Een klushuis in Spanje kopen: zo financier je aankoop en verbouwing op Ibiza

Wie op Ibiza een huis zoekt, komt ze vroeg of laat tegen: een oud huis met gebarsten stucwerk, een keuken uit de jaren zeventig en een tuin die al jaren niemand meer heeft bijgehouden. De vraagprijs ligt lager dan die van de instapklare villa een paar straten verder, en in gedachten heb je het huis al opgeknapt. Een klushuis in Spanje kopen lijkt dan de manier om toch een huis op het eiland te krijgen.

Voordat je een bod doet, moet één ding helder zijn: hoe betaal je de aankoop, en hoe betaal je de verbouwing? Een Spaanse bank kijkt op een eigen manier naar een klushuis, en die manier bepaalt hoeveel eigen geld je echt nodig hebt. In dit artikel lees je hoe de taxatie werkt, wanneer een bank wél meefinanciert, welke vergunning je nodig hebt en welke belastingen bij een klushuis anders uitvallen dan je verwacht.

Inhoudsopgave

1. Wat een klushuis op Ibiza je oplevert
2. Hoe een Spaanse bank een klushuis taxeert
3. Wat dat betekent voor je hypotheek
4. Aankoop en verbouwing in één hypotheek
5. De verbouwing betalen met je overwaarde
6. Welke vergunning je nodig hebt
7. Verbouwen in het buitengebied
8. Cédula en nutsvoorzieningen
9. Belastingen die bij een klushuis anders uitvallen
10. Rekenvoorbeeld: een klushuis van 450.000 euro
11. In welke volgorde je het aanpakt
12. Veelgestelde vragen
13. Persoonlijk advies
14. Bronnen

Wat een klushuis op Ibiza je oplevert

Een klushuis koop je om twee redenen. De eerste is de prijs: een woning die opgeknapt moet worden, is goedkoper dan een vergelijkbare woning die direct te bewonen is. De tweede is de vrijheid. Je bepaalt zelf hoe de keuken, de badkamers en de indeling worden, en je betaalt niet voor de smaak van de vorige eigenaar.

Een klushuis is daardoor aantrekkelijk, maar ook ingewikkelder dan het lijkt. Je koopt namelijk twee projecten tegelijk: een woning en een verbouwing. Voor allebei heb je geld nodig, en een bank behandelt die twee heel verschillend.

Wat een klushuis is, ligt in Spanje ook niet vast. Een makelaar noemt zowel een woning met een oude keuken als een vervallen boerderij zonder dak een opknapper. Voor je financiering is dat verschil groot, en dat begint bij de taxateur.

Hoe een Spaanse bank een klushuis taxeert

Taxaties voor Spaanse hypotheken worden opgesteld volgens de Orden ECO/805/2003, de landelijke norm voor het waarderen van vastgoed voor financiële doeleinden. Voor een klushuis zijn daarin twee dingen belangrijk.

Het eerste is dat een gewone woning wordt gewaardeerd zoals hij er op de taxatiedag bij staat. Voor een woning die je zelf gaat gebruiken, is de taxatiewaarde volgens artikel 45 de waarde op basis van vergelijkbare woningen in de buurt, zo nodig bijgesteld. Een huis met achterstallig onderhoud wordt dus vergeleken met andere woningen in dezelfde staat. De keuken die jij over een jaar hebt, telt niet mee.

Het tweede is dat de norm een aparte categorie kent: het inmueble en rehabilitación, een woning in renovatie. Die categorie is streng afgebakend. Volgens de definities van de norm moet de verbouwing aan vier eisen voldoen:

• er is een vergunning voor de werkzaamheden;
• er wordt gewerkt volgens een project dat door de beroepsorganisatie van de architect is goedgekeurd (visado);
• de werkzaamheden betreffen minstens 50 procent van de bebouwde oppervlakte;
• de begrote kosten zijn minstens 50 procent van de herbouwwaarde van het gebouw, zonder de grond.

Voldoet je plan daaraan, dan mag de taxateur naast de huidige waarde ook een waarde berekenen voor de situatie na de verbouwing, de zogeheten hipótesis de edificio terminado. Daarvoor moet hij volgens artikel 8 beschikken over het goedgekeurde project, de bouwvergunning, de laatste verklaring van de bouwleiding over het uitgevoerde werk en, als die er zijn, het aannemerscontract en de begroting. Een schets van je aannemer volstaat daarvoor niet.

