van de Orden ECO/805/2003 verplicht de taxateur het pand met eigen ogen te inspecteren en de bezettingsstaat vast te stellen. Lukt dat niet en kan het pand daardoor niet fysiek of registraal worden geïdentificeerd, dan moet het taxatiebedrijf op grond van artikel 13 gemotiveerd weigeren een rapport voor hypothecair doel af te geven. Zonder rapport is er geen leenbedrag en dus geen hypotheek. Een gewoon verhuurde woning met contract en toegang is een ander geval en is wel financierbaar.

Is er dan helemaal geen route met financiering?

Eén. Artikel 14 van dezelfde norm staat toe dat een rapport met voorbehoud tóch als hypothecaire zekerheid dient wanneer de woning vóór het vestigen van de hypotheek wordt geleverd vrij van huurders en bewoners. Je laat de verkoper dan eerst ontruimen. Het probleem is dat zo'n verkoper de korting meestal niet meer geeft.

Hoe lang duurt het om een kraker eruit te krijgen?

Sinds de Ley Orgánica 1/2025 op 3 april 2025 van kracht werd, staan huisvredebreuk en usurpatie in artikel 795 van het Wetboek van Strafvordering en kunnen ze dus via de versnelde strafprocedure. Op papier volgt de zitting binnen vijftien dagen en het vonnis binnen drie dagen daarna. In de praktijk duurt het door overbelasting van de rechtbanken en de mogelijkheid van hoger beroep eerder drie tot vier maanden, en bij complexe dossiers één tot twee jaar.

Wat is inquiocupación en waarom is dat erger?

Dat is een bewoner die een huurcontract tekende, één of twee maanden betaalde en daarna stopte zonder te vertrekken. Omdat er een contract ligt, is het geen kraken en valt het buiten de snelle strafprocedure. Je moet dan civiel ontbinden wegens wanbetaling, en dat traject kan volgens de Cambra de la Propietat Urbana de Girona meer dan twintig maanden lopen.

Betaal ik overdrachtsbelasting over de lagere koopprijs?

Nee, tenzij je koopprijs hoger is dan de referentiewaarde van het kadaster. Voor aankopen vanaf 1 januari 2022 is die referentiewaarde de heffingsgrondslag voor de ITP, en wordt de hoogste van referentiewaarde en prijs genomen. De waardevermindering door de bezetting zit er niet in verwerkt, dus je betaalt belasting over een waarde die je niet hebt betaald. Aanvechten kan alleen in beroep tegen de aanslag of via een verzoek tot rectificatie van je eigen aangifte, dus achteraf.

Is het voor een tweede huis ooit verstandig?

Zelden. Je legt het volledige bedrag contant neer, je weet niet in welke staat de woning is, en je kunt er maanden tot jaren niet in. Voor een investeerder met liquiditeit, juridische begeleiding en geduld kan het rekenen. Voor wie een vakantiewoning zoekt om te gebruiken of te verhuren, wegen de onzekerheid en de wachttijd vrijwel nooit op tegen de korting.

Persoonlijk advies

De vraag of je een bezette woning kunt financieren, is uiteindelijk geen juridische vraag maar een rekensom. Weet je vooraf dat de bank niet meedoet, dan weet je ook dat je het hele bedrag zelf moet neerleggen, en dan verandert de hele afweging.

Wij kennen de Spaanse banken en begeleiden Nederlandse kopers op Ibiza van de eerste controle tot de sleuteloverdracht. Twijfel je over een object dat je op een portaal hebt gevonden, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Dan kijken we mee voordat je iets ondertekent.