Wat dat betekent voor je hypotheek

Voor de meeste kopers komt het hierop neer: de bank financiert een percentage van de woning in de huidige staat, en de verbouwing betaal je zelf. In de praktijk rekenen Spaanse banken daarbij met het laagste bedrag van de twee: de koopprijs of de taxatiewaarde. Als niet-resident leen je daar volgens de marktpraktijk 60 tot 70 procent van, afhankelijk van bank, inkomen en woning.

Een voorbeeld: koop je een klushuis van 450.000 euro en taxeert de bank het op datzelfde bedrag, dan leen je bij 70 procent maximaal 315.000 euro. Of je daarna 50.000 of 250.000 euro in de verbouwing steekt, verandert niets aan dat bedrag. De bank kijkt naar wat er nu staat.

Daar komt een tweede risico bij. Een klushuis heeft vaak iets wat de taxateur niet in het register terugvindt: een aangebouwde kamer, een overkapping die dichtgemaakt is, een zwembad dat nooit is aangemeld. De norm verplicht de taxateur het pand ter plaatse te bekijken en na te gaan of dat klopt met wat in het register staat. Wat niet legaal geregistreerd staat, telt in de praktijk niet mee voor de waarde, en kan de taxatie zelfs laten vastlopen. Hoe dat bij landelijke woningen uitpakt, lees je in ons artikel over een finca op Ibiza financieren.

Wil je vooraf weten hoeveel je op jouw klushuis kunt lenen, laat dan taxeren voordat je je aan de aankoop bindt. Dan ken je je financieringsruimte voordat je geld riskeert.

Aankoop en verbouwing in één hypotheek

Het bestaat wel: een hypotheek die de aankoop en de verbouwing samen financiert. CaixaBank beschrijft zo'n hipoteca para reforma als een lening waarbij het maximale bedrag is gebaseerd op de taxatiewaarde, de begroting van de werkzaamheden en de verwachte waarde na de verbouwing. De bank vraagt daarvoor een gedetailleerd bouwproject met begroting en de vereiste vergunningen, en kan een aflossingsvrije startperiode (carencia) aanbieden zolang je nog niet in de woning kunt wonen.

Voor een Nederlander die op Ibiza koopt, zijn er drie kanttekeningen.

Ten eerste is niet gezegd dat een bank dit product ook aan een niet-resident verstrekt. Dat verschilt per bank en per dossier. Reken er niet op zonder dat een bank het schriftelijk heeft bevestigd.

Ten tweede werkt het alleen met een volledig bouwproject. De waarde na verbouwing mag de taxateur pas berekenen als er een goedgekeurd project en een vergunning liggen. Wil je de verbouwing gaandeweg plannen en zelf uitvoeren, dan bestaat die route niet.

Ten derde kost het tijd. Een architect moet het project maken, de gemeente moet de vergunning verlenen, en pas dan kan de taxateur rekenen. Dat past slecht bij een verkoper die binnen een paar weken wil tekenen. Een tweesporenaanpak is daarom vaak praktischer: de aankoop met een Spaanse hypotheek, de verbouwing met eigen geld of met de overwaarde van je huis in Nederland.

De verbouwing betalen met je overwaarde

Heb je een koophuis in Nederland met ruimte tussen de waarde en je hypotheek, dan kun je die overwaarde gebruiken voor de verbouwing op Ibiza. Je verhoogt je Nederlandse hypotheek of sluit een tweede hypotheek af en zet dat geld in als verbouwingsbudget. Het grote voordeel: de Nederlandse geldverstrekker beoordeelt alleen je eigen huis als onderpand, dus de discussie over de staat van de Spaanse woning speelt daar niet.

Houd rekening met twee dingen. De rente over geld dat je leent voor een tweede woning in het buitenland is in Nederland niet aftrekbaar, want hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning. En de verhoging drukt op je Nederlandse maandlasten, die de geldverstrekker aan je inkomen toetst. Hoe je dat opzet en combineert met een Spaanse hypotheek, staat in een huis op Ibiza kopen met overwaarde.

Welke vergunning je nodig hebt

Op de Balearen regelt de Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, kortweg LUIB, welke werkzaamheden een vergunning nodig hebben. De wet kent twee routes.

Voor kleine werkzaamheden van eenvoudige technische aard, waarvoor volgens de Spaanse bouwwet geen bouwproject nodig is, volstaat een comunicación previa: een voorafgaande melding bij de gemeente (artikel 148). Denk aan het vervangen van een keuken, tegelwerk of sanitair.

Voor ingrijpende werkzaamheden heb je een licencia urbanística nodig, een bouwvergunning van de gemeente (artikel 146). Dat geldt voor elke ingreep in een bestaand gebouw waarvoor een technisch project verplicht is. Artikel 148 zegt bovendien met zoveel woorden dat bepaalde werken nooit onder de lichte meldingsroute kunnen vallen, waaronder:

• werkzaamheden aan de fundering of de dragende constructie;
• werkzaamheden die het volume van het gebouw of het aantal woningen veranderen;
• de gehele of gedeeltelijke sloop van een gebouw;
• alle werkzaamheden in beschermd buitengebied (suelo rústico protegido) en aan beschermde of als erfgoed geregistreerde gebouwen.

Op Ibiza vraag je de vergunning aan bij een van de vijf gemeenten: Eivissa, Sant Antoni de Portmany, Sant Josep de sa Talaia, Sant Joan de Labritja of Santa Eulària des Riu. Elke gemeente heeft een eigen bestemmingsplan en eigen doorlooptijden. Laat vóór de aankoop door een architect toetsen of wat jij wilt verbouwen daar ook mag. Het verschil tussen een nieuwe badkamer en een extra slaapkamer is juridisch veel groter dan het op de bouwtekening lijkt.

Verbouwen in het buitengebied

Veel klushuizen op Ibiza staan buiten de dorpen, op grond met de bestemming suelo rústico: buitengebied. Daar gelden strengere regels dan in de bebouwde kom. In beschermd buitengebied kan geen enkele verbouwing via de lichte meldingsroute; je hebt altijd een volledige vergunning nodig. Of en hoeveel je mag uitbreiden, hangt af van de gemeente en de ruimtelijke plannen van het eiland.

Voor je financiering is dit om twee redenen belangrijk. Een klushuis in het buitengebied is voor een bank al een lastiger onderpand, en een verbouwing die niet vergund kan worden, maakt de woning niet meer waard. Controleer dus vooraf wat er legaal staat, wat er mag worden bijgebouwd en of eerdere aanbouw ooit is vergund. Staat er meer dan op papier, dan betaal je voor meters die de bank niet meetelt.

Cédula en nutsvoorzieningen

Op de Balearen mag een woning volgens artikel 158 van de LUIB alleen bewoond worden met een geldige cédula de habitabilidad, een licentie voor eerste gebruik of een verklaring dat die licentie niet nodig is. Hetzelfde artikel bepaalt dat energie-, water-, gas- en telecombedrijven een definitief contract pas afsluiten als je een van die documenten kunt tonen.

Bij een klushuis is dat een bekend knelpunt. Is de cédula van de woning verlopen of ontbreekt hij, dan hoort het aanvragen ervan bij je verbouwingstraject. Tijdens de werkzaamheden kun je volgens hetzelfde artikel tijdelijk stroom en water krijgen op basis van de bouwvergunning, maar dat contract loopt maximaal zolang de vergunning geldt. Vraag bij de aankoop dus altijd naar de cédula, en neem de aanvraag op in je planning.

Belastingen die bij een klushuis anders uitvallen

Overdrachtsbelasting over meer dan je betaalt. Bij een bestaande woning betaal je op de Balearen overdrachtsbelasting (ITP). De Agència Tributària de les Illes Balears hanteert oplopende schijven: 8 procent tot 400.000 euro, 9 procent over de schijf tot 600.000 euro, 10 procent tot een miljoen, 12 procent tot twee miljoen en 13 procent daarboven. Sinds 2022 is de grondslag het hoogste bedrag van twee: je koopprijs of de valor de referencia, de referentiewaarde van het Spaanse kadaster (artikel 10.2 van de wet op de overdrachtsbelasting). Ligt je koopprijs door de slechte staat onder de referentiewaarde, dan betaal je dus belasting over een hoger bedrag dan je koopprijs. Vraag de referentiewaarde op voordat je een bod doet; aanvechten kan pas achteraf, via een beroep tegen de aanslag of een correctie van je eigen aangifte.

Btw op de verbouwing: 10 of 21 procent. Verbouwingen zijn in Spanje in principe belast met 21 procent btw (IVA). Volgens de Agencia Tributaria geldt het verlaagde tarief van 10 procent voor renovatie- en herstelwerk aan een woning als aan drie voorwaarden is voldaan: de opdrachtgever is een particulier die de woning voor eigen gebruik bestemt, de woning is minstens twee jaar eerder gebouwd of gerenoveerd, en de materialen die de aannemer levert zijn niet meer dan 40 procent van het factuurbedrag. Let op de eerste voorwaarde. Verhuur je de woning, ook gedeeltelijk, dan vervalt het verlaagde tarief. Wie een klushuis op Ibiza koopt om het na de verbouwing te verhuren, rekent dus met 21 procent. Bij een ingrijpende renovatie die fiscaal als rehabilitación telt, gelden aparte regels; laat je aannemer en gestor het juiste tarief vooraf op papier zetten.