Bronnen

• Minimumcontroles bij een taxatie: fysieke identificatie door inspectie ter plaatse (art. 7.2.a) en vaststelling van de bezettingsstaat en het gebruik (art. 7.2.b). Bron: Orden ECO/805/2003, geconsolideerde tekst BOE-A-2003-7253, geverifieerd in de wettekst.
• Het niet kunnen uitvoeren van die controles levert een condicionante op (art. 10.1.a); een ontbrekend huurcontract of andere bezettingstitel met de actuele voorwaarden levert het condicionante van art. 10.1.b op. Een waarde met condicionante mag, behoudens art. 14, niet voor de doelen van de norm worden gebruikt (art. 9). Bron: dezelfde geconsolideerde tekst.
• Bij een condicionante kiest het taxatiebedrijf tussen een rapport met uitdrukkelijk voorbehoud of een rapport zonder waardebepaling; is het pand voor hypothecair doel niet fysiek of registraal te identificeren, dan moet de afgifte gemotiveerd worden geweigerd (art. 13.1). Bron: dezelfde geconsolideerde tekst.
• Een rapport met het condicionante van art. 10.1.b mag tóch voor hypothecair doel worden gebruikt als de eigendom vóór het vestigen van de hypotheek is overgedragen vrij van huurders en bewoners (art. 14.1). Bron: dezelfde geconsolideerde tekst.
• Wijziging van de taxatienorm door de Orden ECM/599/2025; laatste actualisatie van de geconsolideerde tekst gedateerd 12 juni 2025. Bron: BOE.
• Een uitgevoerde taxatie betekent niet automatisch dat de lening wordt verstrekt. Bron: Banco de España, portaal Cliente Bancario, aangehaald door taxatiemaatschappij Arquitasa (erkend door de Banco de España onder nr. 4404).
• Drie redenen waarom een bezette woning in de regel niet hypothekeerbaar is, en kortingen tot 50 procent. Bron: AYA Hipotecas, geregistreerd kredietbemiddelaar nr. D680, november 2025.
• Circa 3 procent van het Spaanse woningaanbod staat als bezet te koop, ruim 23.000 objecten; aanbod van woningen zonder bezit groeide 4,6 procent in één kwartaal. Bron: idealista, studie januari 2026, aangehaald door AYA Hipotecas en idealista/news.
• Praktisch blind kopen en zonder hypotheek, verkoper sluit aansprakelijkheid voor de staat uit, procedures van één tot twee jaar, invloed van minderjarigen en kwetsbare bewoners op de termijn, uitkopen van bewoners. Bron: idealista/news, 1 maart 2026, met advocaat Santiago Thomás de Carranza.
• Huisvredebreuk (art. 202 Wetboek van Strafrecht) en usurpatie (art. 245) toegevoegd als letters i) en j) aan art. 795.1.2ª van het Wetboek van Strafvordering; inwerkingtreding drie maanden na publicatie, dus 3 april 2025. Bron: Ley Orgánica 1/2025 van 2 januari 2025, BOE-A-2025-76, geverifieerd in de wettekst.
• Termijnen van de versnelde procedure op papier (72 uur, zitting binnen 15 dagen, vonnis binnen 3 dagen) en in de praktijk 3 tot 4 maanden, en inquiocupación buiten die procedure met civiele trajecten van meer dan twintig maanden. Bron: Cambra de la Propietat Urbana de Girona.
• Civiele desahucio exprés, twee tot zes maanden, alleen voor natuurlijke personen, instellingen zonder winstoogmerk en publieke instellingen voor sociale huisvesting. Bron: Ley 5/2018, toegelicht door SF Abogados.
• Bij onroerend goed is de referentiewaarde van het kadaster de heffingsgrondslag voor de ITP, en wordt de hoogste van referentiewaarde, aangegeven waarde en prijs genomen (art. 10.2); aanvechten kan alleen in beroep tegen de aanslag of via rectificatie van de eigen aangifte (art. 10.3). Regel ingevoerd door de Ley 11/2021 voor aankopen vanaf 1 januari 2022. Bron: geconsolideerde tekst BOE-A-1993-25359, geverifieerd in de wettekst.
• ITP-schaal Balearen: 8 procent tot 400.000 euro (cuota 32.000), 9 procent over de volgende 200.000 (cuota 50.000), 10 procent over de volgende 400.000 (cuota 90.000), 12 procent tot twee miljoen en 13 procent daarboven; daarnaast bestaan verlaagde tarieven en bonificaties voor specifieke gevallen. Bron: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB).
• De koper is met het pand aansprakelijk voor gemeenschapskosten tot het vervallen deel van het jaar van aankoop plus de drie voorafgaande kalenderjaren, en de verkoper moet bij de akte een verklaring van de vereniging van eigenaren overleggen (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal). Bron: geconsolideerde tekst BOE-A-1960-10906, geverifieerd in de wettekst.
• Het pand is aansprakelijk voor de volledige IBI-aanslag in de vorm van subsidiaire aansprakelijkheid, en de notaris moet informatie opvragen en de partijen uitdrukkelijk waarschuwen over openstaande IBI (art. 64.1 Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Bron: geconsolideerde tekst BOE-A-2004-4214, geverifieerd in de wettekst.
• Tarief nota simple 9,02 euro per woning, exclusief btw. Bron: Colegio de Registradores. Deze ronde niet opnieuw geverifieerd; overgenomen uit eerdere controle.
• Financiering niet-residenten van 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde: marktpraktijk Spaanse hypotheken 2026, geen wettelijke norm.
• Moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen op de Balearen sinds 2022. Bron: Govern de les Illes Balears. Deze ronde niet opnieuw geverifieerd; controleer de actuele status.