Rekenvoorbeeld: een klushuis van 450.000 euro

De bedragen hieronder zijn een voorbeeld en dienen alleen om de berekening te laten zien. De ITP volgt de schaal van de Balearen; voor de financiering en de bijkomende kosten gaan we uit van de marktpraktijk.

• Koopprijs en taxatiewaarde: 450.000 euro.
• Referentiewaarde van het kadaster: 520.000 euro.
• Verbouwing volgens offerte: 150.000 euro exclusief btw, voor eigen gebruik.
• Hypotheek op 70 procent van 450.000 euro: 315.000 euro.
• Eigen inbreng in de koopprijs: 135.000 euro.
• ITP over 520.000 euro: 8 procent over 400.000 plus 9 procent over 120.000 is 42.800 euro. Over de koopprijs zou het 36.500 euro zijn, dus je betaalt 6.300 euro extra door de referentiewaarde.
• Notaris, register, gestoría, taxatie en advocaat, als vuistregel ongeveer 2 procent: circa 9.000 euro.
• Verbouwing inclusief 10 procent btw: 165.000 euro.

Je hebt in dit voorbeeld dus ongeveer 351.800 euro eigen geld nodig, tegenover een hypotheek van 315.000 euro. Verhuur je de woning na de verbouwing, dan gaat de btw naar 21 procent en betaal je 181.500 euro voor dezelfde verbouwing, 16.500 euro meer. En houd een buffer aan voor tegenvallers: bij oude woningen komen problemen met leidingen, vocht en constructie vaak pas tijdens de sloop aan het licht.

Zet dit naast een instapklare woning. Daar financiert de bank een percentage van de volledige waarde, inclusief de keuken en badkamers die al klaar zijn. Bij een klushuis betaal je die verbetering volledig uit eigen middelen. Een lagere koopprijs betekent dus niet automatisch minder eigen geld.

In welke volgorde je het aanpakt

Bij een klushuis bepaalt de volgorde waarin je dingen doet of je grip houdt op je geld. Zo pak je het aan:

1. Laat een Spaanse bank of adviseur je financieringsruimte doorrekenen voordat je gaat bezichtigen. Dan weet je welk bedrag aan eigen geld je naast de hypotheek kunt missen.
2. Neem bij een serieuze kandidaat een architect mee. Laat hem de staat beoordelen, een globale begroting maken en toetsen welke vergunning de verbouwing nodig heeft.
3. Vraag de nota simple op en controleer of wat er gebouwd is overeenkomt met wat er geregistreerd staat. Vraag ook naar de cédula de habitabilidad.
4. Vraag de referentiewaarde van het kadaster op, zodat je weet over welk bedrag je ITP betaalt.
5. Laat de bank taxeren voordat je een aanbetaling doet. In Spanje zit een financieringsvoorbehoud niet standaard in het koopcontract; wat je daarvoor moet regelen, lees je in het voorlopig koopcontract in Spanje.
6. Regel het verbouwingsbudget apart: eigen geld, overwaarde of, als een bank dat bevestigt, een hypotheek voor aankoop en verbouwing samen.
7. Pas na de levering bij de notaris vraag je de vergunning aan of dien je de melding in. Daarna start de verbouwing.

Wil je dat wij met je meerekenen, dan begint dat met een hypotheekaanvraag voor Ibiza. Daarin nemen we de verbouwing meteen mee.

Veelgestelde vragen

Kun je een klushuis in Spanje kopen met een hypotheek?

Ja. Een Spaanse bank financiert een klushuis zoals elke andere woning, maar gaat uit van de waarde in de huidige staat. Als niet-resident leen je volgens de marktpraktijk 60 tot 70 procent van het laagste bedrag van de twee: koopprijs of taxatiewaarde. De verbouwing valt daar in de regel buiten.

Financiert een Spaanse bank ook de verbouwing?

Soms. Er bestaan hypotheken voor aankoop en verbouwing samen, waarbij de bank ook naar de begroting en de waarde na verbouwing kijkt. Daarvoor zijn een goedgekeurd bouwproject en een vergunning nodig. Of een bank dat aan een niet-resident verstrekt, verschilt per bank. Laat het schriftelijk bevestigen voordat je erop rekent.

Heb je een vergunning nodig om op Ibiza te verbouwen?

Voor kleine werkzaamheden zonder bouwproject volstaat een melding vooraf bij de gemeente. Voor alles waarvoor een technisch project nodig is, en altijd voor werk aan de dragende constructie, werk dat het volume verandert of werk in beschermd buitengebied, heb je een volledige vergunning van de gemeente nodig. Dat staat in de artikelen 146 en 148 van de LUIB.

Hoeveel btw betaal je over een verbouwing in Spanje?

Standaard 21 procent. Het verlaagde tarief van 10 procent geldt voor renovatie en herstel als je als particulier de woning zelf gebruikt, de woning minstens twee jaar oud is en de materialen van de aannemer niet meer dan 40 procent van de factuur zijn. Verhuur je de woning, dan geldt 21 procent.

Waarom betaal je overdrachtsbelasting over meer dan de koopprijs?

Omdat de grondslag voor de ITP het hoogste bedrag van twee is: de koopprijs of de referentiewaarde van het kadaster. Koop je een klushuis onder die referentiewaarde, dan betaal je belasting over de hogere referentiewaarde. Aanvechten kan pas na de aanslag.

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een klushuis op Ibiza?

Reken met het deel van de koopprijs dat de bank niet financiert, de kosten koper en de volledige verbouwing inclusief btw. In het rekenvoorbeeld hierboven komt dat bij een klushuis van 450.000 euro en een verbouwing van 150.000 euro op ongeveer 351.800 euro, meer dan de hypotheek zelf.

Persoonlijk advies

Een klushuis op Ibiza kan een mooie route naar een eigen plek op het eiland zijn, als je vooraf weet welk deel de bank betaalt en welk deel jij. We weten hoe Spaanse banken naar een klushuis kijken en rekenen de aankoop en de verbouwing met je door, nog voordat je een handtekening zet. Plan een vrijblijvend gesprek via onze contact pagina.

Bronnen

• Taxatiewaarde van een gewone woning voor eigen gebruik is de vergelijkingswaarde in de huidige staat; bij een woning in renovatie is de taxatiewaarde de netto herbouwwaarde van het uitgevoerde werk, en een waarde voor de situatie na verbouwing is mogelijk (art. 45 en art. 18.5). Bron: Orden ECO/805/2003, geconsolideerde tekst BOE-A-2003-7253, geverifieerd in de wettekst.
• Definitie van een woning in renovatie: vergunning, goedgekeurd project, minstens 50 procent van de bebouwde oppervlakte en begroting van minstens 50 procent van de herbouwwaarde zonder grond. Bron: dezelfde norm, art. 4 (definities), geverifieerd in de wettekst.
• Voor een waarde na verbouwing zijn het goedgekeurde project, de bouwvergunning, de laatste verklaring van de bouwleiding en, indien aanwezig, het aannemerscontract en de begroting nodig (art. 8.2.b). Bron: dezelfde norm, geverifieerd in de wettekst.
• Hypotheek voor aankoop en verbouwing, met een maximum op basis van begroting en verwachte waarde, vereiste documenten en mogelijke carencia. Bron: CaixaBank, pagina Hipoteca para reforma de vivienda.
• Vergunningplicht en meldingsroute, en werken die nooit onder de meldingsroute vallen. Bron: Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (BOE-A-2018-806), art. 146 en 148, tekst na wijziging door Decreto ley 3/2024 en Ley 7/2024, geraadpleegd via een juridische publicatie van de wettekst.
• Bewoning alleen met cédula de habitabilidad, licentie voor eerste gebruik of een verklaring dat die licentie niet nodig is; definitieve nutscontracten alleen op vertoon daarvan; tijdelijke contracten op basis van de bouwvergunning. Bron: LUIB, art. 158, zelfde wijze geraadpleegd.
• ITP-schaal Balearen: 8, 9, 10, 12 en 13 procent per schijf. Bron: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), tabel geverifieerd op 21 september 2026.
• Grondslag ITP is het hoogste bedrag van referentiewaarde en prijs; aanvechten alleen via beroep tegen de aanslag of correctie van de eigen aangifte (art. 10.2 en 10.3). Bron: Real Decreto Legislativo 1/1993, BOE-A-1993-25359.
• Btw 10 procent op renovatie en herstel van een woning bij particulier eigen gebruik, woning minstens twee jaar oud, materialen maximaal 40 procent; bij verhuur 21 procent. Bron: Agencia Tributaria, pagina Obras de renovación o reparación.
• Hypotheekrenteaftrek alleen voor de eigen woning; een tweede woning valt in box 3. Bron: Belastingdienst (eerder gecontroleerd).
• Financiering niet-residenten 60 tot 70 procent van het laagste bedrag van koopprijs en taxatiewaarde, en bijkomende kosten van ongeveer 2 procent: marktpraktijk, geen wettelijke norm.